Zodpovednosť a podpora
   bývania v rámci VS

Dňa 28. mája 2025 bol schválený zákon, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 150/­2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony. Zákon č. 145/­2025 Z. z. nadobudne účinnosť 1. 1. 2026.

Bytová politika Slovenskej republiky

Do roku 2030 rámcový dokument štátu definuje víziu a ciele v oblasti bývania, pričom na ich dosiahnutie sa ustanovujú nástroje a súčasne sa formuluje zodpovednosť jednotlivcov, štátu, obcí, vyšších územných celkov a súkromného sektora pri zabezpečovaní bývania. Jedným z najvýznamnejších nástrojov podpory rozvoja bývania je Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB). Štát dlhodobo podporuje financovanie priorít, ktoré sú premietnuté v štátnej bytovej politike pri rozširovaní a zveľaďovaní bytového fondu. V súčasnosti jeho podpora smeruje predovšetkým do oblasti podpory obstarávania nájomných bytov a do obnovy bytových budov. Na základe pretrvávajúceho záujmu o tento nástroj možno konštatovať, že ŠFRB patrí k významným prvkom zvyšovania kvality a dostupnosti bývania pre široký okruh žiadateľov. Ročná výška prevádzkových výdavkov ŠFRB je stanovená pri schvaľovaní rozpočtu verejnej správy, ktorý stanovuje rozpočet príjmov a výdavkov ŠFRB.

Novelou zákona sa rozširujú účely, na ktoré je možné poskytnúť podporu zo ŠFRB na obstaranie a obnovu internátu pre žiakov stredných škôl a študentov vysokých škôl. Cieľom zákona je potreba reflektovať niektoré otázky aplikačnej praxe a upraviť vzťahy v súlade s identifikovanými potrebami ŠFRB ako poskytovateľa podpory.

Zákon taktiež precizuje a dopĺňa právnu úpravu k zriaďovaniu záložného práva v prospech fondu v jednotlivých účeloch podpory a prináša legislatívnu úpravu zákona č. 443/­2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov.

Limit výdavkov na činnosť ŠFRB

ŠFRB mal určený limit výdavkov na svoju činnosť v súčasnosti na úrovni 5 %. Od roku 2022 narastal záujem najmä fyzických osôb o poskytnutie podpory zo ŠFRB. V roku 2024 bol zaznamenaný nárast až o 132 %. ŠFRB musel z dôvodu zvýšených nárokov na prácnosť schvaľovania čerpania úverov (posudzovanie žiadostí, uzatváranie úverových, záložných zmlúv, posudzovanie žiadostí o navýšenie úveru, spracovanie podkladov pre čerpanie úveru, atď. zvýšiť počet zamestnancov o 10. Naviac v súvislosti so zmenou DPH od 1. 1. 2025 je potrebné realizovať zmeny v už uzatvorených úverových zmluvách týkajúcich sa navyšovanie obstarávacích nákladov a posudzovanie žiadostí o navýšenie úveru. V súvislosti s uvedenými zmenami a predpokladom vo vývoji počtu predložených žiadostí ŠFRB v roku 2025 sa predpokladá možnosť zvýšenia počtu zamestnancov o najviac 4.

Zvýšenie limitu výdavkov na činnosť ŠFRB sa ustanovila aj vzhľadom na zavedenie transakčnej dane od 1. 1. 2025 a už uvedenej DPH, čo má vplyv na všetky tovary a služby obstarávané ŠFRB.

Z uvedeného dôvodu sa dochádza k zvýšeniu limitu ŠFRB na úroveň 7 %. Uvedené zvýšenie však predstavuje len možnosť, reálne potreby a výdavky ŠFRB podliehajú pravidlám zákona č. 523/­2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a schváleným limitom verejných výdavkov.

Čiastkové zmeny po novele zákona o štátnom fonde rozvoja bývania

V ustanovení § 6 ods. 1 písm. c) sa doplnila legálna definícia systémovej poruchy bytového domu v nadväznosti na zrušenie tohto účelu v zákone č. 443/­2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov.

Zároveň dochádza k spresneniu pojmu „zateplenie bytovej budovy“ odkazom na § 4 zákona č. 555/­2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, čím sa zadefinuje, čo sa na účely tohto zákona rozumie pod týmto pojmom a zároveň sa tým aj inkorporujú príslušné výnimky zákona č. 555/­2005 Z. z. viažuce sa k danému pojmu

Účely podpory

Novelou zákona dochádza k zavedeniu dvoch nových účelov podpory, ktorými sú

-    obstaranie internátu - výstavbou alebo kúpou,

-    obnova internátu - zateplenie a modernizácia.

Zavedením nových účelov podpory zo Štátneho fondu rozvoja bývania (obstaranie a obnova internátov) sa žiadateľovi, ktorým je samosprávny kraj alebo iná právnická osoba, a to napríklad verejná vysoká škola, umožní získanie výhodného úveru na rozšírenie a skvalitnenie ubytovacích kapacít pre žiakov stredných škôl a študentov vysokých škôl, pretože využitie komerčného úveru na tento účel predstavuje pre potenciálnych žiadateľov neprekonateľnú prekážku.

Na obstaranie internátu kúpou sa bude poskytovať podpora iba vtedy, ak pôjde o tzv. novostavbu internátu. To znamená, že od nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia alebo kolaudačného osvedčenia internátu neuplynuli viac ako tri roky.

Súčasne sa zavádza poskytnutie podpory na obstaranie technickej vybavenosti výstavbou alebo kúpou a na kúpu pozemku podmieňujúcej výstavbu a užívanie internátu, na obstaranie ktorého ŠFRB poskytol podporu

Modernizácia bytového domu

V znení § 6 sa upresňuje rozsah aktivít spadajúcich pod definíciu modernizácie bytového domu vypustením v odseku 1 písm. c) tretieho bodu. V praxi je už viac ako 70 % bytových domov úplne alebo čiastočne zateplených. Súčasné znenie definície modernizácie tak neumožňovalo „dozateplenie“ len napríklad jednej steny.

Internát

Ustanovenie § 6 sa dopĺňa odsekmi 11 a 12, ktoré prinášajú po novom definíciu, čo sa rozumie

-    internátom,

-    príslušenstvom izby,

-    spoločným priestorom,

-    spoločným zariadením v internáte.

Internátom sa rozumie ostatná bytová budova určená na bývanie pre žiakov stredných škôl, študentov vysokých škôl alebo kombinácie žiakov stredných škôl a študentov vysokých škôl.

Príslušenstvom izby v internáte je najmä zádverie, priestor vybavený zariadením na osobnú hygienu, balkón alebo lodžia. Spoločným priestorom v internáte je najmä spoločenská miestnosť, kuchyňa alebo kuchynský kút, študovňa, knižnica, sklad, priestor vybavený zariadením na osobnú hygienu, telocvičňa, miestnosť pre zamestnancov internátu, chodba, schodisko a spoločnými zariadeniami v internáte sú najmä výťahy, práčovne, kotolne vrátane technologického zariadenia, sušiarne, bleskozvody, komíny, vodovodné, teplonosné, kanalizačné, elektrické, telekomunikačné a plynové prípojky.

Ustanovilo sa, že žiadateľom o poskytnutie podpory na obstaranie internátu môže byť samosprávny kraj alebo iná právnická osoba.

Limity podpory na obstaranie internátu

V ustanovení § 8 sa zavádzajú limity podpory na obstaranie internátu vo výške 2 500 eur na 1 m2 podlahovej plochy izby, príslušenstva izby, spoločných priestorov internátu vrátane podlahovej plochy na umiestnenie spoločného zariadenia (PP), 400 eur/­1 m2 PP na zateplenie internátu a 1 600 eur/­ 1 m2 PP. Podrobnosti o výške podpory (výšku úveru, ročnú úrokovú sadzbu a lehotu splatnosti) ustanoví vykonávacia vyhláška k zákonu.

Limity podpory na obstaranie technickej vybavenosti a pozemku sa určili v rovnakej výške ako pri obstarávaní technickej vybavenosti a pozemku k nájomnému bytu, zariadeniu sociálnych služieb alebo ubytovaciemu domu.

Podmienka pre preukazovanie príjmu

Ustanovilo sa doplniť podmienku pre preukazovanie príjmu v prípade fyzickej osoby s ťažkým zdravotným postihnutím. Vek žiadateľa - manželov je limitovaný a nesmie presiahnuť 35 rokov, prípadne je limitovaný vek ich detí. Vek osoby ŤZP v legislatívne nie je upravený, ani novelou nie je ohraničený. Avšak na základe aplikačnej praxe sa zaviedlo legislatívne ohraničiť vek osoby ŤZP, ktorej príjem sa započítava do schopnosti splácania úveru, v prípade ak je žiadateľom člen domácnosti, s ktorým ŤZP žije v spoločnej domácnosti. Nakoľko úvery sa poskytujú s lehotou splatnosti max. 40 rokov a je potrebné eliminovať riziká nesplácania poskytnutých úverov z dôvodu vyššieho veku. Záujmom fondu je zabezpečiť maximálnu návratnosť poskytnutých verejných zdrojov.

Jednou zo všeobecných podmienok poskytnutia podpory je termín dokončenia stavby pri výstavbe a obnove internátu. Určilo sa rovnako ako pri ostatných účeloch podpory, t. j. dokončenie stavby najneskôr 24 mesiacov odo dňa otvorenie účtu, na ktorý bola poskytnutá podpora.

Možnosť zníženia úrokovej sadzby

Ustanovenie § 9 sa dopĺňa odsekom 14, ktorým sa zavádza možnosť zníženia úrokovej sadzby raz počas platnosti úverovej zmluvy. Touto legislatívnou zmenou je záujem podporiť okrem iného podnikateľské prostredie, ktoré je zasiahnuté neustálym zvyšovaním úrokovej sadzby v poslednom období, možnosťou zníženia úrokovej sadzby počas trvania úverového vzťahu. Táto možnosť vytvorí predpoklad zintenzívnenia výstavby nájomných bytov, zariadení sociálnych služieb, ubytovacích domov, prípadne ich obnovy.

Kontrola týkajúca sa technických požiadaviek na stavby

Odstránená bola duplicitná kontrola týkajúca sa technických požiadaviek na stavby v oblasti minimálnych technických požiadaviek na energetickú hospodárnosť budov podľa zákona č. 555/­2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

Cieľom je urýchlenie procesu posudzovania žiadosti o poskytnutie úveru, keďže plnenie požiadaviek na energetickú hospodárnosť je predmetom skúmania v rámci projektovania a konania o povolení stavby a nie je potrebné jeho opätovné osobitné skúmanie v rámci procesu posudzovania žiadosti o poskytnutie úveru.

Podlahová plocha

V ustanovení § 10 odseky 2 a 3 dôjde k zosúladeniu so zákonom č.  443/­2010 Z. z. o dotáciách na rozvoja bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov pri posudzovaní podlahovej plochy nájomného bytu. Súčasne sa spresňuje výpočet podlahovej plochy bytu v rodinnom dome.

Žiadateľ

Dochádza k spresneniu definície žiadateľa v prípade, ak je žiadateľom člen domácnosti, ktorej členom je aj fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím. Uvedeným znením sa zdôrazňuje fakt, že člen domácnosti žiadosťou o úver obstaráva bývanie nielen pre seba, ale najmä pre fyzickú osobu s ťažkým zdravotným postihnutím.

Taktiež sa upravuje spresnenie podmienok žiadateľa, ku ktorým sa zaväzuje v zmluve o poskytnutí úveru, predovšetkým doplnením povinnosti zriadenia záložného práva na účel poskytnutia úveru – zachovanie nájomného charakteru obstarávaného bytu v prospech ŠFRB.

Povinnosti žiadateľa uzavrieť zmluvu o budúcej kúpnej zmluve so stavebníkom

teda s tým, kto má v úmysle uskutočňovať stavebné práce, a to odo dňa začatia zabezpečovania podkladov pre konanie až do dňa vydania kolaudačného osvedčenia a je vlastníkom pozemku alebo stavby, na ktorých sa majú uskutočniť stavebné práce alebo má iné práva k pozemkom a stavbám, na ktorých sa majú uskutočniť stavebné práce, sa upresnili. Cieľom tejto legislatívnej úpravy je zjednodušenie prístupu žiadateľa (fyzickej osoby, obce, VÚC, resp. inej právnickej osoby) k obstaraniu bytu, nakoľko vlastníkom obstarávaného bytu nie je zhotoviteľ, ale vo väčšine prípadov stavebník (developer), ktorý tieto byty predáva.

Došlo aj k spresneniu podmienok žiadateľa, ku ktorým sa zaväzuje v zmluve o poskytnutí úveru, predovšetkým doplnením povinnosti zriadenia záložného práva na účel poskytnutia úveru – poskytovanie sociálnych služieb v prospech ŠFRB.

Podmienky poskytnutia podpory na obstaranie a obnovu internátu a podmienky nakladania s predmetom podpory

Zaviedli sa nové ustanovenia § 14d a § 14e. Podporu na obstaranie internátu bude podľa § 14d možné poskytnúť iba vtedy, ak internát bude spĺňať podmienky určené vyhláškou Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/­2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia v znení neskorších predpisov.

Na obstaranie alebo obnovu internátu možné poskytnúť podporu iba v prípade, ak počet izieb v internáte bude najmenej 20 a najmenej 80 % izieb v internáte, na obstaranie alebo obnovu ktorého sa požaduje podpora, bude poskytované na ubytovanie žiakov stredných škôl alebo študentom vysokých škôl počas lehoty splatnosti úveru, minimálne však po dobu 30 rokov.

Žiadateľ sa súčasne v zmluve o poskytnutí úveru musí zaviazať, že v internáte, na ktorý bude poskytnutá podpora zo ŠFRB, zriadi záložné právo na podporený internát v prospech ŠFRB na zabezpečenie peňažných pohľadávok ŠFRB vyplývajúcich z úveru a záložné právo na poskytovanie ubytovania.

Žiadateľom o poskytnutie podpory zo ŠFRB na obstaranie alebo obnovu internátu môže byť samosprávny kraj alebo verejná vysoká škola.

Pri zateplení a modernizácii internátu je potrebné dodržať primerane podmienky

ktoré sa vzťahujú aj na bytové budovy. Ide o úsporu potreby primárnej energie minimálne 30 %. Stavba musí byť realizovaná tepelnoizolačným systémom, na ktorý vydal vyhlásenie zhody výrobca systému. Stavbu realizuje zhotoviteľ, ktorý má na tento systém vydané osvedčenie akreditovanou osobou a na stavbe bude vykonávaný odborný technický dozor. Súčasťou projektového riešenia zateplenia internátu musí byť aj vyregulovanie vykurovacej sústavy.

Podporu na obstaranie toho istého internátu možno poskytnúť iba raz. To znamená, že po poskytnutí podpory na výstavbu internátu jednému žiadateľovi už nie je možné poskytnúť podporu na kúpu toho istého internátu v prípade, že by došlo k predaju tohto predmetu podpory inému žiadateľovi.

Právnou úpravou sa umožňuje žiadateľovi obstarávať internát prostredníctvom tzv. budúcej kúpy. To znamená, že žiadateľ so zhotoviteľom uzavrie zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a následne kúpnu zmluvu uzavrie najneskôr do konca decembra v druhom kalendárnom roku nasledujúcom po roku, v ktorom bola uzavretá zmluva o poskytnutí podpory zo ŠFRB. ŠFRB predloží kúpnu zmluvu spolu s právoplatným kolaudačným rozhodnutím alebo kolaudačným osvedčením obstarávaného internátu.

V rámci modernizácie internátu je možné realizovať výmenu alebo modernizáciu výťahu, výmenu spoločných rozvodov plynu, elektriny, kanalizácie, vody, vzduchotechnicky a tepla, vybudovanie bezbariérového prístupu, zabudovanie obnoviteľného zdroja energie a inú modernizáciu. Na rozsah obnovy je možné poskytnúť podpory zo ŠFRB súčasne alebo postupne. Na jednotlivé účely však nie je možné poskytnúť podporu opakovane.

Obdobie, počas ktorého je žiadateľ povinný

prenajímať obstarávaný nájomný byt, poskytovať alebo zabezpečiť poskytovanie sociálnych služieb v zariadeniach sociálnych služieb, alebo poskytovať ubytovanie v ubytovacom dome alebo internáte, je ustanovené v znení § 14e.

Aby sa zabránilo prípadným špekulatívnym postupom, ustanovuje sa, že žiadateľ (obec, samosprávny kraj a nezisková organizácia podľa osobitného predpisu), ktorý dostal podporu podľa zákona, nemôže predmet podpory - nájomný byt obstaraný vďaka tejto podpore previesť na inú osobu.

Zákaz zmeny účelu využitia predmetu podpory sa navrhuje ustanoviť na nájomný byt obstarávaný inou právnickou osobou, zariadenie sociálnych služieb, ubytovací dom alebo internát. Ustanoveniami ods. 1 až 7 sa má zabezpečiť, že podpora z verejných prostriedkov bude účelovo viazaná, a teda vo výsledku bude zabezpečené dodržanie účelu podpory a predmet podpory nebude po stanovený čas prevádzaný do iného (súkromného) vlastníctva fyzickej osoby alebo právnickej osoby (nájomný byt obstaraný obcou, samosprávnym krajom alebo neziskovou organizáciou podľa osobitného predpisu), resp. pri zmene vlastníka (so súhlasom fondu), je nadobúdateľ, t. j. nový vlastník povinný zabezpečiť plnenie všetkých podmienok, za ktorých bola podpora na daný účel poskytnutá.

Rozhodovací proces o poskytnutí podpory z finančných prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania

Cieľom zmien v § 15 je zefektívniť rozhodovací proces o poskytnutí podpory z finančných prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania tým, že v prípade nedostatku finančných prostriedkov na daný účel nebude musieť Štátny fond rozvoja bývania žiadosť posudzovať a tým skôr oznámiť žiadateľovi, že mu nie je možné poskytnúť podporu.

Dopĺňa sa podmienka, že Štátny fond rozvoja bývania, po rozhodnutí o neposkytnutí podpory zasiela späť žiadateľovi predloženú žiadosť spolu s rozhodnutím o neposkytnutí podpory tak, aby nedochádzalo k situácii, že rozhodnutie o neposkytnutí podpory už bolo žiadateľovi doručené a žiadosť nemal k dispozícii a nemohol tak podať podnet na preskúmanie rozhodnutia fondu.

Vypúšťa sa možnosť podať podnet na preskúmanie rozhodnutia fondu o neposkytnutí podpory z dôvodu nedostatku finančných prostriedkov, keďže táto žiadosť nebude posudzovaná, či spĺňa podmienky poskytnutia podpory a Ministerstvo dopravy SR nemá možnosť preskúmať postup pri posudzovaní žiadosti, keďže Štátny fond rozvoja bývania rozhodne o neposkytnutí podpory z dôvodu, nedostatku disponibilných finančných prostriedkov bez posúdenia žiadosti

Termín predloženia žiadosti o poskytnutie podpory na obstaranie alebo obnovu internátu.

Po novom sa určil termín predloženia žiadosti o poskytnutie podpory na obstaranie alebo obnovu internátu od 15. januára do 31. augusta príslušného kalendárneho roka. Termín podania žiadosti o poskytnutie podpory zo ŠFRB na novozavedené účely sa určil rovnako ako je to pri iných účeloch tak, aby bolo možné v prípade zistenia nedostatkov, túto žiadosť zo strany žiadateľa opraviť a ŠFRB mohol rozhodnúť o poskytnutí, resp. neposkytnutí podpory do 31. 12. príslušného kalendárneho roka, v ktorom bola žiadosť podaná.

Fondom prevádzky, údržby a opráv môžu ručiť len žiadatelia o úver, na ktorých sa vzťahuje povinnosť vyplývajúca zo zákona NR SR č. 182/­1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.

Upravila sa aj situácia, keď ministerstvo v rámci preskúmania zistí nesprávny postup ŠFRB a vráti žiadosť podanú v predchádzajúcom roku ŠFRB na ďalšie konanie v nasledujúcom roku. Takúto žiadosť ŠFRB posúdi hneď po jej doručení ministerstvom mimo poradia nových žiadostí predkladaných v roku.

Sankcie

Za nezriadenie alebo nedodržanie podmienky zachovania nájomného charakteru bytov alebo nedodržanie podmienky minimálneho času na poskytovanie sociálnych služieb v zariadeniach sociálnych služieb, alebo na poskytovanie ubytovania v ubytovacom dome alebo internáte sa zaviedla sankcia vo výške vrátenia nesplatenej časti úveru a odvod až do výšky 100 % poskytnutého úveru v závislosti od dĺžky obdobia od vzniku porušenia tejto podmienky.

Prechodné ustanovenie upravuje, že táto zmena sa nevzťahuje na existujúce zmluvy a fond postupuje v týchto prípadoch podľa predpisu účinného do 31. decembra 2025.

Ing. Daniela Ivanáková