Zmluvy u notára majú právnu istotu

Pri výkone notárskej činnosti má notár postavenie verejného činiteľa. Vykonávanie notárskej činnosti je výkonom verejnej moci. Postavenie a činnosť notára upravuje zákon č. 323/92 Zb., o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov.

ŠTÁT POVERIL NOTÁROV SPISOVANÍM VEREJNÝCH LISTÍN – listín s dôkaznou silou väčšou ako majú akékoľvek iné súkromnoprávne akty. Notár spisuje notárske listiny a vykonáva notárske úkony v rozsahu, ktorý mu dovoľuje Notársky poriadok a v súlade s Etickým kódexom notára a internými normami Notárskej komory SR. Pri výkone svojej činnosti postupuje notár nestranne a nezávisle. Je viazaný Ústavou SR, ústavnými zákonmi a ďalšími zákonmi.

ZMLUVY O PREVODE VLASTNÍCKEHO PRÁVA FORMOU NOTÁRSKEJ ZÁPISNICE. Pred spísaním zmluvy o prevode nehnuteľnosti na nového vlastníka formou notárskej zápisnice notár uskutoční tieto úkony:

a)  náležite zistí totožnosť účastníkov zmluvy o prevode nehnuteľnosti (občiansky preukaz, pas alebo iný doklad totožnosti, v pochybnostiach vyzve účastníka, aby predložil ďalšie doklady vrátane stanoviska obce trvalého bydliska)

b)  prešetrí vlastnícke pomery k prevádzanej nehnuteľnosti

-    ak nie je vlastníctvo zapísané na liste vlastníctva, požaduje verejnú alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti

-    identifikáciu parciel, ak vlastnícke právo nie je zapísané na liste vlastníctva

-    požaduje geometrický plán ak dochádza k rozdeleniu alebo zlúčeniu pôvodnej nehnuteľnosti, aj pri zriadení vecného bremena k nehnuteľnosti

c)  požaduje dohodu o splnomocnení, ak účastník je zastúpený splnomocnencom (podpis splnomocniteľa musí byť úradne osvedčený).

NÁLEŽITOSTI NOTÁRSKEJ ZÁPISNICE – ZMLUVY O PREVODE NEHNUTEĽNOSTI. Zákon taxatívne určuje náležitosti, ktoré musí notárska zápisnica obsahovať. Ide o nasledovné:

-    miesto, deň, mesiac a rok spísania notárskej zápisnice,

-    meno, priezvisko a sídlo notára,

-    meno, priezvisko, rodné číslo, dátum narodenia a trvalé bydlisko účastníkov, ich zástupcov, svedkov, dôverníkov a tlmočníkov,

-    vyhlásenie účastníkov, že sú spôsobilí na právne úkony,

-    údaj o tom, ako bola preukázaná totožnosť účastníkova svedkov, najmä druh a číslo platného preukazu totožnosti účastníka,

-    ak je účastníkom právnická osoba, údaj o tom, ako bola preukázaná jej existencia, a oprávnenie v jej mene konať,

-    obsah právneho úkonu,

-    údaj o tom, že zápisnica bola po prečítaní účastníkmi schválená,

-    podpisy účastníkov alebo ich zástupcov, a ak boli prizvaní, tiež svedkov, dôverníkov a tlmočníkov; ak podpisuje notársku zápisnicu za právnickú osobu ako účastníka fyzická osoba oprávnená v jej mene konať, pripojí iba svoj podpis,

     odtlačok úradnej pečiatky notára a jeho podpis.

Špecifikom notárskej zápisnice ako verejnej listiny je tá skutočnosť, že pri jej podpise musia byť prítomní všetci účastníci naraz na jednom mieste.

Zmluvy o prevode nehnuteľnosti sú spravidla za odplatu (kúpna cena). V týchto prípadoch v notárskej zápisnici notár uvedie dohodnuté platobné podmienky a vyhlásenie účastníkov, že s týmito podmienkami boli oboznámení a že s nimi súhlasia.

Ak sa účastníci zmluvy o prevode nehnuteľnosti dohodli na tzv. notárskej úschove kúpnej ceny, notár zabezpečí uloženie finančných prostriedkov na osobitnom účte notárskych úschov. Predávajúcemu alebo inej osobe, na ktorej sa účastníci dohodli, vyplatí kúpnu cenu až potom, ako bude nehnuteľnosť na príslušnom okresnom úrade – katastrálnom odbore (ďalej len „kataster“) zavkladovaná.

Týmto majú účastníci v osobe notára, ako orgánu verejnej moci danú zábezpeku, že každý účastník dostane to, na čom sa v zmluve o prevode nehnuteľnosti dohodli. Notár vydá potvrdenie predávajúcemu o notárskej úschove finančných prostriedkov.

Po spísaní zmluvy o prevode nehnuteľnosti formou notárskej zápisnice, notár elektronickou formou (dokumenty musia byť opatrené zaručeným elektronickým podpisom a časovou pečiatkou) zabezpečí zápis v evidencii nehnuteľností v katastri. Oproti bežnému vkladu do katastra nehnuteľnosti, elektronické podanie notára, ktorý vyhotovil zmluvu o prevode nehnuteľností vo forme notárskej zápisnice, má týchto niekoľko výhod:

-    kataster vklad vybaví do 20 dní, za poplatok 18 € (pri bežnom 30 dní za poplatok 66 €)

-    notár účastníkov prevodu nehnuteľnosti zastupuje v katastrálnom konaní až do konca

-    kataster posudzuje zmluvu o prevode vlastníctva iba z pohľadu, či je súladná s katastrálnym operátom a či sú splnené zákonné podmienky na povolenie vkladu

-    katastru sa zasiela jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh (elektronicky)

(pri bežnom vklade sa k návrhu prikladá zmluva vo dvoch vyhotoveniach).

ZMENY V KATASTRI NEHNUTEĽNOSTÍ podľa zákona č. 212/2018 Z. z. od 1. 10. 2018:

-    vo všetkých zmluvách sa musia uvádzať ceny nehnuteľností

-    k zmluvám a iným listinám spôsobilým na zápis nebude potrebné prikladať geometrický plán. Stačí uviesť číslo, pod ktorým bol plán úradne overený

-    z katastrálneho operátu je možné vyhotovovať aj kópie (napr. mobilom). Doteraz zákon umožňoval len vyhotovenie odpisov, náčrtov a výpisov. Katastrálne úrady tiež budú môcť občanom vyhotoviť súpis nehnuteľností, ktoré vlastnia v rámci celej SR. Takýto výpis uľahčí vlastníkom spravovanie ich majetku. Doteraz museli samostatne žiadať o všetky listy vlastníctva.

-    do katastra sa môžu zapísať len stavby ohraničené obvodovými múrmi a strešnou konštrukciou

-    návrh na začatie konania sa rozširuje o ďalšie náležitostí návrhu a listiny, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie

-    zrušila sa možnosť odstrániť chyby v písaní dodatkom uzavretým na úrade. Občania bez elektronického podpisu budú môcť dodatok k zmluve vyhotoviť len v papierovej forme, a teda bude nutné zaplatiť za overenie podpisu

-    je možnosť zápisu stavby, ktorá bola skolaudovaná pred 1. 10. 1976, na základe oznámenia obce.

Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať riadne ani mimoriadne opravné prostriedky (odvolanie, návrh na obnovu konania, preskúmanie mimo odvolacieho konania). Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu kataster zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia.

Kataster zašle aj rozhodnutie o zamietnutí vkladu všetkým účastníkom konania. Proti tomuto rozhodnutiu možno podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastri, ktorý rozhodnutie vydal, v lehote 30 dní odo dňa jeho doručenia. Ak kataster podanému odvolaniu nevyhovie v celom rozsahu, o odvolaní rozhodne súd.

Centrálny informačný systém notárskej komory SR. V rámci centrálneho informačného systému, na ktorý sú prepojené všetky notárske úrady v SR sú vedené notárske centrálne registre. Údaje zapísané v notárskych centrálnych registroch sú účinné voči každému odo dňa, ku ktorému sa zápis vykonal.

POD POJMOM CENA NEHNUTEĽNOSTI sa rozumie aj cena bytu a cena nebytového priestoru, resp. rozostavaného bytu a rozostavaného nebytového priestoru ak sa bude získavať (§ 13a ods. 2 vyhláška č. 263/2018 Z. z.):

a)  zo zmluvy podľa § 8 ods. 1 písm. c) zákona, na základe ktorej je rozhodnuté o povolení vkladu, ak je v nej cena vyčíslená,

b)  zo zápisnice o vykonaní dražby podľa osobitného predpisu,

c)  rozhodnutia o schválení vykonania projektu pozemkových úprav.

Okresný úrad – katastrálny odbor eviduje cenu, a to v prípadoch, ak je predmetom prevodu:

–   samostatná stavba,

–   samostatný pozemok,

–   stavba a pozemok pod stavbou (napr. rodinný dom s pozemkom pod domom),

–   stavba, pozemok pod stavbou a pozemok tvoriaci so stavbou jeden funkčný celok (napr. rodinný dom s pozemkom pod domom a záhrada alebo dvor),

–   byt alebo nebytový priestor a spoluvlastnícky podiel vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom bytovým domom, na priľahlom pozemku a stavba tvoriaca s bytom alebo nebytovým priestorom jeden funkčný celok, ak pozemok zastavaný bytovým domom, priľahlý pozemok alebo stavba tvoriaca s bytom alebo nebytovým priestorom jeden funkčný celok (napr. byt a garáž v susednom bytovom dome).

Ak je predmetom zmluvy alebo verejnej listiny viac pozemkov a cena nie je vyčíslená za každý z nich samostatne, údaj o cene pozemku sa v katastri neeviduje

–   ak je predmetom zmluvy alebo verejnej listiny spoluvlastnícky podiel, cena sa dopočíta do 1/1,

–   údaj o cene nehnuteľnosti sa poskytuje na požiadanie vlastníkovi,

–   údaj o cene nehnuteľnosti sa poskytuje na požiadanie na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov aj štátnym orgánom, Národnej banke Slovenska, súdu, prokuratúre, Policajnému zboru, notárovi, súdnemu exekútorovi, daňovému úradu, správcovi podľa osobitného predpisu, znalcovi z odboru stavebníctvo – odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností, znalcovi z odboru poľnohospodárstvo – odvetvie odhad poľnohospodárskej pôdy, znalcovi z odboru lesníctvo - odvetvie odhad hodnoty lesov a osobe, ktorá vyhotovuje cenové mapy.

JUDr. Ján Kašiar