Príklady z praxe

technické zhodnotenie

Zmluva na prenájom výrobných priestorov

Spoločnosť uzatvorila nájomnú zmluvu na prenájom výrobných priestorov na 15 rokov. Od vlastníka získala súhlas na prestavbu priestorov tak, aby vyhovovali jej potrebám. Výdavky na prestavbu v celkovej sume 43 200 € podľa § 29 ZDP spĺňajú podmienky technického zhodnotenia a nájomca má súhlas vlastníka na jeho odpisovanie.

Nájomca zaradí technické zhodnotenie vykonané vo výrobnej budove do 5. odpisovej skupiny a bude ho odpisovať 20 rokov. Priebeh odpisovania:

-   obstarávacia cena:
43 200 / 20 = 2160 €,

t. j. nájomca bude uplatňovať do daňových nákladov ročný odpis vo výške 2 160 z vykonaného technického zhodnotenia počas trvania nájomnej zmluvy.

Montáž bezpečnostných dverí

Podnikateľ má v prenájme nebytové priestory. Obstaral si bezpečnostné dvere v hodnote 4 700 €. Ide o technické zhodnotenie prenajatého majetku (ak áno, ako má postupovať pri odpisovaní), alebo to môže odpisovať samostatne?

Modernizáciou (technickým zhodnotením) sa rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku a nehmotného majetku o také súčasti, ktoré pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria jeho neoddeliteľnú súčasť. Montáž bezpečnostných dverí je potrebné považovať za technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti, nakoľko ide o modernizáciu prenajatých nebytových priestorov s výdavkami na obstaranie bezpečnostných dverí prevyšujúcimi 1 700 €.

Pri odpisovaní technického zhodnotenia prenajatého majetku sa postupuje podľa § 24 ods. 2 ZDP. Na základe tohto ustanovenia technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca. Ten zaradí technické zhodnotenie ako samostatný hmotný majetok do odpisovej skupiny, do ktorej patrí prenajatý hmotný majetok.

Ročne bude nájomca do daňových výdavkov uplatňovať 235 €.

Kúpa bezpečnostného systému

Spoločnosť má formou dlhodobého prenájmu prenajatú nehnuteľnosť – budovu na 15 rokov. V treťom roku prenájmu do budovy namontovala bezpečnostný systém za 3 200 €. Ako má účtovná jednotka posudzovať kúpu tohto bezpečnostného systému?

Podľa Postupov účtovania v PÚ sa na účte 042 – Obstaranie dlhodobého hmotného majetku účtujú aj náklady vynaložené na technické zhodnotenie dlhodobého hmotného majetku, ktorý má účtovná jednotka v prenájme a na základe písomnej zmluvy toto technické zhodnotenie bude odpisovať. Technické zhodnotenie sa u nájomcu účtuje po zaradení do používania na tom účte, na ktorom by účtoval prenajatý majetok ako vlastník.

Podľa § 41 Postupov účtovania v PÚ sa technické zhodnotenie prenajatého majetku odpisované nájomcom, účtovne odpíše v priebehu zostávajúcej doby nájmu (13 rokov).

Zostatková cena hmotného a nehmotného majetku

Podnikateľ mal v prenajatej budove zriadenú prevádzku reštaurácie a kaviarne. Na prenajatej budove vykonal technické zhodnotenie so súhlasom majiteľa budovy a toto odpisoval ako iný majetok. Podnikateľ predal prevádzku – zariadenie reštaurácie spolu s technickým zhodnotením budovy inému podnikateľovi. Zostatková cena technického zhodnotenia je vyššia ako cena, za ktorú ho odpredáva. Môže si zahrnúť do daňových výdavkov zostatkovú cenu technického zhodnotenia v celej výške? Ako má zaúčtovať nadobúdateľ technické zhodnotenie? Ide o jednorazový daňový výdavok alebo musí technické zhodnotenie odpisovať?

Podľa § 19 ods. 3 písm. b) ZDP daňovým výdavkov je aj daňová zostatková cena hmotného a nehmotného majetku pri jeho vyradení predajom alebo likvidáciou, z čoho vyplýva, že daňová zostatková cena technického zhodnotenia pri jeho predaji je daňovým výdavkom podnikateľa, a to v celkovej výške. Podnikateľ zahrnie daňovú zostatkovú cenu do daňových výdavkov v rámci účtovných uzávierkových operácií.

Kupujúci podnikateľ zaradí nadobudnuté technické zhodnotenie do daňových výdavkov alebo do hmotného majetku podľa výšky nadobúdacej ceny. Ak je nadobúdacia cena technického zhodnotenia vyššia ako 1 700 €, podnikateľ zaradí technické zhodnotenie do dlhodobého hmotného majetku ako iný majetok a do daňových výdavkov si zahrnie výdavky na jeho obstaranie postupne vo forme odpisov. Technické zhodnotenie budovy zaradí do odpisovej skupiny podľa charakteru prenajatej budovy, na ktorej bolo technické zhodnotenie vykonané.

Zostatková cena technického zhodnotenia

Kaderníčka uzatvorila v roku 2021 zmluvu o nájme nebytového priestoru na dobu 10 rokov. Na prenajatom priestore vykonala technické zhodnotenie – zriadila si kadernícky salón. Prenajímateľ dal nájomníčke písomný súhlas na vykonanie a následné odpisovanie technického zhodnotenia za podmienky, že po ukončení prenájmu vráti priestor do pôvodného stavu. Kaderníčka ukončila nájom predčasne v apríli 2025. Po ukončení nájmu uviedla nebytový priestor do pôvodného stavu – zariadenie kaderníctva (technické zhodnotenie) fyzicky zlikvidovala – odstránila umývadlá, zrkadlá, obklad stien. Technické zhodnotenie nebolo ku dňu skončenia nájmu odpísané. Je zostatková cena technického zhodnotenia nedaňovým alebo daňovým výdavkom kaderníčky? Bude mať zostatková cena technického zhodnotenia vplyv na základ dane prenajímateľa, keď technické zhodnotenie vlastne neprevzal?

Po skončení nájmu nie je technické zhodnotenie odpísané. Technické zhodnotenie prenajímateľ odmietol prevziať, trval na dodržaní pôvodnej nájomnej zmluvy a žiadal uviesť priestor do pôvodného stavu. Pri tomto postupe je zostatková cena technického zhodnotenia daňovým výdavkom, a to podľa § 19 ods. 3 písm. b) ZDP. Daňovým výdavkom je aj zostatková cena hmotného majetku pri jeho vyradení likvidáciou.

Prenajímateľ po skončení nájmu neprevzal pôvodné technické zhodnotenie, prenajatý priestor bol vrátený prenajímateľovi v pôvodnom stave. V takomto prípade prenajímateľ neuplatní postup podľa § 17 ods. 20 ZDP. Zostatková hodnota technického zhodnotenia nebude nepeňažným príjmom prenajímateľa.

Odkúpenie technického zhodnotenia

Nájomca mal prenajaté skladovacie priestory. Nájomná zmluva bola uzatvorená na päť rokov od 1. 1. 2021 do 31. 12. 2025 vrátane. V januári 2021 nájomca s písomným súhlasom prenajímateľa vykonal v priestoroch stavebné úpravy v hodnote 3 000 € a začal ich odpisovať ako iný majetok.

Po skončení nájmu bude mať toto technické zhodnotenie daňovú zostatkovú cenu (daňové odpisovanie 20 rokov). Ako bude postupovať, ak dôjde k odkúpeniu, resp. ak prenajímateľ nebude chcieť technické zhodnotenie odkúpiť?

Ako vyplýva zo zadania, nájomná zmluva je uzatvorená na dobu kratšiu, ako je doba daňového odpisovania majetku, ktorý je predmetom prenájmu. Ku dňu ukončenia nájmu bude mať technické zhodnotenie daňovú zostatkovú cenu:

Ak prenajímateľ neodkúpi od nájomcu zostatok technického zhodnotenia a nezvýši vstupnú cenu predmetu prenájmu, má povinnosť daňovú zostatkovú hodnotu technického zhodnotenia zdaniť ako nepeňažný príjem. Súčasne daňová zostatková cena u nájomcu nebude daňovým výdavkom.

Ak nájomca odkúpi od nájomcu technické zhodnotenie v zostatkovej cene 2 250 € kúpnu cenu technického zhodnotenia pripočíta k obstarávacej (vstupnej) cene vráteného majetku. U nájomcu bude zostatková cena daňovým výdavkom a príjem z predaja technického zhodnotenia zdaniteľným príjmom.

Technické zhodnotenie budovy alebo oprava

V budove skladu boli vymenené staré drevené okná za nové plastové vo výške 10 500 €. Ide o technické zhodnotenie budovy alebo opravu?

Keďže sa vymieňajú staré okná za nové, výmenu okien je možné považovať za opravu.

Bezplatné nadobudnutie technického zhodnotenia

Spoločnosť mala v operatívnom prenájme budovu, na ktorej vykonala technické zhodnotenie v roku 2022. Na základe písomnej zmluvy s prenajímateľom technické zhodnotenie odpisovala. V máji 2025 spoločnosť ukončila nájomnú zmluvu výpoveďou. Technické zhodnotenie nie je odpísané. Spoločnosť sa rozhodla ponechať ho prenajímateľovi bezplatne, čo uviedli aj v protokole o prevzatí nehnuteľnosti prenajímateľom. Je zostatková cena technického zhodnotenia daňovým výdavkom? Aký vplyv bude mať bezplatné nadobudnutie technického zhodnotenia na daňový základ prenajímateľa?

Keďže pri skončení nájmu nie je technické zhodnotenie odpísané, môže sa nájomca dohodnúť s prenajímateľom na odplatnom prevode zostatkovej ceny technického zhodnotenia.

Ak prenajímateľ zostatkovú cenu technického zhodnotenia od nájomcu neodkúpi, táto je u nájomcu nedaňovým nákladom v zmysle § 21 ods. 2 písm. f) ZDP. U prenajímateľa je zostatková cena technického zhodnotenia nepeňažným príjmom, ktorý mu zvyšuje základ dane, a to v zdaňovacom období v ktorom bol nájom ukončený.

Ing. Anton Kolembus