Kúpa bytu na firmu – DPH a daň z príjmov
10. 5. 2017
Riešenie daňových aspektov kúpy bytu z hľadiska podnikateľských účelov
Daňové aspekty kúpy bytu na firmu z vlastných zdrojov, z úveru na firmu, z pôžičky od konateľa alebo prenájom bytu od konateľa. V prípade DPH je rozhodujúce, či je firma platiteľom DPH. Ak je v čase kúpy bytu firma platiteľom DPH, má nárok na odpočítanie DPH, ak bude byt využívať na podnikateľskú činnosť, ktorá podlieha DPH (napr. prenájom bytu inej firme). Rovnako aj v prípade uplatnenia odpisov bytu a súvisiacich nákladov na jeho prevádzku do daňových výdavkov je potrebné preukázať využívanie bytu na podnikateľské účely, t. j. na dosiahnutie, zabezpečenia a udržanie zdaniteľných príjmov. V prípade, keď firma kúpi byt (z vlastných zdrojov alebo na investičný úver), pri nároku na odpočítanie DPH rozhoduje:,či je registrovaná ako platiteľ DPH,a účel využitia nehnuteľnosti. Ak je firma platiteľ DPH a súčasne bude byt využívať na podnikanie ako platiteľ DPH (napr. prenájom bude fakturovať s DPH), má nárok na odpočítanie DPH v celom rozsahu. Ak bude platiteľ DPH využívať byt na podnikanie ako platiteľ DPH len sčasti, právo na odpočítanie DPH mu vznikne len čiastočne. V prípade nevyužívania bytu na podnikanie ako platiteľ DPH, nárok na odpočítanie DPH nevzniká. Ak firma nie je v čase kúpy bytu platiteľom DPH a neskôr sa za platiteľa DPH registruje, môže si dodatočne uplatniť právo na odpočítanie DPH, avšak opäť musí zohľadniť účel využívania bytu. Firma, ktorá si uplatnila právo na odpočítanie DPH a zruší sa jej registrácia pre DPH, musí dodatočne odviesť DPH. Suma nároku na odpočítanie DPH a daňovej povinnosti k DPH sa určí podľa zákona o DPH. Účel využívania bytu je pre firmu rozhodujúci aj v prípade uplatnenia daňových výdavkov (na účel výpočtu dane z príjmov). Ak firma byt využíva na podnikanie (napr. byt prenajíma, má v ňom kancelárie), tak odpisy a iné výdavky súvisiace s prevádzkou bytu môže zahrnúť do daňových výdavkov.V prípade kúpy bytu na investičný úver, úroky z úveru sú pre firmu taktiež daňovým výdavkom. Pri úveroch je potrebné rozlišovať splátku istiny (požičanej dlžnej sumy) a úroku. Splátka istiny nie je daňovým výdavkom, nakoľko ani príjem z poskytnutého úveru nie je zdaniteľným príjmom. Ak firma nemá dostatok finančných prostriedkov a banka jej odmietne poskytnúť investičný úver, možným riešením je pôžička od konateľa. Konateľ, ak vlastní nehnuteľnosť, môže požiadať banku o tzv. americkú hypotéku, čo je vlastne bezúčelový úver zabezpečený nehnuteľnosťou (banka má v katastri zapísané záložné právo na nehnuteľnosť). Keďže firma a konateľ sú závislé osoby, firmy sa týkajú povinnosti v oblasti transferového oceňovania. Povinnosťou firmy je viesť transferovú dokumentáciu k poskytnutému úveru a stanoviť výšku úroku tak, ako by úrok dohodli v porovnateľnej transakcii nezávislé osoby, a to po zohľadnení rôznych rizík, ktoré pri pôžičke medzi závislými osobami a nezávislými osobami (ne)existujú. Konateľa sa transferové oceňovane netýka. Prípadné úroky vyplývajúce z pôžičky konateľa firme sú pre túto firmu daňovým nákladom. U konateľa sú, naopak, zdaniteľným príjmom. Konateľ je povinný z prípadných úrokov odviesť daň z príjmov v daňovom priznaní. Poslednou možnosťou je kúpa bytu konateľom na hypotekárny úver a prenájom bytu firme. V tomto prípade je potrebné taktiež zdôrazniť, že prenájom bude vzťah medzi závislými osobami, čiže nájomné musí byť stanovené v súlade s transferovým oceňovaním. Pokiaľ ide o firmu, v tomto prípade nemá možnosť uplatniť odpočítanie DPH. Avšak má ju konateľ, ak sa registruje ako platiteľ DPH a prenájom bude fakturovať s DPH. Pri odpočítaní DPH sa na konateľa (v postavení prenajímateľa) vzťahujú podmienky odpočítania, resp. platenia DPH rovnako, ako na firmu v predchádzajúcich variantoch. Ako platiteľ DPH má konateľ taktiež aj administratívne povinnosti, najmä podávať daňové priznanie a kontrolný výkaz, ak bude prenájom fakturovať s DPH.
Konateľ je prenajímateľom a nájomné je pre neho zdaniteľný príjem. K prenájmu bytu a zdaňovaniu príjmov z prenájmu bytu nájdete na našom portáli niekoľko článkov. Dôležité je spomenúť predovšetkým to, že konateľ má možnosť zaradiť prenajímaný byt do obchodného majetku, čím bude môcť uplatniť odpisy bytu v daňových výdavkoch. Úroky, ktoré zaplatí z hypotekárneho úveru by v tomto prípade taktiež mohol zahrnúť do daňových výdavkov. Firma môže uplatniť v daňových výdavkoch nájomné uhrádzané konateľovi a ďalšie výdavky súvisiace s používaním bytu na podnikanie (dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov), pričom musí vychádzať z nájomnej zmluvy.
Živnostníkom sa zjednotenie výdavkov nepáči
24. 9. 2010
Živnostníkov čaká od budúceho roka zjednotenie paušálnych výdavkov na 40 %, pričom tento krok považujú za nesprávny a poškodzuje najmä živnostníkov remeselníkov.
Súčasné rozdelenie paušálnych výdavkov na 25 %, 40 % a pre remeselné živnosti 60 % je správne, nakoľko si tieto na svoju realizáciu vyžadujú už spomínaných 60 % a viac nákladov. V prípade zjednotenia paušálnych výdavkov by u nich došlo k poklesu na 40 %, čo je neprijateľné, pretože ich skutočné výdavky sa pohybujú nad 60 %. Konštatuje sa to vo vyhlásení Slovenského živnostenského zväzu.
Poberatelia dávok v hmotnej núdzi môžu požiadať o zníženie dane z nehnuteľnosti
24. 9. 2010
Osoby, ktoré poberajú dávky v hmotnej núdzi môžu samosprávu požiadať o zníženie dane z nehnuteľnosti.
Rovnako túto možnosť môžu využiť aj vlastníci bytov a rodinných domov, ktorí sú ťažko zdravotne postihnutí či daňovníci starší ako 62 rokov, pričom v takýchto prípadoch môže obec znížiť sadzbu dane až o polovicu. Vo všeobecnosti tento zákon hovorí o tom, že vlastníci, ktorí v tomto roku nadobudli pozemok, byt či nebytový priestor, musia do 31. januára 2011 podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností a to buď osobne alebo poštou.
Zrušia časť daňových zvýhodnení
23. 9. 2010
V budúcom roku by sa mali zrušiť viaceré výnimky a oslobodenia pri výpočte dane z príjmov.
O daňové výhody prídu napríklad doplnkové dôchodkové sporenie, životné poistenie a účelové sporenie. Vyplýva to z návrhu novely zákona o dani z príjmov. Vláda ďalej súhlasila aj so zjednotením paušálnych výdavkov pre živnostníkov na 40 % namiesto doterajších troch úrovní 25 %, 40 % a 60 %. Zdravotnícki pracovníci si zase nebudú môcť znížiť základ dane o náklady na špecializované vzdelávanie.
Zákaz tzv. súbehu dôchodku a platu
23. 9. 2010
Ľudia na predčasnom dôchodku od budúceho roku nebudú môcť poberať plat a zároveň penziu.
Na včerajšom rokovaní sa na tom dohodli zástupcovia štyroch vládnych strán. Pôvodný plán bol taký, že medzi mzdou a dôchodkom by si mali vyberať aj ľudia pracujúci v štátnej a verejnej správe poberajúci starobné a výsluhové penzie. Z toho vyplýva, že ak sa poberateľ predčasného dôchodku zamestná, dočasne stratí nárok na penziu, ale akonáhle prácu stratí, opäť by sa mu mal začať vyplácať dôchodok. Koalícia potvrdila, že v budúcom roku plat ministrov by mal závisieť od verejného deficitu.