Prenájom nehnuteľnosti FO v zahraničí z pohľadu dane z príjmov

V súvislosti s tým im vznikajú aj daňové povinnosti, ktoré musia vysporiadavať tak v krajine, kde je nehnuteľnosť umiestnená, ako aj na Slovensku. Článok je zameraný na postup pri zdanení príjmov fyzickej osoby z prenájmu nehnuteľnosti v zahraničí bez živnostenského oprávnenia a tiež na možnosti predchádzania dvojitému zdaneniu. V prípade, že slovenský daňový rezident vlastní a prenajíma nehnuteľnosť v zahraničí, musí riešiť základnú otázku a to, v ktorej krajine a akým spôsobom má svoje príjmy z prenájmu zdaniť. Podľa medzinárodných princípov daňového práva má spravidla právo na zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti štát, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Tento princíp je zakotvený v medzinárodných zmluvách o zamedzení dvojitého zdanenia, ktoré má Slovenská republika uzavreté s mnohými štátmi. Postupuje sa pritom podľa článku obvykle označeného „Príjmy z nehnuteľného majetku“ alebo „Majetok“ príslušnej zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia. V praxi to znamená, že daňovník musí pri zdanení príjmov z prenájmu postupovať podľa daňových predpisov príslušného štátu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Pokiaľ to z predpisov tohto štátu vyplynie, musí sa registrovať u zahraničného správcu dane, podať tam daňové priznanie a zaplatiť tomuto štátu daň z príjmu. Prehľad platných zmlúv o zamedzení dvojitého zdanenia je k dispozícii na webovej stránke Ministerstva financií SR www.finance.gov.sk a Finančného riaditeľstva SR www.financnasprava.sk. V prípade prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej v zahraničí nevznikne registračná povinnosť u slovenského správcu dane, nakoľko v zmysle § 49a ods. 2 zákona o dani z príjmov povinnosť registrovať sa u správcu dane vzniká len v prípade prenájmu nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky.

Napriek tomu, že pri prenájme nehnuteľnosti v zahraničí má primárne právo na zdanenie spravidla zahraničný štát, slovenský daňový rezident má povinnosť vysporiadať príjmy zo zahraničia aj v Slovenskej republike, ak mu z ustanovení § 32 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov vyplynie takáto povinnosť. V zmysle § 2 písm. f) zákona o dani z príjmov predmetom dane daňovníka s neobmedzenou daňovou povinnosťou (rezidenta SR) je príjem (výnos) plynúci zo zdrojov na území SR a zo zdrojov v zahraničí. Daňové vysporiadanie takýchto príjmov je možné výlučne prostredníctvom podaného daňového priznania. U fyzických osôb v zmysle § 32 ods. 1 zákona o dani z príjmov je daňové priznanie povinný podať daňovník, ktorý za zdaňovacie obdobie dosiahol zdaniteľné príjmy presahujúce 50 % sumy nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka (s výnimkou uvedenou v odseku 4).