Stavebná legislatíva
novinky od 1. apríla 2024
Dňa 13. februára 2024 bol definitívne schválený vládny návrh zákona, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z.n.p. a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony (ďalej iba „novela Stavebného zákona“). Čo novela zákona prináša?
Základným a hlavným
dôvodom na spracovanie novely Stavebného zákona
bola naliehavá požiadavka oddialiť nadchádzajúcu účinnosť zákona č. 201/2022 Z. z. o výstavbe v z.n.p. (ďalej len „zákon o výstavbe“) a to predovšetkým z dôvodu nepripravenosti na spustenie povoľovacích procesov podľa novej legislatívy o výstavbe. Novela Stavebného zákona teda odkladá účinnosť zákona o výstavbe o jeden rok, t. j. do 1. apríla 2025.
Hlavnými dôvodmi sú:
• nepripravenosť integrácie povoľovacích procesov stavieb, ktoré podliehajú procesu posudzovania vplyvov na životné prostredie,
• časový sklz pri príprave vykonávacích právnych predpisov,
• nutnosť opravy vád a chýbajúcich častí právnej úpravy nadväzujúcej na zákon o výstavbe,
• časový sklz formulárov a digitalizácie konaní vo výstavbe a technického vybavenia,
• nedostatočné personálne obsadenie Úradu pre územné plánovanie a výstavbu (ďalej len „úrad“) vyškolenými odbornými zamestnancami pre realizáciu preberaného rozsahu povoľovacích konaní.
V kontexte s oddialením účinnosti zákona o výstavbe sa od 1. apríla 2024 mení režim zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v z.n.p. (ďalej len „stavebný zákon“) ako aj zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní v z.n.p. (ďalej len „zákon o územnom plánovaní“) tak, aby boli aplikovateľné súčasne a nadväzovali na seba do nadobudnutia účinnosti zákona o výstavbe.
Novela Stavebného zákona smeruje tiež k skráteniu doby prípravy stavieb, najmä doby administratívneho posudzovania vo fáze povoľovania stavieb do nadobudnutia účinnosti zákona o výstavbe. Jedným z hlavných cieľov spomínanej novely je tiež zakotviť legislatívne úpravy tak, aby sa eliminovalo riziko spustenia nepripravených procesov vo výstavbe a v prechodnej dobe sa v čo najväčšej miere využili existujúce inštitúty stavebného práva, primerane prebrali aplikovateľné inštitúty navrhované zákonom o výstavbe, nenarušil sa priebeh konaní na stavebných úradoch a zároveň aby sa nezaviedla úprava, ktorá by bola v zásadnom rozpore s už schválenými predpismi, ktorých účinnosť sa posúva na 1. apríla 2025.
Z hľadiska úpravy stavebného zákona je do nadobudnutia účinnosti zákona o výstavbe najefektívnejším riešením pre zefektívnenie povoľovacích procesov integrácia existujúcich správnych konaní do jedného bez toho, aby sa zasiahlo do pôsobností stavebných úradov a orgánov štátnej správy chrániacich verejné záujmy podľa osobitných predpisov, alebo do práv a oprávnených záujmov účastníkov konania. Dovtedajšia úprava umožňovala spojiť územné a stavebné konanie iba pre jednoduché stavby, ak boli jednoznačné podmienky ich umiestnenia, pri ostatných stavbách za predpokladu, že podmienky na ich umiestnenie vyplývajú z územného plánu zóny.
Novela Stavebného zákona rozšírila možnosti pre spojenie územného konania o umiestnení stavby a stavebného konania pre ostatné stavby aj na podklade „záväzného stanoviska“ príslušného orgánu územného plánovania.
Týmto krokom sa harmonizuje zákon o územnom plánovaní so stavebným zákonom a inštitút záväzných stanovísk bude možné s akceleračným efektom začať používať aj pred nadobudnutím účinnosti zákona o výstavbe, čím sa môžu orgány územného plánovania pripraviť na jeho budúcu aplikáciu. Upravil sa zároveň aj zjednodušený rozsah dokumentácie stavby pre podanie žiadosti orgánu územného plánovania o „záväzné stanovisko“, ako aj jeho rozsah.
Novela Stavebného zákona tiež umožňuje vykonať integrované povoľovanie súboru stavieb všeobecných a špeciálnych v spoločnom správnom konaní. Nadväzuje na existujúcu právnu úpravu v tejto oblasti a spája so stavebným konaním aj iné konania potrebné na uskutočnenie stavby, upravené v § 65 stavebného zákona. Konanie vedie a rozhodnutie vydá stavebný úrad príslušný na povolenie hlavnej stavby, ostatné stavebné úrady majú v konaní postavenie dotknutého orgánu.
Možno očakávať, že takáto úprava do účinnosti zákona o výstavbe zníži administratívne zaťaženie a umožní skrátenie lehôt povoľovacích procesov pri zachovaní požiadaviek na kvalitu stavieb a ich vplyvov na okolie bez negatívneho dopadu na možnosti dotknutých orgánov chrániť im zverené záujmy a bez dopadu na práva a právom chránené záujmy účastníkov konania.
Zavádza sa tiež možnosť preskúmať stavebnotechnickú spôsobilosť existujúcich neskolaudovaných stavieb na žiadosť ich vlastníkov, čím sa takíto vlastníci motivujú dobrovoľne sa uchádzať o preskúmanie ich stavieb na užívanie. Tento režim je inšpirovaný právnou úpravou uvedenou v zákone o výstavbe. Uvedené umožní vysporiadať často aj dlhodobo pretrvávajúci nelegálny stav v prípadoch, kedy štátne orgány o nelegálnosti nemajú vôbec vedomosť a následne usporiadať aj vzťahy voči obciam z hľadiska možnosti vyberať následne za takéto stavby daň z nehnuteľností.
Preskúmavať bude stavebný úrad na žiadosť vlastníka stavby. Stavebný úrad osvedčí spôsobilosť stavby na prevádzku, ak ide o stavbu zhotovenú bez stavebného povolenia alebo bez ohlásenia, a užívanú bez kolaudačného rozhodnutia podľa doterajších predpisov. Zákon limituje možnosť podania žiadosti o preskúmanie 5 rokov od účinnosti zákona. Vlastník stavby bude musieť preukázať, že stavba, ktorú užíva bez povolenia je stavebnotechnicky vyhovujúca, má vysporiadané vlastnícke vzťahy k pozemku na ktorom stavby stojí, stavba nebola postavená v rozpore s určenými záujmami chránenými zákonom, stavba sa nenachádza pod elektrickým vedením, alebo napríklad na plynovode a vlastník stavby predloží príslušnú stavebnú dokumentáciu. Iniciatíva a dôkazné bremeno je na strane vlastníka stavby.
Preskúmaním technického stavu stavby voči nej možno postupovať ako pri iných stavbách, ak vykazuje vážne nedostatky stavebnotechnického charakteru, a to nariadením neodkladných prác. Ak sa však zistí, že je umiestnená v rozpore s určenými chránenými záujmami alebo že je v nespôsobilom a neopraviteľnom technickom stave, nariadi sa vypratanie a odstránenie stavby.
Ak vlastník stavby preukáže skutočnosti, ktoré sú ustanovené v § 140d ods. 1 alebo 2 Stavebného zákona, stavebný úrad osvedčí spôsobilosť stavby na prevádzku, uvedené osvedčenie bude mať účinky kolaudačného osvedčenia. V prípadoch, kedy preskúmavanie spôsobilosti nepovolenej stavby na prevádzku nevedie k vydaniu osvedčenia o spôsobilosti na prevádzku, stavebný úrad začne konanie o odstránení stavby. Osobitné ustanovenia sa zavádzajú v prípade stavieb nachádzajúcich sa v priestorovo separovanej lokalite, ktorá vytvára koncentrovanú a generačne reprodukovanú chudobu, kde je záujem overiť aspoň minimálne podmienky súladu s chránenými záujmami, existenciu vzťahu k pozemku a stavebnotechnický stav neohrozujúci život.
Čo sa týka prechodných ustanovení k prebiehajúcim konaniam, platí, že územné a stavebné konania začaté na stavebných úradoch podľa predpisov platných do 31. marca 2024, ktoré neboli skončené právoplatným rozhodnutím do 31. marca 2024, dokončí stavebný úrad podľa dovtedajších stavebných predpisov. Začaté a neskončené konania nebude stavebný úrad zastavovať. Rozhodnutie o umiestnení stavby bude naďalej podkladom pre vydanie stavebného povolenia. Stavebník teda má naďalej možnosť získať samostatné územné rozhodnutie, ak nepožiada o spojené konanie, alebo ak nebudú splnené podmienky pre spojenie konaní, napríklad ak nebude vydané záväzné stanovisko so zastavovacími podmienkami, ale len formou fikcie. Konania, ktoré podľa Stavebného zákona prebiehali na okresnom úrade v sídle kraja dokončí úrad, resp. jeho regionálne pracoviská bez právnej subjektivity.
Z pohľadu zákona o územnom plánovaní sa upravuje inštitút záväzného stanoviska posúdenia súladu s územným plánom tak, aby mohol byť podkladom pre spojenie konaní podľa stavebného zákona, určuje sa obsah žiadosti o záväzné stanovisko a jej povinné prílohy, spôsob a rozsah posudzovania navrhovanej stavby z hľadiska súladu so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Precizuje sa tiež štruktúra a obsah územného stanoviska.
V oblasti výstavby sa posúva účinnosť zákona o výstavbe a primerane sa upravujú nadväzujúce právne predpisy s odsunutím všetkých ustanovení nadväzujúcich na zákon o výstavbe.
Najdôležitejšie zmeny
v oblasti stavebnej legislatívy účinné od 1. apríla 2024
možno v stručnosti zhrnúť do nasledujúcich bodov:
• Stavebný zákon (zákon č. 50/ 1976 Zb.) sa neruší, ostáva po určitých úpravách v účinnosti minimálne do 1. apríla 2025
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) v z. n. p. zostáva účinný minimálne do 1. apríla 2025. Počnúc 1. aprílom 2024 však doznal určitých zmien a úprav vyvolaných v dôsledku nových stavebných právnych predpisov (zákon o výstavbe a zákon o územnom plánovaní), ktoré majú Stavebný zákon v budúcnosti kompletne nahradiť.
• Účinnosť zákona o výstavbe sa odkladá
Pôvodne mal zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe komplexne nahradiť od 1. apríla 2024 proces povoľovania stavieb podľa zákona č. 50/1976 Zb. Povoľovanie stavieb však bude v dôsledku zákona č. 46/2024 Z. z. naďalej prebiehať podľa aktuálneho stavebného zákona samozrejme s príslušnými zmenami a doplneniami. Zákon č. 201/2022 Z. z. o výstavbe by mal byť teda účinný až od 1. apríla 2025.
• Zákon o územnom plánovaní nadobúda účinnosť od 1. apríla 2024
Počnúc 1. aprílom 2024 nadobúda účinnosť prevažná časť zákona č. 200/2022 Z. z. o územnom plánovaní. Podľa tohto zákona sa bude postupovať pri tvorbe územného plánu či pri vyhlasovaní stavebnej uzávery. Zákon o územnom plánovaní teda bude účinný spolu s aktuálnym stavebným zákonom, v rámci ktorého sa od 1. apríla 2024 zrušila dovtedajšia právna úprava v územnom plánovaní ako aj všetky nadväzujúce vykonávacie predpisy. Od 1. apríla 2024 už teda platí na úseku územného plánovania len zákon o zákon o územnom plánovaní. Predpisy účinné v predmetnej oblasti do 31. marca 2024 sa použijú len v rozsahu prechodných ustanovení.
• Vymedzenie nových stavebných pojmov
Do Stavebného zákona pribudla definícia súboru stavieb a hlavnej stavby. Súbor stavieb predstavuje v zmysle § 43 ods. 2 Stavebného zákona viac stavebných objektov tvoriacich funkčný celok. Hlavnou stavbou súboru stavieb je stavebný objekt, ktorého funkcia určuje hlavný účel stavby. Súčasťou samostatne stojacej stavby sú súvisiace podzemné priestory, nadzemné konštrukcie, prípojky a technické, technologické a prevádzkové vybavenie, bez ktorých by stavba nebola kompletná a spôsobilá prevádzky.
• Tvorba územnoplánovacej dokumentácie a stavebná uzávera už nie je predmetom Stavebného zákona
Problematika úpravy tvorby územného plánu sa od 1. apríla 2024 úplne zo stavebného zákona vypustila. Proces tvorby územného plánu a územnoplánovacej dokumentácie sa od 1. apríla 2024 riadi novou úpravou zo zákona o územnom plánovaní. Zo stavebného zákona sa vypustila aj úprava vyhlásenia stavebnej uzávery, ktorá prechádza s určitými úpravami do § 30 zákona o územnom plánovaní.
• Možnosť zriadiť chránenú časť krajiny už neexistuje
Rozhodnutím o chránenej časti krajiny sa v zmysle § 39c Stavebného zákona ustanovovali jej hranice, zakazovali alebo obmedzovali určité činnosti z dôvodov ochrany verejného záujmu a určovali sa podmienky ochrany, predovšetkým ktoré činnosti v území nie je možné vykonávať a ktoré činnosti vykonávať možno iba pri splnení určených podmienok. Možnosť takto rozhodnúť sa od 1. apríla 2024 zo Stavebného zákona vypustila a nie je umožnená ani prostredníctvom zákona o územnom plánovaní.
• Stavba sa od 1. apríla 2024 naďalej povoľuje v územnom konaní, stavebnom konaní, prípadne v kolaudačnom konaní
V zmysle nového zákona o výstavbe mala byť stavba povolená v konaní o stavebnom zámere, v ktorom by sa preskúmaval aj súlad stavby s územným plánom. Spomínaný právny predpis teda pôvodne neuvažoval s vydávaním územných rozhodnutí. Výsledkom by tak bolo jedno rozhodnutie o stavebnom zámere. Od 1. apríla 2024 na základe požiadavky oddialiť nadchádzajúcu účinnosť zákona o výstavbe a to predovšetkým z dôvodu nepripravenosti na spustenie povoľovacích procesov podľa novej legislatívy o výstavbe, sa budú stavby naďalej povoľovať v doterajšom režime územného konania, stavebného konania a prípadne aj kolaudačného konania.
• Používanie informačného systému
Zásadným prínosom novej stavebnej legislatívy malo pôvodne byť používanie informačného systému (tzv. systém URBION). Jedná sa o elektronický systém, v ktorom sa mali povoľovať stavby a meniť územné plány. Prechodné ustanovenie § 40 zákona o územnom plánovaní sa však od 1. apríla 2024 doplnilo o nový odsek 14, v zmysle ktorého sa do 1. apríla 2025 informačný systém nebude používať na povoľovanie podľa zákona o výstavbe. Podľa novely sa však informačný systém môže použiť na účely konaní a postupov podľa stavebného zákona, ako aj na účely zákona o územnom plánovaní.
• Nová právna úprava nakladania s tzv. „čiernymi stavbami“
Stavebný zákon v znení účinnom od 1. apríla 2024 obsahuje v rámci nového ustanovenia § 140d nový režim vysporiadania sa s tzv. „čiernymi stavbami“. Možno konštatovať, že sa jedná o takmer identický režim, ako je upravený v zákone o výstavbe (ten je však od 1. 4. 2024 neúčinný).
• Záväzné stanovisko a súvisiace náležitosti
Z pohľadu zákona o územnom plánovaní sa upravuje inštitút záväzného stanoviska posúdenia súladu s územným plánom tak, aby mohol byť podkladom pre spojenie konaní podľa Stavebného zákona, určuje sa obsah žiadosti o záväzné stanovisko a jej povinné prílohy, spôsob a rozsah posudzovania navrhovanej stavby z hľadiska súladu so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Upravuje sa nadväznosť záväzného stanoviska na konania podľa Stavebného zákona, príslušnosť dotknutých orgánov na jeho vydanie v prechodnom období ku konaniam podľa Stavebného zákona a precizuje sa režim záväzných stanovísk súladu s územnoplánovacou dokumentáciou v prechodnom období do 31. marca 2025. Precizuje sa situácia kolízie neskoršieho územného plánu obce a predchádzajúceho územného plánu zóny. Upravuje sa tiež inštitút dohodnutých odchýlok od záväznej časti územného plánu.
Novela v zákone o územnom plánovaní tiež precizuje štruktúru a obsah územného stanoviska. Určuje sa obsah žiadosti o záväzné stanovisko súladu s územným plánom a jej povinné prílohy, spôsob a rozsah posudzovania navrhovanej stavby z hľadiska súladu so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Definuje sa tiež proces dopĺňania žiadosti a následky nedoplnenia na základe výzvy orgánu územného plánovania. Nové ustanovenie § 40czákona o územnom plánovaní podrobne popisuje štruktúru a obsah záväzného stanoviska a jeho prílohu, ktorou je výkres so zakreslením navrhovanej stavby, pre ktorú bolo vydané záväzné stanovisko.
Ing. Ján Mintál
