Zdaňovanie príjmov z predaja

nehnuteľností – špecifické situácie

V prípade posudzovania spôsobu zdanenia príjmov z predaja nehnuteľností je možné sa stretnúť aj so špecifickými situáciami, ako napr. zdaňovanie príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorý je vyplácaný v splátkach, zdanenie príjmu z predaja rozostavanej stavby, resp. zdanenie príjmu pri zámene bytov. Aký bude postup pri takomto zdanení?

Zdaňovanie príjmov
vyplácaných v splátkach
alebo formou preddavkov

Postup pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú vyplácané daňovníkovi v splátkach na základe kúpnej zmluvy alebo formou preddavkov na základe zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti je upravený v § 8 ods. 4 a 8 zákona. Takto dosahované príjmy sa zahrnú do základu dane (čiastkového základu dane) v tom zdaňovacom období, v ktorom boli dosiahnuté.

Ak tieto príjmy plynú aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy, ktorú možno uplatniť (§ 8 ods. 8 zákona).

Príklad

V kúpnej zmluve sa predávajúci a kupujúci dohodli, že kupujúci zaplatí predávajúcemu kúpnu cenu 600 000 eur za nehnuteľnosť v troch splátkach. Prvú splátku v sume 350 000 eur zaplatí v roku 2014, druhú v sume 150 000 eur v roku 2015 a tretiu splátku v sume 100 000 eur zaplatí až v roku 2016. Predávajúci nehnuteľnosť nadobudol kúpou za 400 000 eur (nehnuteľnosť nemal zahrnutú v obchodnom majetku) a okrem kúpnej ceny iné preukázateľné výdavky nevynaložil.

Zaplatené splátky zahrnie predávajúci do základu dane (čiastkového základu dane) nasledovne:

·         v roku 2014 zahrnie do základu dane (čiastkového základu dane) príjem v sume 350 000 eur, ku ktorému si môže uplatniť výdavok maximálne do výšky príjmu, t.j. do výšky 350 000 eur,

·         v roku 2015 v sume 150 000 eur, ku ktorému si môže uplatniť výdavok v zostávajúcej výške 50 000 eur a

·         v roku 2016 už zdaní len zostávajúci príjem v sume 100 000 eur bez uplatnenia výdavku.

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti, ktorá je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahŕňajú do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak (v zákone nie je ustanovená forma takejto dohody). V rovnakom pomere, ako sa do základu dane zahŕňajú príjmy z predaja takejto nehnuteľnosti, zahŕňajú sa do základu dane aj výdavky vynaložené na ich dosiahnutie (§ 4 ods. 8 zákona).

Príklad

V roku 2014 manželia predali byt, v ktorom nemali trvalý pobyt a ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2008 kúpou za 40 000 eur. Byt predali za 60 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2014. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka.

V daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie roka 2014 zahrnie manželka do základu dane (čiastkového základu dane) príjmy z predaja bytu vo výške 60 000 eur (celkový dosiahnutý príjem) a uplatní si výdavky v sume 40 000 eur (celú kúpnu cenu, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili).

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti, ktorá je
v podielovom spoluvlastníctve

V súlade s § 10 ods. 1 zákona, ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých daňovníkov, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel (§ 137 až 142 ObčZ).

Príklad

V súlade s § 10 ods. 1 zákona, ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve dvoch alebo viacerých daňovníkov, potom sa spoločne dosiahnuté príjmy z predaja a spoločne vynaložené výdavky zahŕňajú do základu dane jednotlivých podielových spoluvlastníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom ustanovený alebo spoluvlastníkmi dohodnutý iný podiel podľa § 137 až 142 ObčZ.

Dvaja súrodenci zdedili v decembri roku 2010 po otcovi trojizbový byt, každý z nich rovným dielom. V čase nadobudnutia bytu do ich vlastníctva predstavovala cena bytu podľa znaleckého posudku po prepočte na eurá 14 000 eur. Otec (poručiteľ) vlastnil byt od januára roku 2010. Jeden so súrodencov mal v uvedenom byte trvalý pobyt od roku 2007. V roku 2014 súrodenci byt predali za 350 000 eur.

Vzhľadom na to, že jeden zo spoluvlastníkov mal v byte trvalý pobyt počas viac ako dvoch rokov bezprostredne pred predajom, príjem z predaja bytu zodpovedajúci jeho spoluvlastníckemu podielu (polovica z 350 000 eur) je oslobodený od dane podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona platného do 31. 12. 2010 (§ 52j ods. 2 zákona platného po 1. 1. 2011 upravuje, že oslobodenie podľa § 9 zákona platného do 31. 12. 2010 sa vzťahuje naďalej na všetky byty nadobudnuté do 31. 12. 2010). V prípade druhého spoluvlastníka nie sú splnené podmienky na oslobodenie príjmu od dane, nakoľko v byte nemal trvalý pobyt a k predaju bytu došlo do piatich rokov [doba vlastníctva v úhrne aj doba vlastníctva dediča + doba vlastníctva poručiteľa – ide o dedenie v priamom rade a aplikuje sa ustanovenie § 9 ods. 1 písm. b) zákona platného po 1. 1. 2011, ktoré je totožné so znení § 9 ods. 1písm. c) zákona platného do 31. 12. 2010] od nadobudnutia bytu poručiteľom. Nakoľko ide o príjem z predaja bytu, ktorý bol v podielovom spoluvlastníctve, do základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov podľa § 8 zákona si tento daňovník (podielový spoluvlastník) zahrnie príjmy a výdavky vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu, t.j. príjmy vo výške 175 000 eur (polovica zo sumy 350 000 eur) a výdavky vo výške 7 000 eur (polovica zo sumy 14 000 eur).

Zdaňovanie príjmov
z predaja rozostavanej stavby

Podľa § 120 ObčZ stavba nie je súčasťou pozemku. Ak sa predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov z predaja podľa § 9 zákona samostatne za pozemok a samostatne za stavbu (uvedené platí aj vtedy ak ide o predaj pozemku, na ktorom je umiestnená rozostavaná stavba).

Podľa § 6 ods.1 písm. c) tretí bod cit. zákona sa v katastri evidujú aj stavby spojené so zemou pevným základom, ktoré sú rozostavanými stavbami v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva k nim. Podľa § 3 ods. 15 tohto zákona sa rozostavanou stavbou na evidovanie v katastri rozumie stavba, na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo a je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Pri zápise údajov o práve k rozostavanej stavbe sa podľa § 46 ods. 4 cit. zákona predkladá právoplatné stavebné povolenie, geometrický plán a znalecký posudok o cene rozostavanej stavby a ako vlastník sa zapíše osoba uvedená v právoplatnom stavebnom povolení. Stavebný zákon definíciu pojmu „rozostavaná stavba“ neobsahuje.

V nadväznosti na uvedené ustanovenia, je na účely zákona o dani z príjmov pri posudzovaní príjmov dosiahnutých z predaja rozostavanej stavby potrebné vychádzať zo skutočnosti, či rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je zápis do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona ak nejde o príjem oslobodený od dane podľa § 9 ods. 1 písm. a) resp. b) zákona. To znamená, že ak sa predáva napr. rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia – zápisu rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, potom je príjem z jej predaja oslobodený od dane. Ak by však k jej predaju došlo do piatich rokov od jej nadobudnutia, potom sa príjem z predaja považuje za zdaniteľný príjem.

Ak sa predáva rozostavaná stavba, ktorá nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (t. j. nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľností od dane z príjmov FO). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka (nejde ani o predaj hnuteľných vecí) a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 zákona, ktorý sa v daňovom priznaní uvádza v riadku iné príjmy podľa § 8 zákona. Za výdavok sa v danom prípade v súlade s ustanovením § 8 ods. 2 zákona považujú výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetného príjmu (napr. výdavky vynaložené na nákup materiálu a pod.).

Zdaňovanie príjmov dosiahnutých zámenou nehnuteľností

Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou. Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorú upravuje § 611 ObčZ. Zámennou zmluvou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (§ 588 až 610 ObčZ), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.

Pri zisťovaní základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov dosiahnutých zámenou bytu za byt sa uplatňuje ustanovenie § 8 ods. 2 zákona, t. j. do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky ktoré je možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods. 5 zákona (t. j. uplatňujú sa rovnaké výdavky, ako pri príjmoch z predaja bytu).

Príklad

Pani J vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudla kúpou a zaplatila zaň kúpnu cenu vo výške 50 000 eur. Pán Z vlastní trojizbový byt, ktorý nadobudol kúpou za 100 000 eur. Ani pani J a ani pán Z nemali tieto byty zahrnuté v obchodnom majetku. Obidvaja sa na základe zámennej zmluvy dohodli, že si predmetné byty vymenia. Pani J sa v zámennej zmluve zaviazala odovzdať pánovi Z do vlastníctva jednoizbový byt a pán Z sa zaviazal odovzdať pani J do vlastníctva trojizbový byt. Okrem toho sa v predmetnej zmluve dohodli, že vzhľadom na to, že pani J za jednoizbový byt získa trojizbový byt, je povinná pánovi Z doplatiť v hotovosti 80 000 eur. V zámennej zmluve je uvedená cena vymieňaných bytov, ktorá bola určená na základe znaleckého posudku tak, že cena jednoizbového bytu je 70 000 eur a cena trojizbového bytu predstavuje 110 000 eur.

Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažný príjem získaný zámenou, to zn., že v dôsledku zámeny získala pani J nepeňažný príjem 110 000 eur, čo je hodnota trojizbového bytu, ktorý získala zámenou. Pán Z získal nepeňažný príjem 70 000 eur, čo je hodnota jednoizbového bytu, ktorý získal zámenou a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem 80 000 eur, čo je doplatok, ktorý mu na základe zámennej zmluvy zaplatila pani J, t. j. v úhrne dosiahol príjem v sume 130 000 eur. Príjem (nepeňažný aj peňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, sa považuje za ostatný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona. Pri zistení základu dane z uvedeného príjmu musia obidvaja daňovníci postupovať podľa § 8 ods. 2 a 5 zákona. Pretože obidvaja nadobudli byty, ktoré dali na zámenu kúpou, bude u obidvoch výdavkom kúpna cena, ktorú za byt, ktorý dali na zámenu preukázateľne zaplatili. To znamená, že na účely zistenia základu dane (čiastkového základu dane) z prevodu bytu si môže pani J príjem získaný zámenou v sume 110 000 eur znížiť o výdavok v sume 50 000 eur (kúpna cena bytu preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dala na zámenu). Pán Z si môže dosiahnutý príjem 130 000 eur (70 000 + 80 000) znížiť o výdavok v sume 100 000 eur (kúpna cena bytu preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na zámenu).

Ing. Miroslava Brnová

ZÁKON č. 40/1964 Zb.

Občiansky zákonník

§ 611

Ustanovenia o kúpnej zmluve sa primerane použijú aj na zmluvu, podľa ktorej si zmluvné strany vymieňajú vec za vec, a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.

§ 588

Z kúpnej zmluvy vznikne predávajúcemu povinnosť predmet kúpy kupujúcemu odovzdať a kupujúcemu povinnosť predmet kúpy prevziať a zaplatiť zaň predávajúcemu dohodnutú cenu.

§ 589

Cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými právnymi predpismi, inak je zmluva neplatná podľa § 40a.

§ 590

Ak nie je dohodnuté inak, prechádza na kupujúceho nebezpečenstvo náhodnej skazy a náhodného zhoršenia predmetu kúpy, včítane úžitkov, súčasne s nadobudnutím vlastníctva. Ak kupujúci nadobudne vlastníctvo skôr, než dôjde k odovzdaniu predmetu kúpy, má predávajúci až do odovzdania práva a povinnosti uschovávateľa.

§ 591

Ak nie je dohodnuté inak ani ak to nie je obvyklé, sú účastníci povinní plniť bez zbytočného odkladu. Predávajúci je oprávnený odovzdanie predmetu kúpy odoprieť, ak kupujúci nezaplatí cenu včas. Ak sa odosiela predmet kúpy na miesto plnenia alebo určenia, nie je kupujúci povinný zaplatiť cenu, dokiaľ nemá možnosť si predmet kúpy prezrieť.

§ 592

Ak je kupujúci v omeškaní s prevzatím, môže predávajúci predmet kúpy uložiť na náklady kupujúceho vo verejnom skladišti alebo u iného uschovávateľa alebo ho môže po upozornení predať na účet kupujúceho. Ak ide o vec podliehajúcu rýchlej skaze a ak nie je na upozornenie čas, upozornenie nie je potrebné.

§ 593

Ak nie je dohodnuté inak, znáša náklady spojené s odovzdaním predmetu kúpy, najmä náklady merania, váženia a balenia, predávajúci a náklady spojené ...