Zamestnanec s príjmami
z nájmu nehnuteľností

Blíži sa koniec roka a možno s ním aj rekapitulácia dosiahnutých príjmov za zdaňovacie obdobie roka 2023. Fyzická osoba, ktorá prijala v roku 2023 príjmy, bude po skončení roka riešiť otázku, či je potrebné podať daňové priznanie, alebo, ak ide o zamestnanca, či môže požiadať o vykonanie ročného zúčtovania a tým aj o vysporiadanie zrazených preddavkov na daň zamestnávateľom. Kto má povinnosť podať daňové priznanie?

Ak ide o fyzickú osobu, ktorá je zamestnancom a mala v roku 2023 len zdaniteľné príjmy len zo závislej činnosti podľa § 5 zákona č. 595/­2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, (ďalej len ZDP“) a nepoberala príjmy, z ktorých sa daň vyberá zrážkou podľa § 43, pri ktorých uplatnila postup podľa § 43 ods. 7 ZDP môže si vysporiadať svoju daňovú povinnosť vykonaním ročného zúčtovania. O ročné zúčtovanie musí požiadať zamestnanec písomne, najneskôr do 15. februára 2024. Ročné zúčtovanie sa vykoná z úhrnnej sumy zdaniteľnej mzdy zo závislej činnosti od všetkých zamestnávateľov, ktorí sú platiteľmi dane.

Ak by zamestnanec ako fyzická osoba dosiahol v príslušnom zdaňovacom období zdaniteľné príjmy len zo závislej činnosti na území SR a nepožiadal by v lehote do 15. 2. 2024 zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania za rok 2023, bude povinný podať daňové priznanie typu A. Povinnosť podať daňové priznanie typ A za rok 2023 má len ten zamestnanec, ktorý nepožiadal o vykonanie ročného zúčtovania a jeho zdaniteľné príjmy zo závislej činnosti za rok 2023 presiahli sumu 2 461,41 eur.

Zamestnanec, ktorý má v roku 2023 príjmy zo závislej činnosti a v tomto roku aj prenajímal nehnuteľnosť, nemôže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania, ale svoju daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu je daňovník povinný vysporiadať osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby typ B.

Ak je daňovník zamestnancom a súčasne prenajímal v roku 2023 nehnuteľnosť, bude povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (t. j. z príjmov zo závislej činnosti a z prenájmu nehnuteľností) za zdaňovacie obdobie roku 2023 presiahol sumu 2 461,41 eur.

Čo rozumieme pod pojmom príjmy z prenájmu nehnuteľnosti?

Podľa § 6 ods. 3 ZDP príjmami z prenájmu, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 ZDP (príjmy z podnikania) a v § 5 ZDP (príjmy zo závislej činnosti), sú príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.

V zmysle § 658 Občianskeho zákonníka nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.

Na účely ZDP je zavedená legislatívna skratka, v zmysle ktorej pod pojem nehnuteľnosť zahŕňame nehnuteľnosť, byt, nebytový priestor alebo ich časti [§ 3 ods. 2 písm. a) ZDP]. Príjmom z prenájmu je príjem z prenájmu nehnuteľností na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.

Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky. Príjmom z prenájmu sa rozumie aj príjem z krátkodobého prenájmu bytu, ktorého právne vzťahy upravuje zákon č. 98/­2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. V súlade s § 3 ods. 1 uvedeného zákona krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt.

Príklad 1

Peter Krátky je zamestnaný, príjmy zo závislej činnosti mal v roku 2023 vo výške 16 500 eur. Vlastní byt, ktorý zdedil po rodičoch a tento prenajíma. Príjem z prenájmu mal za rok 2023 vo výške 8 000 eur. Akým spôsobom si vysporiada svoju daňovú povinnosť za rok 2023?

Príjmy z prenájmu nehnuteľností sa zdaňujú v § 6 ods. 3 ZDP. P. Krátky si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z príjmov FO typ B, kde si uvedie príjmy zo závislej činnosti, aj príjem z prenájmu bytu. Príjem z prenájmu sa uvádza v VI. odd., Tabuľka č. 1, daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby za príslušné zdaňovacie obdobie

Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP sú od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur, pričom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu. Výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Príklad 2

P. Martin Veselý je invalidný dôchodca. V roku 2023 mal na základe dohody príjmy zo závislej činnosti výške 1 400 eur a dosiahol aj príjmy z prenájmu garáže vo výške 1 200 eur. Má povinnosť podať daňové priznanie za rok 2023?

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú oslobodené od dane z príjmov vo výške 500 eur. T. j. do úhrnu zdaniteľných príjmov sa započítajú príjmy zo zamestnania vo výške 1 400 eur a príjmy z prenájmu znížené o výšku oslobodených príjmov, vo výške 700 eur (1 200 - 500). Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka za zdaňovacie obdobie roka 2023 (1 400 + 700 = 2 100 eur) neprevýši sumu 2 461,41 eur, p. Veselý nemá povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov FO za rok 2023.

Príklad 3

P. Ferko Krátky má v roku 2023 okrem príjmu zo závislej činnosti aj príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v sume 6 500 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov mal vo výške 3 200 eur. Môže si pri príjmoch z prenájmu uplatniť oslobodenie od dane?

Výšku zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si p. Krátky prizná v daňovom priznaní vo výške 6 000 eur (6 500 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností sa vypočítajú v súlade s § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov vo výške 2 953,6 eur [ (6 000 : 6 500 = 92,3 %) × 3 200].

Môže sa stať že daňovník požiada o vykonanie ročného zúčtovania a zabudne, že má aj príjmy z prenájmu nehnuteľností, čo v tomto prípade?

Príklad 4

Zamestnávateľ vykoná na žiadosť zamestnanca p. Petra Novotného ročné zúčtovanie za rok 2023. Okrem príjmov zo závislej činnosti mal daňovník príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 2 650 eur. Ako bude daňovník postupovať pri vysporiadaní daňovej povinnosti, ak mu bolo vykonané ročné zúčtovanie za rok 2023?

P. Novotný dosiahol v r. 2023 príjmy zo závislej činnosti a súčasne dosiahol príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, preto je povinný vysporiadať si svoju daňovú povinnosť podaním daňového priznania k dani z príjmov typ B. Ak takémuto daňovníkovi zamestnávateľ vykonal ročné zúčtovanie (na základe podanej žiadosti o vykonanie ročného zúčtovania dane), pričom bol povinný podať daňové priznanie, daňovník podáva riadne daňové priznanie (nie opravné DP, ani dodatočné DP). Prílohou tohto daňového priznania bude „Ročné zúčtovanie...“ spolu s vyplnenou 2. stranou tohto tlačiva.

Kedy má zamestnanec s príjmami s prenájmu možnosť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania?

Príklad 5

P. Viktor Smelý mal za rok 2023 príjmy zo závislej činnosti vo výške 4 800 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 490 eur.

V tomto prípade si p. Smelý môže uplatniť pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane do výšky 500 eur, t. j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu. P. Smelý nemá povinnosť za rok 2023 podať daňové priznanie a môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti.

Pri prenájme nehnuteľnosti sa v praxi stretávame s prípadmi, kedy nájomca zloží prenajímateľovi zábezpeku (kauciu) vo výške niekoľkonásobku nájomného.

Táto skutočnosť je uvedená v nájomnej zmluve. Pričom z nájomnej zmluvy vyplýva nielen povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky) , ale aj možnosť použitia v prípade nepredvídaných udalostí (napr. spôsobenie škody, nezaplatené nájomné, poškodenie prenajatej nehnuteľnosti a pod.). Otázkou je, či sa započítava uhradená zábezpeka do zdaniteľného príjmu prenajímateľa?

Pri posudzovaní zábezpeky (kaucie) sa vychádza z podmienok nájomnej zmluvy, pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude zábezpeka prenajímateľom použitá alebo vrátená.

Uvedené má zásadný vplyv na to, či ide o zdaniteľný príjem prenajímateľa. Až keď nastanú skutočnosti, kedy je prenajímateľ oprávnený kauciu si ponechať, potom sa u prenajímateľa jedná o zdaniteľný príjem. Ak bude zábezpeka (kaucia) použitá na náhradu škody spôsobenej nájomcom na majetku prenajímateľa, tak za zdaniteľný príjem sa bude považovať len v prípade, že ide o škodu spôsobenú na majetku, ktorý je zaradený v obchodnom majetku prenajímateľa.

V podanom daňovom priznaní si môže daňovník fyzická osoba uplatniť k dosiahnutým príjmom z prenájmu nehnuteľnosti daňové výdavky.

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si môže daňovník uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného) alebo na základe evidencie (§ 6 ods. 11 ZDP). Nemôže si uplatniť výdavky 60 % z príjmov.

Fyzická osoba, ktorá dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a ktorá v súvislosti s týmito príjmami uplatňuje preukázateľne vynaložené daňové výdavky, sa môže rozhodnúť či prenajímanú nehnuteľnosť:

•    zaradí do svojho obchodného majetku, t. j. bude o nej účtovať alebo ju bude evidovať v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, alebo

•    nezaradí do svojho obchodného majetku, t. j. nebude o nej účtovať alebo nebude ju viesť v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Skutočnosť, ako sa rozhodne, má vplyv na uplatnenie:

-    výdavkov vynaložených na príjmy z prenájmu nehnuteľností, a tiež

-    oslobodenia od dane v prípade príjmu z predaja pôvodne prenajímanej nehnuteľnosti (§ 9 ZDP).

Výdavky na nákup zariadenia bytu

Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, možno považovať nákup hnuteľnej veci (zariadenia) za daňový výdavok len ak fyzická osoba preukáže, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti a výdavky na obstaranie hnuteľnej veci sú zaúčtované v účtovníctve resp. zaevidované v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Pre účely preukaznosti v prípade daňovej kontroly je potrebné, aby bolo v zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikované jej príslušenstvo. Výdavky daňovníka preukázateľne vynaložené na zariadenie prenajímaného bytu (napr. kúpu nábytku, postele, stola, stoličiek, kúpu spotrebičov, chladničky, práčky a pod., je možné uplatniť do daňovo uznateľných výdavkov v nadväznosti na výšku kúpnej ceny nepresahujúcej 1 700 eur za každú hnuteľnú vec).

Uvedené sa nevzťahuje na vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok, ktoré pri prenajímanej nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku nie je možné uplatniť do daňových výdavkov (tieto sa považujú za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti, ktoré je možné zahrnúť do daňových výdavkov len pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku).

Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, t. j. ak o nehnuteľnosti účtuje alebo nehnuteľnosť eviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom si môže uplatňovať výdavky:

-    na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),

-    na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),

-    na opravy a udržiavanie prenajímanej nehnuteľnosti,

-    výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu opráv,

-    daň z nehnuteľností,

-    úroky z úverov a pôžičiek, ktoré si daňovník zobral na nákup prenajímanej nehnuteľnosti,

-    poistenie prenajímanej nehnuteľnosti,

-    výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby.

Daňovú povinnosť z príjmov z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta zo základu dane, t. j. z rozdielu medzi príjmami a daňovými výdavkami.

Ing. Marta Boráková

§ 6 zákona č. 595/2003 Z. z., o dani z príjmov

Príjmy z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu a z použitia diela a umeleckého výkonu

...

(11) Ak daňovník uplatňuje pri príjmoch uvedených v odsekoch 1 až 4 preukázateľne vynaložené daňové výdavky, môže viesť počas celého zdaňovacieho obdobia daňovú evidenciu o 

a) príjmoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov, ³³⁾

b) daňových výdavkoch v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane (čiastkového základu dane) vrátane vydaných dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov, ³³⁾

c) hmotnom majetku a nehmotnom majetku zaradenom do obchodného majetku [(§ 2 písm. m)],

    [> Dňom v § 6 ods. 11 písm. c) sa za slová „hmotnom majetku“ vkladá čiarka a slová „a nehmotnom majetku“ sa nahrádzajú slovami „“.] 1. januára 2024 nehmotnom majetku a finančnom majetku

d) zásobách a pohľadávkach,

e) záväzkoch.

(12) Evidenciu podľa odseku 11 je daňovník povinný uchovávať po dobu, v ktorej zanikne právo daň vyrubiť alebo dodatočne vyrubiť podľa osobitného predpisu. ³⁴⁾

(13) Ak sa daňovník, ktorý má príjmy podľa odsekov 3 a 4, rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo podvojného účtovníctva, aj keď táto povinnosť daňovníkovi nevyplýva z osobitných predpisov, je povinný týmto spôsobom postupovať počas celého zdaňovacieho obdobia. ¹⁾

(14) Ak daňovník v podanom daňovom priznaní za príslušné zdaňovacie obdobie uplatnil preukázateľné daňové výdavky, nemôže ich po uplynutí lehoty na podanie daňového...