T�MY ��SLA

NEHNUTE�NOSTI � PREDAJ A PREN�JOM

Pri predaji nehnute�nosti spolu s pozemkom je vhodn� v k�pnopredajnej zmluve osobitne ur�i� cenu pozemku a osobitne cenu budovy. �iad�ce je to najm� z d�vodu rozdielnosti zda�ovania jednotliv�ch nehnute�nosti. Pozemok je osloboden� od dane z pr�jmov a pr�jem z predaja budovy podlieha zdaneniu. V takomto pr�pade sa odpor��a stanovi� cenu jednotliv�ch zlo�iek nehnute�nosti pod�a znaleck�ho posudku. V pr�pade v�raznej odch�lky od trhovej ceny t�to skuto�nos� m��e by� predmetom posudzovania spr�vcom dane.

596. Splnenie podmienok finan�n�ho pren�jmu

Na z�klade zmluvy o finan�nom pren�jme uzatvorenej v m�ji 2023 obstar�va da�ovn�k do svojho majetku budovu skladu odpisovan� v 5. odpisovej skupine spolu s pozemkom v celkovej obstar�vacej cene (istina) 200 000 �, z toho sklad v cene 150 000 � a pozemok 50 000 �. Doba trvania n�jmu je dohodnut� na 12 rokov.

Ide z h�adiska ZDP o finan�n� pren�jom?

V danom pr�pade ide o finan�n� pren�jom, nako�ko doba trvania n�jmu je 60 % doby odpisovania v 5. odpisovej skupine, t. j. 12 rokov, a ke�e na ��ely odpisovania a prechodu vlastn�ckeho pr�va z prenaj�mate�a na da�ovn�ka (n�jomcu), ktor� t�mto sp�sobom obstar�va budovu s pozemkom, mus� by� cena pozemku vy��slen� osobitne, je splnen� aj t�to podmienka finan�n�ho pren�jmu.

Ing. Jana Bielen�

597. Ukon�enie �innosti

Subjekt A � FO (pridelen� len DI�, nie je SZ�O) registrovan� pre da� za ��elom pren�jmu polyfunk�n�ho objektu (byt a firemn� priestory) m� hypot�ku na obstaranie nehnute�nosti � splatn� na 40 rokov. Dom je zaraden� v majetku - odpisy, n�klady... id� do n�kladov, pozemok v obchodnom majetku zaraden� nie je. Byt prenaj�ma FO cudzej, kancel�rie PO � s.r.o. � man�el, �i�e ide o tranf�rov� ocenenie. Subjekt B � z�visl� osoba, vykonal so s�hlasom majite�a technick� zhodnotenie kancel�rii. Subjekt zobral hypot�ku na opravu nehnute�nosti, je platcom DPH. Subjekt A sa rozhodol preda� nehnute�nos� po 10 rokoch zaraden�ch v obchodom majetku v roku 2023. Subjekt nebude aktu�lne prenaj�ma� ni�. Subjekt B � z�visl� osoba k subjektu A.

M��e si subjekt necha� pridelen� DI�? Je nejak� oznamovacia povinnos� na D�?

Pod�a � 49a ods. 12 ZDP ak d�jde k zmen�m skuto�nost� zakladaj�cich povinnos� registr�cie pod�a tohto z�kona, najm� ak da�ovn�kovi zanikne da�ov� povinnos�, je povinn� tieto skuto�nosti ozn�mi� spr�vcovi dane do konca kalend�rneho mesiaca nasleduj�ceho po uplynut� mesiaca, v ktorom tieto zmeny nastali. Ak nastali skuto�nosti, ktor� maj� za n�sledok zru�enie registr�cie, da�ovn�k je povinn� po�iada� o zru�enie registr�cie pod�a z�kona spr�ve dan� a poplatkov. Da�ovn�k je teda povinn� po skon�en� prenaj�mania nehnute�nosti ozn�mi� t�to skuto�nos� spr�vcovi dane.

598. N�klady na opravu a �dr�bu

N�jomca na z�klade zmluvy s prenaj�mate�om u��val budovu ako kancel�rske priestory. V zmluve boli dohodnut� podmienky n�jmu, pri�om z�rove� bola dohodnut� aj v�eobecn� podmienka, �e opravy a �dr�bu budovy zabezpe�uje na svoje n�klady n�jomca. Na budove zatekala strecha a n�jomca vykonal jej opravu, ktor� si vy�iadala n�klad 4 560 �.

Je tento n�klad u n�jomcu da�ov�m v�davkom?

V predmetnom pr�pade i�lo o opravu prenajat�ho majetku, lebo vykonanou opravou do�lo k odstr�neniu fyzick�ho opotrebovania strechy a zatekania, pri�om sa nemenili technick� parametre a ani ��el vyu�itia prenajat�ho majetku. Aj keby sa pri odstr�nen� zatekania pou�ili nov�ie stavebn� materi�ly, ide o opravu. Uveden� v�daje n�jomcu s� uznan� za da�ov� v�davok.

599. Hypotek�rne �roky

Subjekt A � FO (pridelen� len DI�, nie je SZ�O) registrovan� pre da� za ��elom pren�jmu polyfunk�n�ho objektu (byt a firemn� priestory) m� hypot�ku na obstaranie nehnute�nosti � splatn� na 40 rokov. Dom je zaraden� v majetku - odpisy, n�klady... id� do n�kladov, pozemok v obchodnom majetku zaraden� nie je. Byt prenaj�ma FO cudzej, kancel�rie PO � s.r.o. � man�el, �i�e ide o tranf�rov� ocenenie. Subjekt B � z�visl� osoba, vykonal so s�hlasom majite�a technick� zhodnotenie kancel�rii. Subjekt zobral hypot�ku na opravu nehnute�nosti, je platcom DPH. Subjekt A sa rozhodol preda� nehnute�nos� po 10 rokoch zaraden�ch v obchodom majetku v roku 2023. Subjekt nebude aktu�lne prenaj�ma� ni�. Nebol vyplaten� kompletn� n�jom od n�jomcu B za star� roky. Predaj nastane v 2023. N�klady m��u by� uplatnene iba do v��ky pr�jmu z n�jmu.

M��e subjekt A da� do n�kladov po predaji nehnute�nosti v rokoch 2024, 2025... hypotek�rne �roky do v��ky pr�jmu za pren�jom za star� roky? Mus� zdani� v roku 2023 star� poh�ad�vky bez oh�adu na vyplatenie ako pri ukon�en� �ivnosti?

Da�ovn�k, fyzick� osoba, si m��e pri predaji nehnute�nosti zahrn�� do da�ov�ch v�davkov v�davky pod�a � 8 ods. 5 z�kona o dani z pr�jmov. Do n�kladov si m��e zahrn�� len vzniknut� n�klady do d�a prevodu nehnute�nosti. Do da�ov�ch v�davkov si nem��e zahrn�� bud�ce, predpokladan� v�davky na hypotek�rne �roky v rokoch 2024 a 2025. Uveden� v�davky by predpoklad�m nemali ani vznikn��, preto�e po predaji nehnute�nosti by mal by� hypotek�rny �ver splaten� z predaja nehnute�nosti. Ak nie, jedn� sa u� o osobn� v�davky da�ovn�ka a nie v�davky na prenaj�man� nehnute�nos�.

Da�ovn�k je povinn� pri ukon�en� pren�jmu postupova� pod�a � 17 ods. 12 z�kona o dani z pr�jmov. Do z�kladu dane je povinn� zahrn�� aj nezaplaten� poh�ad�vky, ktor�ch inkaso sa pova�uje za zdanite�n� pr�jem.

600. Trhov� hodnota

Subjekt A � FO (pridelen� len DI�, nie je SZ�O) registrovan� pre da� za ��elom pren�jmu polyfunk�n�ho objektu (byt a firemn� priestory) m� hypot�ku na obstaranie nehnute�nosti � splatn� na 40 rokov. Dom je zaraden� v majetku - odpisy, n�klady... id� do n�kladov, pozemok v obchodnom majetku zaraden� nie je. Byt prenaj�ma FO cudzej, kancel�rie PO � s.r.o. � man�el, �i�e ide o tranf�rov� ocenenie. Subjekt B � z�visl� osoba, vykonal so s�hlasom majite�a technick� zhodnotenie kancel�rii. Subjekt zobral hypot�ku na opravu nehnute�nosti, je platcom DPH. Subjekt A sa rozhodol preda� nehnute�nos� po 10 rokoch zaraden�ch v obchodom majetku v roku 2023. Subjekt nebude aktu�lne prenaj�ma� ni�. Pri predaji nehnute�nosti subjektu C chce v k�pnej zmluve �pecifikova� hodnotu pozemku (nezda�uje sa pri predaji, nebol vlo�en� do obchodn�ho majetku) a hodnotu budovy (bude sa zda�ova�, vlo�en� do obch. majetku). Predaj je cudzej nez�vislej osobe. Budova je zaraden� do majetku st�le, nepre�lo 5 rokov od vyradenia.

Mus� hodnota jednotliv�ch �asti kop�rova� trhov� hodnotu? D� sa da� ak�ko�vek cena po dohode s kupuj�cim bez napadnutia da�ov�m �radom?

Pri predaji nehnute�nosti spolu s pozemkom je vhodn� v k�pnopredajnej zmluve osobitne ur�i� cenu pozemku a osobitne cenu budovy. �iad�ce je to najm� z d�vodu rozdielnosti zda�ovania jednotliv�ch nehnute�nosti. Pozemok je osloboden� od dane z pr�jmov a pr�jem z predaja budovy podlieha zdaneniu. V takomto pr�pade odpor��am stanovi� cenu jednotliv�ch zlo�iek nehnute�nosti pod�a znaleck�ho posudku. V pr�pade v�raznej odch�lky od trhovej ceny t�to skuto�nos� m��e by� predmetom posudzovania spr�vcom dane.

601. Pr�jem z predaja budovy

Subjekt A � FO (pridelen� len DI�, nie je SZ�O) registrovan� pre da� za ��elom pren�jmu polyfunk�n�ho objektu (byt a firemn� priestory) m� hypot�ku na obstaranie nehnute�nosti � splatn� na 40 rokov. Dom je zaraden� v majetku - odpisy, n�klady... id� do n�kladov, pozemok v obchodnom majetku zaraden� nie je. Byt prenaj�ma FO cudzej, kancel�rie PO � s.r.o. � man�el, �i�e ide o tranf�rov� ocenenie. Subjekt B � z�visl� osoba, vykonal so s�hlasom majite�a technick� zhodnotenie kancel�rii. Subjekt zobral hypot�ku na opravu nehnute�nosti, je platcom DPH. Subjekt A sa rozhodol preda� nehnute�nos� po 10 rokoch zaraden�ch v obchodom majetku v roku 2023. Subjekt nebude aktu�lne prenaj�ma� ni�.

Bude u subjektu A pr�jem z predaja budovy zaradenej do obchodn�ho majetku pr�jmom vymedzen�m v � 8 ods. 1 p�sm. b) z�kona o dani z pr�jmov?

Pr�jem z predaja vy��ie uvedenej nehnute�nosti (budovy) bude predmetom dane z pr�jmov fyzickej osoby pod�a � 8 ods. 1 p�sm. b) z�kona o dani z pr�jmov, nako�ko nehnute�nos� je zaraden� v �ase predaja v obchodnom majetku a od jej pr�padn�ho vyradenia z obchodn�ho majetku neuplynulo viac ako 5 rokov. Pr�jem z predaja pozemku bude osloboden� od dane z pr�jmov v zmysle � 9 ods. 1 p�sm. a) z�kona o dani z pr�jmov. Pozemok nebol zaraden� v obchodnom majetku za predpokladu, �e od jeho obstarania uplynulo viac ako 5 rokov.

602. Postup po predaji nehnute�nosti

Subjekt A � FO (pridelen� len DI�, nie je SZ�O) registrovan� pre da� za ��elom pren�jmu polyfunk�n�ho objektu (byt a firemn� priestory) m� hypot�ku na obstaranie nehnute�nosti � splatn� na 40 rokov. Dom je zaraden� v majetku - odpisy, n�klady... id� do n�kladov, pozemok v obchodnom majetku zaraden� nie je. Byt prenaj�ma FO cudzej, kancel�rie PO � s.r.o. � man�el, �i�e ide o tranf�rov� ocenenie. Subjekt B � z�visl� osoba, vykonal so s�hlasom majite�a technick� zhodnotenie kancel�rii. Subjekt zobral hypot�ku na opravu nehnute�nosti, je platcom DPH. Subjekt A sa rozhodol preda� nehnute�nos� po 10 rokoch zaraden�ch v obchodom majetku v roku 2023. Subjekt nebude aktu�lne prenaj�ma� ni�. S.r.o. - B nebude d�va� bezodplatne technick� zhodnotenie majite�ovi (A), ani ned� priestory do p�vodn�ho stavu. Odpisoval technick� zhodnotenie, av�ak e�te nie je komplet odp�san�. Pred� ho majite�ovi. Pod�a z�kona m��e aj za ni��iu cenu ne� je zostatkov� cena. Je platcom DPH a subjekt A odp�sa� nem��e. �prava vn�torn�ch priestorov spred 10 rokov sa ned� aktu�lne transferovo oceni�. Bolo to prisp�soben� majite�ovi B (prie�ky, farby, podlahy, okn�, omietka...), �al�� majite� nehnute�nosti C si to uprav� pod�a vlastn�ch po�iadaviek. Subjekt B � s.r.o. si zobral pred 10 rokmi hypot�ku na technick� zhodnotenie.

Pred� subjekt A objekt vr�tane DPH? Ako sa bude postupova� s transferovou dokument�ciou? Ak� je tolerancia na zn�enie ceny? Ako bude �alej postupova�?

Za predpokladu, �e podnikate� B uplatnil pri obstaran� technick�ho zhodnotenia odpo��tanie DPH, je povinn� odvies� pri jeho predaji DPH. Subjekt A si nebude m�c� uplatni� odpo��tanie DPH nako�ko je neplatcom DPH. Cena DPH vst�pi do obstar�vacej ceny technick�ho zhodnotenia pri jeho k�pe od n�jomcu B. Technick� zhodnotenie odpor��am preda� za da�ov� zostatkov� cenu vzh�adom na skuto�nos�, �e subjekty A a B s� bl�zke osoby.

V pr�pade predaja technick�ho zhodnotenia za ni��iu cenu ako je da�ov� zostatkov� cena, zost�vaj�ci rozdiel da�ovej zostatkovej ceny technick�ho zhodnotenia m��e zahrn�� subjekt B jednor�zovo do da�ov�ch v�davkov v �ase jeho predaja (s prihliadnut�m na skuto�nos�, �e sa jedn� o bl�zke osoby). Zah��anie zostatkovej ceny technick�ho zhodnotenia do da�ov�ch v�davkov po predaji technick�ho zhodnotenia v �al��ch rokoch u� nie je mo�n�.

V�davky za n�jom budovy bude m�c� subjekt B) zah��a� do da�ov�ch v�davkov po skon�en� n�jmu len s prihliadnut�m na � 17 ods. 19 p�sm. b) z�kona o dani z pr�jmov (oneskoren� �hrady za n�jom za roky 2023, 2022, 2021, ...). In� v�davky si da�ovn�k u� nebude m�c� zah��a� do da�ov�ch v�davkov po skon�en� n�jmu.

Po skon�en� n�jmu a predaji technick�ho zhodnotenia strat� hypotek�rny �ver u subjektu B svoje opodstatnenie a da�ovn�k by si mal hypot�ku vysporiada�. Po skon�en� n�jmu budovy a predaji technick�ho zhodnotenia �roky z hypotek�rneho �veru nie s� da�ov�m v�davkom.

603. Dlhodob� pren�jom

Spolo�nos� m� formou dlhodob�ho pren�jmu prenajat� nehnute�nos� � budovu na 15 rokov. V tre�om roku pren�jmu do budovy namontovala bezpe�nostn� syst�m za 3 200 �.

Ako m� ��tovn� jednotka posudzova� k�pu tohto bezpe�nostn�ho syst�mu?

Pod�a Postupov ��tovania v P� sa na ��te 042 � Obstaranie dlhodob�ho hmotn�ho majetku ��tuj� aj n�klady vynalo�en� na technick� zhodnotenie dlhodob�ho hmotn�ho majetku, ktor� m� ��tovn� jednotka v pren�jme a na z�klade p�somnej zmluvy toto technick� zhodnotenie bude odpisova�. Technick� zhodnotenie sa u n�jomcu ��tuje po zaraden� do pou��vania na tom ��te, na ktorom by ��toval prenajat� majetok ako vlastn�k.

Pod�a � 41 Postupov ��tovania v P� sa technick� zhodnotenie prenajat�ho majetku odpisovan� n�jomcom odp�e v priebehu zost�vaj�cej doby n�jmu (13 rokov).

Ot�zky 596 � 603 vypracoval Ing. Anton Kolembus

604. V�davky s�visiace s pren�jmom nehnute�nosti u n�jomcu

Spolo�nos� m� uzatvoren� zmluvu na pren�jom nehnute�nosti. Platby za n�jom a slu�by spojen� s u��van�m nehnute�nosti (platby za dod�vku elektrickej energie, vody, tepla na vykurovanie a teplej ��itkovej vody, plynu, upratovanie spolo�n�ch priestorov a odvoz odpadu) m� s prenaj�mate�om v n�jomnej zmluve dohodnut� oddelene, a to mesa�n� n�jomn� vo v��ke 200 � a platby za slu�by vo v��ke 200 �. K 31. 12. 2023 spolo�nos� eviduje nezaplaten� fakt�ry za mesiac november a december v celkovej sume 800 �, z toho 400 � za pren�jom a 400 � za s�visiace slu�by vr�tane energi�.

Vz�ahuje sa podmienka zaplatenia len na n�jomn� alebo aj na slu�by s�visiace s pren�jmom vr�tane energi�?

Tak ako s� posudzovan� pr�jmy z pren�jmu u prenaj�mate�a, je potrebn� posudzova� aj v�davky (n�klady) s�visiace s pren�jmom u n�jomcu. Ak s� platby v n�jomnej zmluve dohodnut� oddelene za n�jom a oddelene za slu�by s�visiace s pren�jmom vr�tane energi� a n�jomca ich plat� prenaj�mate�ovi, na strane prenaj�mate�a s� v�etky tieto platby pova�ovan� za pr�jmy z pren�jmu. Na strane n�jomcu sa v�etky tieto v�davky (n�klady) posudzuj� pod�a � 17 ods. 19 p�sm. b) ZDP a s� s��as�ou z�kladu dane a� po zaplaten�.

N�jomn� vr�tane s�visiacich slu�ieb nezaplaten� do 31. 12. 2023 v celkovej sume 800 � nebude uznan�m da�ov�m v�davkom a pri zisten� z�kladu dane sa uvedie ako polo�ka zvy�uj�ca v�sledok hospod�renia.

Ing. Jana Bielen�

605. Lehota na oslobodenie pr�jmu z prevodu nehnute�nosti pri odst�pen� od zmluvy

S�kromn� osoba vlastn� pozemok viac ako 5 rokov a uzatvorila zmluvu o predaji pozemku. Kupuj�ci do lehoty zaplatenia ako bolo uveden� v zmluve za pozemok nezaplatil, ��m sa zmluva zru�ila a taktie� aj z�pis do katastra bol vymazan�. Po nejakom �ase chce op� s�kromn� osoba tento pozemok preda�.

Bude sa tento predaj pova�ova� za pr�jem osloboden� od dane?

Pri zmluvnom prevode sa vlastn�ctvo nehnute�nosti nadob�da vkladom do katastra nehnute�nosti, resp. pr�voplatn�m rozhodnut�m o povolen� vkladu. To znamen�, �e lehota piatich rokov sa pre splnenie podmienky oslobodenia po��ta po�n�c d�om, kedy bol vykonan� vklad do katastra nehnute�nost�.

Prevod nehnute�nosti je teda transakciou, ktor� m� dve f�zy. Prvou z nich je uzatvorenie pr�slu�nej zmluvy (napr. k�pnej zmluvy). Druhou f�zou b�va registr�cia prevodu nehnute�nosti na pr�slu�nom org�ne (katastr�lnom odbore pr�slu�n�ho okresn�ho �radu). K zmene vlastn�ka nehnute�nosti teda nesta�� uzatvorenie samotnej k�pnej zmluvy (tzv. pr�vny titul), ale je potrebn� aj pr�voplatn� rozhodnutie katastr�lneho �radu, ktor�m sa t�to zmena povo�uje (tzv. rozhodnutie o povolen� vkladu).

Ot�zkou pritom je, �i odst�penie od zmluvy vyvol�va ��inky od samotn�ho za�iatku a ak �no, �i tieto ��inky platia vo�i v�etk�m osob�m (m� tzv. vecno-pr�vne ��inky) alebo �i odst�penie od zmluvy p�sob� len medzi zmluvn�mi stranami (m� tzv. obliga�no-pr�vne ��inky). Ak by odst�penie od zmluvy znamenalo jej zru�enie od sam�ho za�iatku, p�vodn� vlastn�k by mal automaticky nadobudn�� vlastn�cke pr�vo. Pod�a vy��ie uveden�ho je v�ak potrebn� rozli�ova� okamih, kedy d�jde k odst�peniu od zmluvy.

Katastr�lne �rady by mali v pr�pade, ak p�vodn� vlastn�k nehnute�nosti po odst�pen� od zmluvy po�iada o z�pis svojho vlastn�ckeho pr�va, doru�i� odst�penie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupuj�cemu) a vyzva� ju, aby sa v ur�enej lehote vyjadrila, �i s odst�pen�m s�hlas�. S��asne katastr�lny �rad pou�� kupuj�ceho, �e ak s odst�pen�m od zmluvy nes�hlas�, je povinn� poda� v ur�enej lehote pr�slu�n� �alobu, inak d�jde k zap�saniu vlastn�ckeho pr�va p�vodn�ho majite�a. Ak d�jde k v�asn�mu preuk�zaniu podania �aloby, katastr�lny �rad z�znam nevykon�, ale na liste vlastn�ctva vyzna�� plombu o za�atom z�znamovom konan�. V pr�pade, ak je kupuj�ci pas�vny a odst�penie od zmluvy nenamieta, katastr�lny �rad zap�e z�znamom vlastn�cke pr�vo p�vodn�ho majite�a.

��inky odst�penia od zmluvy o prevode vlastn�ckeho pr�va k nehnute�nosti a z�pis odst�penia od zmluvy do katastra nehnute�nost� je r�zny pod�a toho, �i k odst�peniu do�lo po�as vkladov�ho konania alebo a� po �om. Pri odst�pen� od zmluvy v �ase trvania konania o n�vrhu na vklad posta�� pri odst�pen� od zmluvy preuk�za� doru�enie odst�penia druhej strane a vzia� n�vrh sp�. Spr�va katastra konanie zastav� a nesk�ma opr�vnenos� odst�penia od zmluvy.

Za t�chto predpokladov, ak v predmetnom pr�pade bolo odst�penie od zmluvy v �ase trvania konania o n�vrhu na vklad a katastr�lny �rad z�pis do katastra vymazal vlastn�cke pr�vo ost�va p�vodn�mu majite�ovi (pred�vaj�cemu). Znamen� to, �e kupuj�ci vlastn�cke pr�vo k nehnute�nosti pr�voplatne nenabudol.

Ak sa teda rozhodne fyzick� osoba nehnute�nos� preda� in�mu z�ujemcovi, zdie�am n�zor �e za uveden�ch okolnost� p�jde o pr�jem osloboden� od dane v zmysle � 9 ods. 1 p�sm. a) z�kona �. 595/2003 Z. z. o dani z pr�jmov v z.n.p. � uplynutie piatich rokov odo d�a jej nadobudnutia st�le plat�, ke�e prv� kupuj�ci vlastn�cke pr�vo k nehnute�nosti pr�voplatne nenadobudol.

Ing. J�n Mint�l

606. N�jomn� da�ov�m v�davkom a� po zaplaten�

Spolo�nos� uzatvorila n�jomn� zmluvu s fyzickou osobou na pren�jom kancel�rskych priestorov za dohodnut� mesa�n� n�jomn� 2 000 �. Na n�jomnom z��tovanom na ��te 518 v roku 2023 dlhuje k 31. 12. 2023 sumu 4 000 �. Uveden� n�jomn� zaplat� spolo�nos� fyzickej osobe a� v roku 2024.

V ktorom zda�ovacom obdob� bude n�jomn� s��as�ou z�kladu dane?

Ke�e n�jomn� je pod�a � 17 ods. 19 p�sm. b) ZDP u n�jomcu da�ov�m v�davkom a� v tom zda�ovacom obdob�, v ktorom je zaplaten�, n�jomn� vo v��ke 4 000 � bude v roku 2023 pripo��tate�nou polo�kou k v�sledku hospod�renia. Do z�kladu dane sa n�jomn� zahrnie a� po zaplaten�, t. j. v roku 2024. �prava sa v roku 2024 vykon� pri zisten� z�kladu dane odpo��tan�m sumy 4 000 � od v�sledku hospod�renia.

607. �iasto�n� �hrada z�v�zku platite�om DPH

Spolo�nos� v roku 2023 prenajala nehnute�nos� za ro�n� n�jomn� vo v��ke 6 000 � + DPH 1 200 �. Tento z�v�zok v roku 2023 uhrad� len �iasto�ne a k 31. 12. 2023 vyk�e nezaplaten� zostatok z�v�zku.

V akej v��ke spolo�nos� zapo��ta �iasto�n� �hradu z�v�zku na za��tovan� n�klad?

Pod�a � 17 ods. 19 p�sm. b) ZDP s��as�ou z�kladu dane da�ovn�ka len po zaplaten� s� aj v�davky (n�klady) na n�jomn� za pren�jom nehnute�nosti. Aj ke� ZDP neupravuje postup �pravy z�kladu dane pod�a � 17 ods. 19 v pr�pade �iasto�nej �hrady z�v�zku prisl�chaj�ceho k n�kladu, ktor� je da�ov�m v�davkom a� po zaplaten�, spolo�nos� by mala platbu v pomernej �asti priradi� k �hrade DPH a k �hrade n�kladu, ktor� je da�ov�m v�davkom a� po zaplaten�. Z�kon �. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z.n.p. umo��uje aj osobitn� re�im odpo�tu DPH, a to v � 68d ods. 5, kde sa priamo uv�dza, �e pr�vo odpo��ta� da� z tovarov a slu�ieb, ktor� vo�i platite�ovi, ktor� uplat�uje osobitn� �pravu pod�a � 68d ods. 2, uplatnil in� platite�, vznik� d�om zaplatenia za tovar alebo slu�bu platite�om pod�a � 68d ods. 2 dod�vate�ovi. Ak platite� pod�a � 68d ods. 2 zaplat� len �as� protihodnoty za tovar alebo slu�bu, pr�vo odpo��ta� da� vznik� pomerne pod�a v��ky sumy, ktor� zaplatil.

Aj na z�klade uveden�ho mo�no prija� z�ver, �e �iasto�n� �hrada z�v�zku, by mala by� v pomernej �asti priraden� k n�kladu aj k DPH.

608. Opravy vykonan� n�jomcom nad r�mec n�jomnej zmluvy

N�jomca na z�klade zmluvy s prenaj�mate�om uzatvorenej pod�a � 664 a� 669 Ob�ianskeho z�konn�ka u��val budovu na svoju podnikate�sk� �innos�. V n�jomnej zmluve boli dohodnut� podmienky n�jmu s t�m, �e be�n� drobn� opravy a �dr�bu budovy zabezpe�uje n�jomca na svoje n�klady. N�jomca vymenil na budove rozvody �stredn�ho k�renia a radi�tory, pri�om t�to oprava nebola v s�lade s n�jomnou zmluvou.

Ako sa bud� posudzova� tak�to n�klady na opravu u n�jomcu a u prenaj�mate�a?

Z ustanoven� Ob�ianskeho z�konn�ka vypl�va, �e n�jomca je povinn� stara� sa o to, aby na veci nevznikla �koda. Prenaj�mate� zasa mus� udr�iava� vec v stave sp�sobilom na dohodnut� alebo obvykl� u��vanie. Oprava vykonan� n�jomcom v prenajat�ch priestoroch nad r�mec opr�v dohodnut�ch v n�jomnej zmluve je v roku, v ktorom sa vykonala, ��tovan� u n�jomcu do n�kladov. Ak n�jomca zahrnul n�klady na opravu aj do svojich da�ov�ch v�davkov, potom suma opravy, ktor� je u n�jomcu da�ov�m v�davkom, je u prenaj�mate�a v tomto zda�ovacom obdob� pod�a � 17 ods. 21 ZDP nepe�a�n�m pr�jmom.

U prenaj�mate�a teda vznik� nepe�a�n� pr�jem vo v��ke v�davkov vynalo�en�ch n�jomcom na opravy prenajat�ho hmotn�ho majetku nad r�mec povinnost� n�jomcu dohodnut�ch v n�jomnej zmluve v s�lade s osobitn�mi predpismi, zahrnut�ch do da�ov�ch v�davkov n�jomcu.

609. Odk�penie predmetu pren�jmu

Spolo�nos� vyu��va budovu prenajat� formou operat�vneho pren�jmu. Prenaj�mate� budovu obstar�va formou finan�n�ho pren�jmu od l�zingovej spolo�nosti, pri�om operat�vny pren�jom sa uskuto�nil so s�hlasom l�zingovej spolo�nosti. Po skon�en� operat�vneho pren�jmu do�lo k post�peniu tohto finan�n�ho pren�jmu na spolo�nos� a k�pna cena budovy bola ni��ia ako jej zostatkov� cena u prenaj�mate�a.

Vznik� v uvedenom pr�pade spolo�nosti povinnos� �pravy z�kladu dane pod�a � 17 ods. 24 p�sm. b) ZDP?

V danom pr�pade do�lo k post�peniu pr�v a povinnost� zo zmluvy o finan�nom pren�jme na operat�vneho n�jomcu so s�hlasom vlastn�ka � l�zingovej spolo�nosti, �i�e do�lo ku k�pe na ��ely ZDP. Z tohto d�vodu u n�jomcu, u ktor�ho po skon�en� operat�vneho pren�jmu doch�dza ku k�pe tejto prenajatej veci (budovy) formou finan�n�ho pren�jmu, je potrebn� sk�ma�, �i je k�pna cena (istina) ni��ia ako da�ov� zostatkov� cena u prenaj�mate�a. V pr�pade, �e k�pna cena je ni��ia ako zostatkov� cena u prenaj�mate�a, n�jomca m� povinnos� �pravy z�kladu dane pod�a � 17 ods. 24 p�sm. b) ZDP. 

Ing. Jana Bielen�

Viac praktick�ch pr�kladov z praxe u� n�jdete v  mesa�n�ku 1000 rie�en� 10-12/2023.

DAROVANIE NEHNUTE�NOSTI

Darovanie majetku upravuje Ob�iansky z�konn�k. Ten stanovuje, �e darovacou zmluvou darca nie�o bezplatne prenech�va alebo s�ubuje obdarovan�mu a ten dar alebo s�ub prij�ma. Darova� mo�no ak�ko�vek majetok, naj�astej�ie sa v�ak darovanie t�ka nehnute�nosti. Darovacia zmluva mus� by� v takomto pr�pade p�somn�. �o mus� darovacia zmluva obsahova�?

POJEM NEHNUTE�NOS�  vymedzuje Ob�iansky z�konn�k, pri�om hnute�n�mi vecami s� v�etky ostatn� veci, ktor� nesp��aj� podmienky stanoven� v z�kone pre nehnute�nosti. Pod�a � 119 ods. 2 Ob�ianskeho z�konn�ka s� nehnute�nos�ami pozemky a stavby spojen� so zemou pevn�m z�kladom (ako napr�klad chaty, byty, nebytov� priestory, rodinn� domy, bytov� domy, gar�e apod.).

Toto rozli�ovanie medzi hnute�n�mi a nehnute�n�mi vecami m� svoj v�znam pri dispozi�n�ch �konoch a pri rie�en� ot�zky momentu prevodu vlastn�ckeho pr�va, prevod vlastn�ckeho pr�va k nehnute�nostiam zmluvou ale aj niektor� �al�ie zmluvy t�kaj�ce sa nehnute�nost� s� viazan� na pr�snej�ie formality, najm� na p�somn� formu zmluvy a na vklad vlastn�ckeho pr�va do katastra nehnute�nost�.

Darovacou zmluvou darca nie�o bezplatne prenech�va (prev�dza vlastn�cke pr�vo alebo in� pr�vo k predmetu daru) alebo s�ubuje obdarovan�mu a obdarovan� dar alebo s�ub daru prij�ma. Ob�iansky z�konn�k hovor� o zmluve, ktor� sa sklad� z prejavu v�le darcu ako ponuka daru a z prejavu v�le obdarovan�ho v prijat� daru.

Je preto vyl��en�, aby darovanie vzniklo na z�klade jednostrann�ho pr�vneho �konu. Nikto nem��e druhej strane nan�ti� prijatie daru a rovnako nemo�no nikoho n�ti�, aby daroval. D�sledky poru�enia povinnosti z darovacej zmluvy s� rovnak� ako pri ostatn�ch zmluvn�ch z�v�zkoch. Iba obdarovan� m� pr�vo dom�ha� sa plnenia zo strany darcu, ako je odovzdanie daru. Pr�vo dom�ha� sa plnenia m� aj v pr�pade, ke� darca nepln� to, �o iba s��bil.

Podstatn�mi n�le�itos�ami darovacej zmluvy je dohoda o predmete daru a dohoda o jeho bezodplatnosti. Pr�ve bezodplatn� prevod vlastn�ctva k veci je podstatou darovania. Bezplatnos�ou treba rozumie� to, �e za poskytnut� resp. s��ben� plnenie obdarovan� nie je povinn� poskytn�� darcovi nejak� in� majetkov� plnenie.

Darcom m��e by� tak fyzick� ako aj pr�vnick� osoba a obdarovan�m m��e by� rovnako tak fyzick� ako aj pr�vnick� osoba.

Predmetom daru m��e by� �oko�vek, za predpokladu, �e ide o vec (pokia� to jej povaha prip���a), pr�va alebo in� majetkov� hodnoty. Majetkov�mi hodnotami treba rozumie� majetkov� hodnotu z hospod�rskeho h�adiska. V tomto zmysle preto predmetom darovania m��e by� nielen hmotn� vec, ale aj poh�ad�vka alebo napr. vecn� bremeno.

Pokia� ide o formu darovacej zmluvy, Ob�iansky z�konn�k predpisuje p�somn� formu iba v dvoch pr�padoch, a to v pr�pade, ak je predmetom darovania nehnute�nos� a v pr�pade, ak nedoch�dza k odovzdaniu daru a jeho prevzatiu pri darovan�. ��inky darovacej zmluvy nastan� vkladom vlastn�ctva do katastra nehnute�nost�.

OBSAHOV� N�LE�ITOSTI DAROVACEJ ZMLUVY

Darovacia zmluva, ktorej predmetom je bezodplatn� prevod vlastn�ckeho pr�va z darcu na obdarovan�ho je z�v�zok darcu, ktor� na obdarovan�ho vlastn�cke pr�vo prev�dza a z�v�zok obdarovan�ho, �e dar � predmet prevodu prij�ma.

Okrem toho, z�kon �. 162/1995 Z. z. o katastri nehnute�nost� a o z�pise vlastn�ckych a in�ch pr�v k nehnute�nostiam, vo svojom � 42 ustanovuje obligat�rne n�le�itosti darovacej zmluvy, predmetom ktorej je prevod vlastn�ckeho pr�va k nehnute�nosti ako je napr. rodinn� dom, pozemok, chata, gar�. Pri darovan� bytu �i nebytov�ho priestoru sa k t�mto obligat�rnym n�le�itostiam pod�a katastr�lneho z�kona prid�vaj� �al�ie pod�a z�kona �. 182/1993 Z. z. o vlastn�ctve bytov a nebytov�ch priestorov.

V pr�pade, ak darovacia zmluva tieto obligat�rne n�le�itosti neobsahuje, pr�slu�n� Okresn� �rad, katastr�lny odbor, konanie o n�vrhu na vklad vlastn�ckeho pr�va preru�� na dobu 30 dn� na opravu a doplnenie zmluvy a ak tak ��astn�ci neurobia, konanie o n�vrhu na vklad zastav�.

Pod�a � 42 katastr�lneho z�kona, na z�pis pr�va k nehnute�nosti do katastra je sp�sobil� v �t�tnom jazyku, �eskom jazyku alebo v �radne osved�enom preklade p�somne vyhotoven� zmluva, verejn� listina alebo in� listina bez ch�b v p�san� a po��tan� a bez in�ch zrejm�ch nespr�vnost�.

Zmluva, verejn� listina alebo in� listina obsahuj� ozna�enie (obligat�rne n�le�itosti):

a)  ��astn�kov pr�v k nehnute�nostiam. Ak ide o fyzick� osobu, meno, priezvisko, rodn� priezvisko, d�tum narodenia, rodn� ��slo a miesto trval�ho pobytu, a ak ide o pr�vnick� osobu, n�zov, s�dlo a identifika�n� ��slo, ak ho m� pridelen�, pr�padne in� identifika�n� �daje,

b)  pr�vneho �konu a jeho predmet, miesto a �as pr�vneho �konu,

c)  nehnute�nosti pod�a katastr�lneho �zemia, pozemku pod�a parceln�ho ��sla evidovan�ho v s�bore popisn�ch inform�ci�, pozemku evidovan�ho ako parcela registra �C� alebo parcela registra �E�, druhu pozemku a v�mery pozemku, s�pisn�ho ��sla stavby a parceln�ho ��sla pozemku, na ktorom je stavba postaven�, ��sla bytu alebo nebytov�ho priestoru, ��sla poschodia, ��sla vchodu a spoluvlastn�ckeho podielu na spolo�n�ch �astiach a spolo�n�ch zariadeniach domu a na pozemku, pr�padne na pri�ahlom pozemku, s�pisn�ho ��sla stavby a parceln�ho ��sla pozemku, na ktorom je dom postaven�; ak je nehnute�nos� v spoluvlastn�ctve viacer�ch vlastn�kov, uv�dza sa i podiel vyjadren� zlomkom k celku.

Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinn�ho z predkupn�ho pr�va, podpis povinn�ho v pr�pade vzniku vecn�ho bremena alebo podpis opr�vnen�ho v pr�pade z�niku vecn�ho bremena na zmluve, podpisy spoluvlastn�kov na zmluve o zru�en� a vysporiadan� podielov�ho spoluvlastn�ctva alebo pri vysporiadan� bezpodielov�ho spoluvlastn�ctva man�elov musia by� osved�en�. Ak s� tieto osoby zast�pen�, ich podpis na splnomocnen� mus� by� tie� osved�en�. To neplat�, ak je ��astn�kom zmluvy �t�tny org�n, Slovensk� pozemkov� fond, obec alebo vy��� �zemn� celok, �eleznice Slovenskej republiky alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnute�nosti vyhotoven� vo forme not�rskej z�pisnice alebo autorizovan� advok�tom.

Ak zmluva po podan� n�vrhu na vklad obsahuje chyby v p�san�, po��tan� a in� zrejm� nespr�vnosti, ��astn�ci konania m��u vykona� opravu len dodatkom k zmluve.

BYTY A NEBYTOV� PRIESTORY

In� pr�vny re�im pokia� ide o obsahov� n�le�itosti darovacej zmluvy, nast�va v pr�pade, ak je predmetom prevodu byt alebo nebytov� priestor. V tom pr�pade mus� darovacia zmluva obsahova� okrem �dajov v zmysle � 42 katastr�lneho z�kona aj n�le�itosti pod�a � 5 z�kona o vlastn�ctve bytov a nebytov�ch priestorov.

Zmluva o prevode vlastn�ctva bytu a zmluva o prevode vlastn�ctva nebytov�ho priestoru v dome mus� by� p�somn� a mus� obsahova�

a)  popis bytu alebo nebytov�ho priestoru v dome a pr�slu�enstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytov�ho priestoru v dome ozna�en�m ��sla bytu, ��sla vchodu a opisom nebytov�ho priestoru, ur�enie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytov�ho priestoru v dome,

b)  vymedzenie ve�kosti spoluvlastn�ckeho podielu vlastn�ka bytu alebo nebytov�ho priestoru v dome na spolo�n�ch �astiach domu, spolo�n�ch zariadeniach domu, na pr�slu�enstve, na pozemku zastavanom domom a na pri�ahlom pozemku, pri�om ve�kos� spoluvlastn�ckeho podielu je ur�en� podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytov�ho priestoru k �hrnu podlahov�ch pl�ch v�etk�ch bytov a nebytov�ch priestorov v dome,

c)  ur�enie a popis spolo�n�ch �ast� domu, spolo�n�ch zariaden� domu, pr�slu�enstva a pri�ahl�ho pozemku a pr�padn� ur�enie, ktor� spolo�n� �asti domu a spolo�n� zariadenia domu, �asti pr�slu�enstva a pri�ahl�ho pozemku u��vaj� len niektor� vlastn�ci bytov a niektor� vlastn�ci nebytov�ch priestorov,

d)  �pravu pr�v k pozemku zastavan�mu domom a k pri�ahl�mu pozemku,

e)  vymedzenie ve�kosti spoluvlastn�ckeho podielu na pri�ahlom pozemku dohodou nadob�date�a bytu alebo nebytov�ho priestoru s vlastn�kom domu,

f)  vyhl�senie nadob�date�a bytu alebo nebytov�ho priestoru v dome o prist�pen� k zmluve o spolo�enstve vlastn�kov alebo k zmluve o v�kone spr�vy,

g)  �pravu pr�v k zariadeniam civilnej ochrany, ak s� tak� objekty v dome, po predch�dzaj�com s�hlase pr�slu�n�ch org�nov.

Povinnou pr�lohou zmluvy o prevode vlastn�ctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastn�ctva nebytov�ho priestoru je potvrdenie spr�vcu alebo predsedu spolo�enstva vlastn�kov bytov a nebytov�ch priestorov v dome, �e vlastn�k bytu alebo nebytov�ho priestoru v dome nem� �iadne nedoplatky na �hrad�ch za plnenia spojen� s u��van�m bytu alebo nebytov�ho priestoru v dome a na tvorbe fondu prev�dzky, �dr�by a opr�v okrem pr�padu, ak ide o prv� prevod vlastn�ctva bytu alebo nebytov�ho priestoru v dome.

V pr�pade nedolo�enia uveden�ho potvrdenia spolo�enstva alebo spr�vcu, Okresn� �rad, katastr�lny odbor konanie preru�� alebo zastav�.

Vlastn�ctvo bytu alebo nebytov�ho priestoru v dome, spoluvlastn�cky podiel na spolo�n�ch �astiach domu, na spolo�n�ch zariadeniach domu a na pr�slu�enstve a spoluvlastn�cky podiel na pozemku zastavanom domom a na pri�ahlom pozemku sa nadob�daj� vkladom do katastra nehnute�nost�.

Viac k problematike sa do��tate v  mesa�n�ku Pr�ce a mzdy bez ch�b, pok�t a pen�le 11-12/2023.