Základnou zmenou stavebnej legislatívy je, že malé kompetencie prvostupňových stavebných úradov zostávajú na samosprávach. Zavádza sa jednoznačne zlúčenie duplicitných procesov a potom jednoznačné pravidla pri vydávaní stanovísk dotknutých orgánov verejnej moci, ale aj ďalších dotknutých orgánov právnických osôb, ktoré sa k stavebným konaniam logicky musia odborne vyjadrovať. Uvedené presne pravidlá a zjednodušenie procesov by malo priniesť výrazné skrátenie lehôt na získanie stavebného súhlasu.
Zákon č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákons komentárom
Ing. Tibor Trizuliak
Základnou zmenou stavebnej legislatívy je, že malé kompetencie prvostupňových stavebných úradov zostávajú na samosprávach. Zavádza sa jednoznačne zlúčenie duplicitných procesov a potom jednoznačné pravidla pri vydávaní stanovísk dotknutých orgánov verejnej moci, ale aj ďalších dotknutých orgánov právnických osôb, ktoré sa k stavebným konaniam logicky musia odborne vyjadrovať. Uvedené presne pravidlá a zjednodušenie procesov by malo priniesť výrazné skrátenie lehôt na získanie stavebného súhlasu. Rozšíril sa okruh stavieb, na ktoré netreba stavebné povolenie. Na druhú stranu zostáva ohlasovacia povinnosť až na vyložene drobné stavby. U jednoduchých stavieb zostáva ohlasovacia povinnosť. Ale aj tu platí fikcia súhlasu, to znamená, že stavebník ohlási na stavebný úrad svoj zámer a pokiaľ nepríde odpoveď zo stavebného úradu do 30 dní, tak sa má za to, že stavebný úrad súhlasí a môže stavať. Nový stavebný zákon prináša skrátenie lehôt. Celému procesu prechádzajú vyjadrovacie konania ďalších orgánov a právnických osôb, ktoré sa musia ku konaniu vyjadriť. Po novom sa zavádza pravidlo, že každá dotknutá osoba, či už fyzická alebo právnická sa môže k danému procesu vyjadriť len raz a nie duplicitne vo viacerých konaniach. Nová stavebná legislatíva rieši pomerne presne čierne stavby, ktoré vznikli pred 30. 4. 2025, to znamená pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona. Jednoduché pravidlo do budúcnosti je, že nové čierne stavby nebude možné zlegalizovať.
Zrýchlenie prípravných a povoľovacích procesov sa považuje za kľúčový faktor umožňujúci podporiť výstavbu v rámci Slovenskej republiky. Prijala sa nová právna úprava z dôvodu nedostatočnej prípravy zákona č. 201/2022 o výstavbe v znení neskorších predpisov pre jeho aplikáciu v praxi a tiež z dôvodu zastaralej úpravy zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v znení neskorších predpisov na základe skúsenosti a poznatkov získaných jeho aplikáciou a z dôvodu množstva postupne prijímaných legislatívnych úprav. Medzi hlavné dôvody patrila nepripravenosť integrácie povoľovacích procesov stavieb s EIA, časový sklz pri príprave vyhláškového aparátu, nutnosť opravy vád a chýbajúcich častí právnej úpravy nadväzujúcej na zákon o výstavbe, časový sklz formulárov a digitalizácie konaní vo výstavbe a technického vybavenia, nedostatočné personálne obsadenie Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky vyškolenými odbornými zamestnancami pre realizáciu preberaného rozsahu povoľovacích konaní. Prijatý bol nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. na úseku stavebného práva, ktorého autorom je Ministerstvo dopravy SR. Medzi dotknuté orgány, ktoré hlavne ovplyvní nový stavebný zákon, patria orgány verejnej moci, ministerstvá a ostatné ústredné orgány štátnej správy, komory regulovaných profesií, architekti, projektanti, stavebné dozory, stavbyvedúci, geodeti a kartografi, zhotovitelia, vlastníci asprávcovia dopravnej a technickej infraštruktúry, ostatné právnické osoby, fyzické osoby podnikajúce, fyzické osoby a pod.
Zákon o výstavbe bol schválený a prijatý ešte v roku 2022. Účinnosť mal nadobudnúť 1. apríla 2025. Jeho aplikácia by však bola z hľadiska organizačného a technického pohľadu nereálna a viedla by k zásadným problémom pri príprave a povoľovaní stavieb.
Novým stavebným zákonom sa s účinnosťou od 1. apríla 2025 ruší starý stavebný zákon a zákon o výstavbe. Nová právna úprava stavebného zákona a jeho súvisiacich zmien v ostatných právnych predpisoch prináša
–zjednodušenie a urýchlenie výstavby,
–zníženie administratívnej záťaže povoľovacích konaní s dôrazom na zabezpečenie transparentnosti v celej oblasti,
–predpoklady pre úspešný ďalší rozvoj Slovenskej republiky,
–ekonomické a spoločenské procesy vytvárajúce predpoklady pre zásadný rozvoj voblasti stavebného práva.
Nový stavebný zákon je koncepčne usporiadaný podľa súčasných požiadaviek, pričom bola prebratá do jeho znenia nová terminológia z odborných medzinárodných dokumentov, právne záväzných aktov Európskej únie a z Medzinárodnej štatistickej klasifikácie stavieb.
Základným cieľom nového stavebného zákona je posilnenie postavenia vlastníkov pozemkov a stavieb a ich práv k stavbe, nakoľko ide o ústavné právo zhotoviť stavbu na pozemku v jeho vlastníctve, užívať majetok vo svojom vlastníctve. Stavebný zákon obnovuje pôvodný účel orgánov štátnej stavebnej správy ako odborných stavebnotechnických štátnych orgánov zbavených povinnosti sledovať netechnické činnosti, medzi ktoré patrí účelnosť, užívacie vzťahy, susedské spory, riešenie hnuteľných vecí, zároveň zjednodušuje proces prípravy výstavby, nakoľko sa odstraňuje dvojzložkové rozhodovanie a zavádza sa jedno konanie, a to konanie o stavebnom zámere s vyslovením súhlasu s navrhovanou stavebnou činnosťou zo strany stavebného úradu. Dochádza k prenechaniu agendy stavebného úradu ako preneseného výkonu štátnej správy na úseku stavebného práva na obci, ktoré môžu zriaďovať stavebné obvody obdobne ako sú súčasné spoločné obecné úrady. Stavebný zákon sleduje sprísnenie odbornej prípravy zamestnancov pracujúcich v štátnej správe na úseku stavebného práva a upravuje ochranu umeleckých diel v stavbách a na verejných priestranstvách pred poškodením alebo zničením stavebnou činnosťou. Novou právnou úpravou sa sprecizovalo správne konanie a procesné práva a povinnosti účastníkov a dotknutých osôb, obsah výstupných rozhodnutí a taktiež sa ustanovuje dodatočný postup vo vzťahu k nepovoleným stavbám zhotoveným do účinnosti nového zákona, aby sa do určitého času buď takéto stavby dodatočne osvedčili alebo odstránili. Nový zákon sprecizoval priestupky a iné správne delikty a rozširuje okruh sankcionovaných osôb aj na ďalšie osoby vo výstavbe, ktorými sú zhotovitelia stavieb, na osoby vykonávajúce stavebný dozor. Pri prevažujúcom dodávateľskom spôsobe výstavby je stavebník len objednávateľom výstavby a osobne ju neriadi. Novým zákonom sa zvýrazňuje dôležitosť účasti oprávnených osôb vo výstavbe, precizujú sa oprávnenia a zodpovednosť projektanta, stavbyvedúceho, zhotoviteľa stavby, osoby vykonávajúcej stavebný dozor, geodeta a statika v príprave výstavby a pri zhotovovaní stavby.
Vykonávacími všeobecne záväznými právnymi predpismi sú upravené najmä podrobnosti
–o členení stavieb,
–o druhoch a obsahu podaní,
–o náležitostiach kolaudačného osvedčenia,
–o overovacej doložke a doložke súladu,
–o druhoch a obsahu dokumentácie stavby,
–o stavebno-technických požiadavkách na výstavbu a stavebno-technických požiadavkách na bezbariérové užívanie stavieb,
–o obsahu a rozsahu odborného vzdelávania zamestnancov v stavebnom úrade, v regionálnom úrade a spôsob jeho zabezpečenia apostup pri overovaní osobitného kvalifikačného predpokladu zamestnancov v stavebnom úrade a v regionálnom úrade.
Novým stavebným zákonom sa znižuje administratívna záťaž pre podnikateľské prostredie, zjednodušuje sa celý proces povoľovania a realizácie stavieb od návrhu stavebného zámeru až po kolaudáciu stavby. Rozširuje sa okruh stavieb, ktoré nevyžadujú posúdenie stavebným úradom aj stavieb, pre ktoré sa vyžaduje iba zjednodušené administratívne posúdenie stavebným úradom na základe ohlásenia. Ide o drobné stavby a stavebné úpravy, údržbu a opravy existujúcich stavieb, stavebných úprav na pozemku, tzv. vonkajšie úpravy ako spevnené plochy, oplotenia, vstupy na pozemok, zavlažovanie pozemkov a pod. Stavebníci si pri týchto stavbách musia mimo režimu stavebného zákona vysporiadať podmienky vyplývajúce z osobitných predpisov a vlastnícke práva k pozemkom a stavbám a ani ohlásenie stavebnému úradu tieto podmienky nenahrádza. Rozširuje sa rozsah jednoduchých stavieb, ktoré môže stavebník zabezpečovať svojpomocne.
Procesne budú jednoduché a väčšie stavby podliehať posúdeniu stavebného úradu v konaní o stavebnom zámere. Ide v procese povoľovania o jediné správne konanie, ktoré nahradí doteraz dvojúrovňové správne konania o územnom plánovaní a o stavebnom konaní. Po vydaní rozhodnutia o stavebnom zámere bude mať stavebník istotu, že jeho stavebný zámer je prípustný a že v jeho intenciách môže rozpracovať podrobný projekt stavby, ktorý bude po overení stavebným úradom hneď vykonateľný. Stavebník sa môže rozhodnúť aj pre alternatívu, že dokumentáciu stavebného zámeru rozpracuje do podrobnosti projektu stavby a projekt stavby mu stavebný úrad overí s dátumom právoplatnosti rozhodnutia o stavebnom zámere. Táto alternatíva je obdobou súčasného spojeného územného a stavebného konania a stavebník ju využije v prípade, že v čase konania o stavebnom zámere má vysporiadané práva k pozemkom alebo neplánuje stavbu realizovať v etapách v dlhšom časovom horizonte.
Uvoľnenie požiadaviek na administratívne posúdenie stavebných zámerov stavebným úradom zvyšuje nároky na zvýšenie kvality práce všetkých subjektov vo fáze prípravy návrhu stavebného zámeru. Od stavebníka a projektanta sa oprávnene očakáva, že návrh bude pripravený v súlade so zákonmi a ostatnými všeobecne záväznými právnymi predpismi vrátane záväznej časti príslušnej územnoplánovacej dokumentácie. Povinnosť stavebníka, resp. projektanta prerokovať stavebný zámer s obcou, dotknutými orgánmi a účastníkmi konania v prípravnej fáze, môže zvýšiť nepriame administratívne náklady pre podnikateľov. Vzhľadom k tomu, že komunikácia a doručovanie dokumentov právnických osôb s orgánmi štátnej správy prebieha elektronicky, je administratívna záťaž podnikateľov z dôvodu prerokovania stavebného zámeru uloženého na úložisku projektovej dokumentácie informačného systému Úradu pre územné plánovanie a výstavbu zanedbateľná. Zabezpečenie súhlasných záväzných stanovísk dotknutých orgánov naopak eliminuje riziko potreby prerušovania správneho konania pred stavebným úradom z dôvodu neúplných alebo protichodných podkladov, prípadne zamietnutie návrhu, zastavenie konania a predlžovanie celého procesu, čo môže znamenať neplnenie zmlúv a záväzkov pre ďalšie etapy výstavby a s tým súvisiace vysoké zmluvné pokuty.
