Úver na bývanie
– nový zákon
Rok 2015 bol veľmi bohatý na počet poskytnutých úverov, pričom najväčší počet predstavovali úvery na bývanie. Ten, kto si však bývanie neobstaral počas minulého roku, to bude mať teraz oveľa ťažšie. Zákon o úveroch na bývanie je nový právny predpis, ktorým sa do našej legislatívy prebrala aktuálna európska legislatíva. Cieľom prebratej smernice je hlavne zabezpečiť vysokú úroveň ochrany spotrebiteľa a zásadne zakazuje viazanie produktov na kúpu iného produktu (otvoriť si účet).
Smernica určuje
presný vzorec na výpočet ročnej percentuálnej miery
nákladov, ktorá musí byť oznámená spotrebiteľovi už v rámci poskytovania tzv. predzmluvných informácií.
Každá reklama na úver na bývanie, v ktorej bude uvedená úroková sadzba či iné číselné údaje, ktoré súvisia s nákladmi spotrebiteľa, budú musieť obsahovať informácie ako RPMN, výšku alebo počet splátok, poplatky, ktoré súvisia s poskytnutím úveru a celkovo zaplatenú sumu.
Ďalším cieľom nového zákona je racionálnejšie a efektívnejšie fungovanie trhu
s úvermi a poskytnutie zvýšenej ochrany spotrebiteľovi pri zmluvných vzťahoch, ktoré uzatvárajú s bankovými inštitúciami. Nový zákon č. 90/2016 Z. z. bol schválený ešte 9. novembra 2015 a účinnosť, a tým aj novinky v oblasti úverovania, nadobudol 21. marca 2016. To znamená, že od tohto dátumu museli banky prijať nové opatrenia v oblasti spotrebiteľských hypotekárnych zmlúv.
Zákon o úveroch na bývanie po novom upravuje právo spotrebiteľov na odstúpenie od zmluvy o úvere bez udania dôvodu do 14 dní. Zároveň tiež ustanovuje podmienky pri poskytovaní úverov na bývanie, postupy a informácie pred uzatvorením zmluvy, ako aj spôsob výpočtu celkových nákladov spotrebiteľa spojených s poskytnutím úveru na bývanie. Zároveň sa zákonom stanovili podmienky posúdenia úverovej bonity spotrebiteľa, pričom veriteľ nesmie posudzovať schopnosť spotrebiteľa splácať úver na bývanie iba na základe toho, že hodnota nehnuteľnosti určenej na bývanie presahuje výšku úveru. Okrem toho sa upravili aj podmienky a poplatky pri predčasnom splatení úveru.
Azda najväčšou novinkou je skutočnosť, že nehnuteľnosť bez vlastných úspor už nekúpite, teda, že banka už nepreplatí 100 % ceny nehnuteľnosti. Dokonca možno v roku 2016 očakávať, že už každý bude potrebovať mať našetrených približne 30 % z ceny nehnuteľnosti.
Ďalšou novinkou je i to, že banky musia oveľa viac dohliadať na bonitu mladšej klientely a ich schopnosť splácať úver a zároveň schopnosť reagovať a prispôsobiť sa prípadným zmenám úrokových sadzieb smerom nahor.
Práva a povinnosti pri poskytovaní úveru na bývanie
V znení § 1 nového zákona je vymedzený predmet právnej úpravy, a to práva a povinnosti súvisiace s poskytovaním úveru na bývanie na základe zmluvy o úvere na bývanie, podmienky poskytovania úveru na bývanie, zmluvy o úvere na bývanie a spôsob výpočtu celkových nákladov spotrebiteľa spojených s poskytovaním úveru na bývanie. Nový zákon tiež obsahuje právnu úpravu týkajúcu sa ochrany spotrebiteľa v súvislosti s poskytovaním úveru na bývanie.
Uvedené ustanovenie vymedzuje aj zákonný pojem „úver na bývanie“. To znamená, že úverom na bývanie je dočasné poskytnutie peňažných prostriedkov veriteľom spotrebiteľovi na základe zmluvy o úvere na bývanie vo forme odloženej platby, pôžičky, úveru alebo obdobnej finančnej pomoci, ktorá je buď zabezpečená záložným právom k nehnuteľnosti, a to aj rozostavanej, alebo ktorá je zabezpečená iným právom týkajúcim sa takejto nehnuteľnosti, ktorá je účelovo určená k nadobudnutiu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti určenej na bývanie, a to na základe nadobudnutia alebo zachovania vlastníckeho práva k pozemku alebo k existujúcej nehnuteľnosti určenej na bývanie, výstavby nehnuteľnosti určenej na bývanie, bez ohľadu na predmet záložného práva alebo iného zabezpečujúceho práva, alebo ktorá je účelovo určená na vyplatenie úveru.
Je však nevyhnutné poznamenať, že podľa nového zákona sa za úver na bývanie považujú tiež hypotekárne úvery, niektoré stavebné úvery a ďalšie úvery v zmysle znenia zákona č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení.
V ustanovení § 1 nový zákon stanovuje tiež presný výpočet úverov, na ktoré sa právna úprava nového zákona nevzťahuje. Pre zaujímavosť uvádzame, že to nie sú spotrebiteľské úvery stanovené zákonom č. 129/2010 Z. z. o spotrebiteľských úveroch, úvery, pri ktorých veriteľ poskytuje jednorazovú sumu, pravidelné platby alebo iné spôsoby vyplácania úveru výmenou za sumu odvodenú z predaja nehnuteľnosti určenej na bývanie a ktorých hlavným cieľom je podporiť spotrebu, ako je prenechanie nehnuteľnosti za odplatu spojené s jej doživotným užívaním alebo iné podobné špecializované produkty, úvery, podľa ktorých úver poskytuje za určitých okolností zamestnávateľ svojim zamestnancom z vlastných zdrojov bez úrokov alebo s ročnou alebo úvery poskytnuté podľa zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania a mnohé ďalšie úvery uvedené v znení odseku 4 tohto ustanovenia.
Požiadavky na reklamu
Ako uvádza dôvodová správa k novému zákonu, je potrebné a podľa zákona povinné, aby spotrebiteľ mal už v čase rozhodovania sa o ponuke úveru na bývanie čo najúplnejšie a neskreslené informácie. To znamená, že je povinnosť uviesť v každej reklame alebo v každej ponuke, ktorá obsahuje úrokovú sadzbu alebo akýkoľvek údaj týkajúci sa nákladov spotrebiteľa spojených s úverom na bývanie, tzv. štandardné informácie. Znenie § 3 má za cieľ sledovať tento účel, pričom kladie dôraz na požiadavky na reklamu a marketingovú komunikáciu úverov na bývanie.
Reklama, reklamná a marketingová komunikácia o úveroch na bývanie musí byť pravdivá, zrozumiteľná a nesmie v ničom zavádzať alebo klamať. Všetky nepravdivé informácie o dostupnosti prípadne o nákladoch spojených s úverom na bývanie, ktoré by mohli v niečom spotrebiteľa uviesť do omylu, sú výslovne zakázané.
Reklama o úvere na bývanie alebo akákoľvek ponuka úveru na bývanie, v ktorej sa uvádza úroková sadzba úveru na bývanie alebo akékoľvek iné číselné údaje súvisiace s celkovými nákladmi spotrebiteľa spojenými s úverom na bývanie, musí vo forme reprezentatívneho príkladu obsahovať zrozumiteľné, stručné a zreteľné primerané informácie.
Poistenie úveru
Medzi prostriedky ochrany spotrebiteľa je podľa znenia nového zákona zaradený zákaz viazania produktov, to znamená viazanosť na poistenie úveru. Uvedený zákaz je vymedzený a upravený v ustanovení § 4. Znenie ďalšieho ustanovenia § 5 zavádza povinnosť veriteľov poskytnúť informácie pred uzavretím zmluvy o úvere, počas trvania zmluvy (najmä zmeny úrokových sadzieb), a tiež v súvislosti so vzdelávaním spotrebiteľov tak, ako to vyžaduje európska legislatíva.
Náklady
Ako novinku v zákone o úveroch na bývanie môžeme spomenúť, že znenie § 7 jednoznačne vymedzuje, aké náklady možno a aké nemožno použiť na účely výpočtu ročnej percentuálnej miery nákladov a ktoré náklady sa zahrnú do celkových nákladov spotrebiteľa spojených s úverom na bývanie, ak otvorenie alebo vedenie účtu je potrebné na získanie úveru na bývanie alebo jeho získanie za podmienok, za akých sa ponúka a je na žiadosť spotrebiteľa.
Schopnosť spotrebiteľa splácať úver a odmeňovanie
Povinnosť posúdiť s odbornou starostlivosťou schopnosť spotrebiteľa splácať úver na bývanie na základe relevantných a aktuálnych informácií získaných z interných alebo hodnoverných externých zdrojov, od spotrebiteľa a finančného agenta a overovať informácie prostredníctvom registrov je vymedzené v zneniach § 8 až § 11. Aj v uvedených povinnostiach bola schválená novinka, ktorou je v záujme posúdenia schopnosti spotrebiteľa splácať úver, povinnosť určovať, dodržiavať a pravidelne prehodnocovať limit schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie.
Veritelia opätovné posúdenie schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie nemusia vykonať, ak sa dodatočné navýšenie úveru na bývanie predpokladalo a zohľadnilo už pri pôvodnom posúdení schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie.
Uvedeným sa určujú položky, ktoré vstupujú do výpočtu limitu ukazovateľa schopnosti spotrebiteľa splácať úver na bývanie. V týchto ustanoveniach ide o dôkladný výpočet položiek, do ktorého je možné zahrnúť okrem zákonom uvedených položiek aj ďalšie súvisiace položky.
Týmto posúdením sa má hlavne zabezpečiť záujem veriteľov správne odhadnúť schopnosť spotrebiteľa splácať úver na bývanie a správať sa tak obozretne jednak z pohľadu návratnosti úveru na bývanie a jednak z pohľadu dôsledkov nezodpovedného požičiavania na strane spotrebiteľov.
V ustanovení § 9 zákon vymedzuje povinnosť veriteľov implementovať interné limity pre maximálnu hodnotu ukazovateľa podielu výšky úveru k hodnote zabezpečenia, aby tak zabezpečil predovšetkým obozretný prístup veriteľa k stanoveniu požiadaviek na zabezpečenie úveru s cieľom zmierniť negatívny dopad prípadného neskoršieho poklesu hodnoty zabezpečenia na veriteľa aj dlžníka. Zákon po novom zakladá povinnosť uplatňovať zásady odmeňovania na zamestnancov veriteľa, finančných agentov alebo finančných poradcov v ustanovení § 10. Veriteľ je povinný uplatňovať zásady odmeňovania, takým spôsobom, aby úvery na bývanie boli poskytované riadne, čestne a spravodlivo.
Zmluva o úvere
na bývanie musí byť zásadne písomná
čím sa sleduje potreba právnej istoty zmluvných strán. V ustanovení § 13 sú vymedzené povinné náležitosti uvedenej zmluvy.
Ďalší výrazný prvok ochrany spotrebiteľa je ustanovený v § 14, ktoré hovorí, že každý spotrebiteľ má možnosť premyslieť si uzavretie zmluvy o úvere na bývanie alebo odstúpiť od zmluvy o úvere na bývanie bez uvedenia dôvodu do zákonom stanovenej lehoty, ktorou je 14 kalendárnych dní.
Okrem toho má spotrebiteľ právo odstúpiť od zmluvy o úvere na bývanie do 14 dní odo dňa uzavretia zmluvy o úvere na bývanie alebo odo dňa, keď je spotrebiteľovi doručená zmluva o úvere na bývanie vrátane súvisiacich dokumentov, ktorú uzavrel s veriteľom, ak tento deň nasleduje po dni uzavretia zmluvy o úvere na bývanie.
Znenie § 18 vymedzuje možnosť spotrebiteľa vyrovnať svoje záväzky kedykoľvek počas trvania zmluvy o úvere na bývanie pred dohodnutou lehotou splatnosti zmluvy o úvere na bývanie. Cieľom tohto ustanovenia je hlavne zabezpečiť pre spotrebiteľa splnenie povinností dohodnutých v zmluve o úvere na bývanie pred uplynutím lehoty dohodnutej v zmluve o úvere na bývanie. To znamená, že spotrebiteľ je oprávnený splatiť svoj dlh voči veriteľovi aj predčasne, pričom veriteľ je oprávnený v súvislosti s týmto úkonom spotrebiteľa požadovať len odôvodnenú náhradu, ktorá nemôže prekračovať finančnú stratu veriteľa.
Úroky
Veriteľovi zákon po novom výslovne zakazuje požadovať od spotrebiteľa úhradu úrokov, poplatkov alebo iných nákladov v súvislosti s predčasným splatením úveru na bývanie alebo jeho časti na podnet spotrebiteľa, ak k predčasnému splateniu úveru na bývanie alebo jeho časti dôjde v súvislosti s uplynutím doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie alebo v súvislosti so zmenou úrokovej sadzby úveru na bývanie, ak ide o variabilnú úrokovú sadzbu. Zároveň má veriteľ povinnosť bezodplatne oznámiť spotrebiteľovi termín uplynutia doby fixácie úrokovej sadzby úveru na bývanie, a to najneskôr dva mesiace pred uplynutím tejto doby.
Omeškanie
Nový zákon o úveroch na bývanie zakotvuje povinnosti veriteľa pre prípad, že dôjde k omeškaniu spotrebiteľa so splácaním úveru. Uvedená povinnosť je vymedzená v znení § 20. V prípade neplnenia povinností spotrebiteľom riadne a včas, je veriteľ povinný informovať spotrebiteľa o uvedenej skutočnosti zákonom stanoveným spôsobom.
Ak je spotrebiteľ v omeškaní so splácaním dlhu alebo inej povinnosti voči veriteľovi aj napriek písomnej výzve veriteľa dlhšie ako 90 kalendárnych dní, alebo ak spotrebiteľ takýmto spôsobom opakovane porušuje svoje povinnosti voči veriteľovi, má veriteľ právo po predchádzajúcom upozornení spotrebiteľa aj bez jeho súhlasu informovať ostatných veriteľov prostredníctvom registra o tom, že spotrebiteľ porušil svoje povinnosti, ktoré boli dopredu dohodnuté v zmluve o úvere na bývanie.
