Kúpa bytu na firmu – DPH a daň z príjmov
10. 5. 2017
Riešenie daňových aspektov kúpy bytu z hľadiska podnikateľských účelov
Daňové aspekty kúpy bytu na firmu z vlastných zdrojov, z úveru na firmu, z pôžičky od konateľa alebo prenájom bytu od konateľa. V prípade DPH je rozhodujúce, či je firma platiteľom DPH. Ak je v čase kúpy bytu firma platiteľom DPH, má nárok na odpočítanie DPH, ak bude byt využívať na podnikateľskú činnosť, ktorá podlieha DPH (napr. prenájom bytu inej firme). Rovnako aj v prípade uplatnenia odpisov bytu a súvisiacich nákladov na jeho prevádzku do daňových výdavkov je potrebné preukázať využívanie bytu na podnikateľské účely, t. j. na dosiahnutie, zabezpečenia a udržanie zdaniteľných príjmov. V prípade, keď firma kúpi byt (z vlastných zdrojov alebo na investičný úver), pri nároku na odpočítanie DPH rozhoduje:,či je registrovaná ako platiteľ DPH,a účel využitia nehnuteľnosti. Ak je firma platiteľ DPH a súčasne bude byt využívať na podnikanie ako platiteľ DPH (napr. prenájom bude fakturovať s DPH), má nárok na odpočítanie DPH v celom rozsahu. Ak bude platiteľ DPH využívať byt na podnikanie ako platiteľ DPH len sčasti, právo na odpočítanie DPH mu vznikne len čiastočne. V prípade nevyužívania bytu na podnikanie ako platiteľ DPH, nárok na odpočítanie DPH nevzniká. Ak firma nie je v čase kúpy bytu platiteľom DPH a neskôr sa za platiteľa DPH registruje, môže si dodatočne uplatniť právo na odpočítanie DPH, avšak opäť musí zohľadniť účel využívania bytu. Firma, ktorá si uplatnila právo na odpočítanie DPH a zruší sa jej registrácia pre DPH, musí dodatočne odviesť DPH. Suma nároku na odpočítanie DPH a daňovej povinnosti k DPH sa určí podľa zákona o DPH. Účel využívania bytu je pre firmu rozhodujúci aj v prípade uplatnenia daňových výdavkov (na účel výpočtu dane z príjmov). Ak firma byt využíva na podnikanie (napr. byt prenajíma, má v ňom kancelárie), tak odpisy a iné výdavky súvisiace s prevádzkou bytu môže zahrnúť do daňových výdavkov.V prípade kúpy bytu na investičný úver, úroky z úveru sú pre firmu taktiež daňovým výdavkom. Pri úveroch je potrebné rozlišovať splátku istiny (požičanej dlžnej sumy) a úroku. Splátka istiny nie je daňovým výdavkom, nakoľko ani príjem z poskytnutého úveru nie je zdaniteľným príjmom. Ak firma nemá dostatok finančných prostriedkov a banka jej odmietne poskytnúť investičný úver, možným riešením je pôžička od konateľa. Konateľ, ak vlastní nehnuteľnosť, môže požiadať banku o tzv. americkú hypotéku, čo je vlastne bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou (banka má v katastri zapísané záložné právo na nehnuteľnosť). Keďže firma a konateľ sú závislé osoby, firmy sa týkajú povinnosti v oblasti transferového oceňovania. Povinnosťou firmy je viesť transferovú dokumentáciu k poskytnutému úveru a stanoviť výšku úroku tak, ako by úrok dohodli v porovnateľnej transakcii nezávislé osoby, a to po zohľadnení rôznych rizík, ktoré pri pôžičke medzi závislými osobami a nezávislými osobami (ne)existujú. Konateľa sa transferové oceňovane netýka. Prípadné úroky vyplývajúce z pôžičky konateľa firme sú pre túto firmu daňovým nákladom. U konateľa sú, naopak, zdaniteľným príjmom. Konateľ je povinný z prípadných úrokov odviesť daň z príjmov v daňovom priznaní. Poslednou možnosťou je kúpa bytu konateľom na hypotekárny úver a prenájom bytu firme. V tomto prípade je potrebné taktiež zdôrazniť, že prenájom bude vzťah medzi závislými osobami, čiže nájomné musí byť stanovené v súlade s transferovým oceňovaním. Pokiaľ ide o firmu, v tomto prípade nemá možnosť uplatniť odpočítanie DPH. Avšak má ju konateľ, ak sa registruje ako platiteľ DPH a prenájom bude fakturovať s DPH. Pri odpočítaní DPH sa na konateľa (v postavení prenajímateľa) vzťahujú podmienky odpočítania, resp. platenia DPH rovnako, ako na firmu v predchádzajúcich variantoch. Ako platiteľ DPH má konateľ taktiež aj administratívne povinnosti, najmä podávať daňové priznanie a kontrolný výkaz, ak bude prenájom fakturovať s DPH.
Konateľ je prenajímateľom a nájomné je pre neho zdaniteľný príjem. K prenájmu bytu a zdaňovaniu príjmov z prenájmu bytu nájdete na našom portáli niekoľko článkov. Dôležité je spomenúť predovšetkým to, že konateľ má možnosť zaradiť prenajímaný byt do obchodného majetku, čím bude môcť uplatniť odpisy bytu v daňových výdavkoch. Úroky, ktoré zaplatí z hypotekárneho úveru by v tomto prípade taktiež mohol zahrnúť do daňových výdavkov. Firma môže uplatniť v daňových výdavkoch nájomné uhrádzané konateľovi a ďalšie výdavky súvisiace s používaním bytu na podnikanie (dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov), pričom musí vychádzať z nájomnej zmluvy.
Povinnosti pri ukončení podnikania
13. 1. 2009
Ukončiť podnikanie nie je zložité. Dôležité je dodržať zákonom stanovené termíny a informovať príslušné úrady.
Ukončenie podnikania
však neznamená, že podnikateľ
neručí za škodu, ktorú v čase podnikania spôsobil. Preto by mal dodržať určité povinnosti.
Povinnosti pri ukončení podnikania:
pre živnostníka
- odhlásiť sa zo
živnostenského úradu
- odhlásiť z daňového úradu –
daňovú povinnosť, DPH, urobiť posledné daňové priznanie
- odhlásiť sa zo zdravotnej
poisťovne
- odhlásiť sa zo Sociálnej
poisťovne
pre právnickú osobu
- odhlásiť svojich
zamestnancov zo zdravotnej a Sociálnej poisťovne
- odhlásiť z daňového úradu -
daň zo miezd, DPH, daňovú povinnosť, urobiť posledné daňové priznanie
- požiadanie o vymazanie z
obchodného registra
Pri príkazoch na úhradu pozor na zmenu meny
13. 1. 2009
Pri prevode peňazí z účtu napríklad prostredníctvom príkazu na úhradu môže dôjsť k omylu a občan či podnikateľ namiesto 1000 Sk uhradí 1000 eur, t. j. 30 126 Sk. Každý, kto prijal takúto sumu by mal peniaze ihneď vrátiť.
Ak tak neurobí, dopúšťa sa podľa Občianskeho zákonníka bezdôvodného
obohatenia.
Občania sa v týchto prípadoch môžu obrátiť
na súd a žiadať vydanie omylom vyplatených peňazí. Poškodení môžu podať na súde návrh na vydanie platobného
rozkazu. Podanie návrhu je veľmi jednoduché. Stačí správne vyplniť tlačivo,
zaplatiť poplatok a splniť ostatné zákonné podmienky. Súd vydá platobný rozkaz
najneskôr do desiatich pracovných dní. Vzor tlačiva na vydanie platobného
rozkazu je možné nájsť na internetovej stránke Ministerstva spravodlivosti SR.
Zlepšenie dostupnosti úverov pre podnikateľskú sféru
12. 1. 2009
Projekt ministerstva financií pripravovaný v spolupráci s komerčnými bankami a so štátnymi finančnými ústavmi na zlepšenie dostupnosti úverov pre podnikateľskú sféru je už na spadnutie. Podrobnosti budú zverejnené 15. januára.
Základom projektu
je spolupráca medzi Slovenskou záročnou rozvojovou bankou (SZRB) a komerčnými
bankami. Zástupcovia bánk potvrdili, že
nepôjde o žiadny experiment, ale o odskúšané a overené kroky, zaručujúce
životaschopnosť projektu. SZRB nepredpokladá kroky, ktoré by boli za hranicou
únosného ručenia za riziká.
Kríza je príležitosťou pre výnimočných alebo podnikateľské desatoro
12. 1. 2009
Kríza raz skončí a biznis pôjde ďalej. Požiadavky na manažérov by sa dali zhrnúť do podnikateľského desatora.
Podnikateľské desatoro riadenia firmy nielen v čase
krízy:
1. Analyzovať: Ako na tom sme?
2. Výkonnosť - konať rázne, ale na základe
spoľahlivých informácií.
3. Náklady treba riadiť, nielen znižovať.
4. Hotovosť, hotovosť, hotovosť...
5. Uvažovať dlhodobo, kríza sa raz skončí.
6. Pripraviť sa na možné riziká.
7. Nezabúdať na daňové dôsledky.
8. Komunikovať.
9. Pýtať sa: Kde vziať financie?
10. Uvedomiť si
hodnotu svojich ľudí.
Možné rady pre manažérov, ekonómov a majiteľov
Manažéri by si v období ekonomickej recesie mali urobiť
analýzu toho, čo sa v ich okolí, ale predovšetkým vo vnútri vlastných firiem
deje. Takáto analýza väčšinou ukáže potrebu
najsledujúcich krokov:
- začať šetriť a zaangažovať do šetrenia každého (úspory sú
na programe dňa)
- mierne ustúpiť od demokratických prístupov, trochu
diktovať (autoritatívnejšie presadzovania menažérskych rozhodnutí zároveň kladie vyššie nároky na kvalitu týchto rozhodnutí)
- nerobiť
nepremyslené kroky (prepúšťanie či obmedzenie marketingových a
komunikačných aktivít možno krátkodobo niečo ušetria, ale čoskoro si vynútia
vyššie výdavky na nápravu škôd akými sú
zlá mienka o firme alebo sa firma z trhu "stratí")
Šetriť niekedy znamená len znovu sa začať správať
racionálne (firmy si v dobrých
časoch zvykli plytvať)
- dobrým indikátorom plytvania je aj prebytok
"potrebných" elektronických manažérskych hračiek alebo farebná
tlačiareň na každom stole
- firma dokáže často ušetriť až pätnásť percent nákladov bez
toho, aby sa to výraznejšie podpísalo pod jej chodom
- začať treba s úsporami, pri ktorých netreba dlho čakať na
efekt
- investície do drahých komplexných systémov informačných
technológií sú zbytočné, ak firma reálne potrebuje iba čiastkový modul či konkrétnu
funkcionalitu
- ušetriť možno aj
rozumnej obnove firemného autoparku (samozrejme jazdené autá nesmú byť žrútmi
nákladov na servis či dokonca hrozbou pre bezpečnosť ľudí)
- racionálne treba zvažovať nevyhnutnosť výdavkov na
cestovanie a ich výšku
- príležitosťou na ušetrenie je nákup (jednanie o
množstvových zľavách, reálna potrebná úroveň zásob, optimum medzi plynulým
zásobovaním výroby bez prestojov a čo najmenším množstvom zásob na sklade)
- zahrať na
konkurenčnú strunu, napríklad pri nákupe služieb telekomunikačných operátorov,
bánk či rôznych outsourcovaných služieb (jazykové preklady, externe nakupovaná
doprava)
Neunáhliť sa s prepúšťaním a zatváraním prevádzok -
aktívne opatrenia
- Uchádzať sa o zákazky doteraz nedosiahnuteľných zákazníkov
so zaujímavými ponukami
- Rozmýšľať nad
výpredajmi (každá zbytočná zľava
znižuje návratnosť vložených finančných prostriedkov)
- Zvažovať výhľad
predaja v budúcnosti po jednorazovom veľkom predaji za znížené ceny (výpredaje
môžu mať aj negatívny vplyv na vnímanie značky, ale môžu byť aj príležitosťou
na získanie trhov, ktoré firma zatiaľ nezasiahla, ak sa im podarí zľavy prezentovať ako zľavy uvádzacie
- Rozmýšľať nad technickou
realizáciou výpredajov
(krátkodobo vypredám a medzitým znížim výrobu)
- Sofistikovanejší predaj je v časoch poklesu dopytu
vítaným, ak nie nevyhnutným zlepšením vo fungovaní firiem.
Manažérska mantra roku 2009
- Ani najlepšie predaje a desiatky faktúr nepomôžu, ak
nenasleduje úhrada kúpnej ceny
- Dôsledné riadenie pohľadávok v dobách nižšej ekonomickej
aktivity nie je podmienkou
úspechu ale podmienkou prežitia firmy
- Úspora aj skrátenie doby splatnosti faktúr by malo byť
skôr výsledkom systematickej snahy než náhlych rokovaní, keď už je zle.
Daňové výdavky
- Maximálne využiť neumorené daňové straty
- Odpočty DPH
- Uplatniť v daňovom priznaní všetky odpočítateľné položky
- Analyzovať a sledovať transferové ceny v rámci skupiny
- Načas a riadne plniť všetky daňové a odvodové povinnosti a
vyhnúť sa tak zbytočne vyhodeným peniazom za opravy, penále a pokuty.
Drahé ľudské zdroje
- Zatrhnutie
"darčekových" zamestnaneckých benefitov
- Zmrazenie rastu
miezd
- Tragické
rozhodnutia o prepúšťaní.
Prepustiť ľudí
značí definitívne sa vzdať vzácneho aktíva. Možná panika a všeobecne zlá nálada
vo firme i mimo nej spôsobí nenapraviteľné škody. Ak raz útlm pominie a firma
bude znovu potrebovať viac ľudí, spomienka na prirýchly "vyhadzov"
bude najmenší problém. Firmy oveľa viac zaťažia výdavky na nábor a školenie
nových zamestnancov.
Spôsoby ako sa vyrovnať s poklesom dopytu po
produktoch firmy a tým aj ľudskej práci
- Najímanie
kontraktných (dočasných) pracovníkov funguje aj naopak (môžeme ich v kríze
prepustiť)
- Nesiahať na
kmeňových zamestnancov:
- na dosiahnutie
úspor využívať možnosti v organizácii
práce: dôsledné plánovanie fondu pracovného času,
- cielene znižovať
nasadenie ľudí v práci (skrátené úväzky alebo vypísanie celozávodnej
dovolenky),
- dohoda na
primeranom alebo aspoň určitom znížení miezd,
- uvedomiť si, že
aj ak sú ľudia doma a berú mzdu ak výroba stojí, firma šetrí na technických
prevádzkových nákladoch
Ak už treba prepúšťať, je potrebné pragmaticky
určiť, bez ktorých ľudí sa firma zaobíde.
Jedno, hoci nie je
jediné kritérium, môže byť porovnanie s podobnými firmami v odvetví. Ak má
rovnaké oddelenie u konkurenta polovičný počet ľudí, môže to znamenať
prezamestnanosť.
V čase krízy je najviac príležitostí získať
konkurenčnú výhodu
- Viac sa dá
odpútať ak ostatní stagnujú alebo klesajú, než keď expandujú
- Výpredaje z
opačnej strany
* nákup potrebného
tovaru
* nákup veľkých
podnikových aktív
* akvizície firiem
v problémoch zo strany šťastnejších konkurentov
- Financovanie
akvizičných projektov cez úvery
* ak kupujúci
dokážu získať zdroje, majú šancu kúpiť výhodne podniky, ich know-how či výrobné
prevádzky
* šanca pre silných
je vtedy, ak sa predávať musí
* prebrať firmu
dovtedajšieho konkurenta môže priniesť nečakane vysoké zisky.