Príklady z praxe

technické zhodnotenie

Technické zhodnotenie prenajatého majetku

Podnikateľ má v prenájme nebytové priestory. Obstaral si bezpečnostné dvere v hodnote 2 700 €. Ide o technické zhodnotenie prenajatého majetku (ak áno, ako má postupovať pri odpisovaní), alebo to môže odpisovať samostatne?

Modernizáciou (technickým zhodnotením) sa rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku a nehmotného majetku o také súčasti, ktoré pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria jeho neoddeliteľnú súčasť. Za neoddeliteľnú súčasť majetku sa považujú samostatné veci, ktoré sú určené na spoločné použitie s hlavnou vecou a spolu s ňou tvoria jeden majetkový celok. Montáž bezpečnostných dverí je potrebné považovať za technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti, nakoľko ide o modernizáciu prenajatých nebytových priestorov s výdavkami na obstaranie bezpečnostných dverí prevyšujúcimi 1 700 €.

Pri odpisovaní technického zhodnotenia prenajatého majetku sa postupuje podľa § 24 ods. 2 ZDP. Na základe tohto ustanovenia technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca. Ten zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny, do ktorej patrí prenajatý hmotný majetok.

Výpočet daňových odpisov:

-   Zaradenie do odpisovej skupiny/doba odpisovania: 5 / 20 rokov.

-   Vstupná cena: 2 700 €.

-   Ročný odpis (2 700 / 20) = 135 €.

Daňovník zaradí technické zhodnotenie do účtovníctva ako samostatný majetok. Ročne bude do daňových výdavkov uplatňovať 135 €.

Technické zhodnotenie so súhlasom majiteľa budovy

Podnikateľ mal v prenajatej budove zriadenú prevádzku reštaurácie a kaviarne. Na prenajatej budove vykonal technické zhodnotenie so súhlasom majiteľa budovy a toto odpisoval ako iný majetok. Podnikateľ predal prevádzku – zariadenie reštaurácie spolu s technickým zhodnotením budovy inému podnikateľovi. Zostatková cena technického zhodnotenia je vyššia ako cena, za ktorú ho odpredáva. Môže si zahrnúť do daňových výdavkov zostatkovú cenu technického zhodnotenia v celej výške? Ako má zaúčtovať nadobúdateľ technické zhodnotenie? Ide o jednorazový daňový výdavok alebo musí technické zhodnotenie odpisovať?

Podľa § 19 ods. 3 písm. b) ZDP daňovým výdavkov je aj daňová zostatková cena hmotného a nehmotného majetku pri jeho vyradení predajom alebo likvidáciou, z čoho vyplýva, že daňová zostatková cena technického zhodnotenia pri jeho predaji je daňovým výdavkom podnikateľa, a to v celkovej výške. Podnikateľ zahrnie daňovú zostatkovú cenu do daňových výdavkov v rámci účtovných uzávierkových operácií.

Kupujúci podnikateľ zaradí nadobudnuté technické zhodnotenie do daňových výdavkov alebo do hmotného majetku podľa výšky nadobúdacej ceny. Ak je nadobúdacia cena technického zhodnotenia vyššia ako 1 700 €, podnikateľ zaradí technické zhodnotenie do dlhodobého hmotného majetku ako iný majetok a do daňových výdavkov si zahrnie výdavky na jeho obstaranie postupne vo forme odpisov. Technické zhodnotenie budovy zaradí do odpisovej skupiny podľa charakteru prenajatej budovy, na ktorej bolo technické zhodnotenie vykonané.

Bezplatné nadobudnutie technického zhodnotenia

Spoločnosť mala v operatívnom prenájme budovu, na ktorej vykonala technické zhodnotenie v roku 2020. Na základe písomnej zmluvy s prenajímateľom technické zhodnotenie odpisovala. V máji 2023 spoločnosť ukončila nájomnú zmluvu výpoveďou. Technické zhodnotenie nie je odpísané. Spoločnosť sa rozhodla ponechať ho prenajímateľovi bezplatne, čo uviedli aj v protokole o prevzatí nehnuteľnosti prenajímateľom. Je zostatková cena technického zhodnotenia daňovým výdavkom? Aký vplyv bude mať bezplatné nadobudnutie technického zhodnotenia na daňový základ prenajímateľa?

Keďže pri skončení nájmu nie je technické zhodnotenie odpísané, môže sa nájomca dohodnúť s prenajímateľom na odplatnom prevode zostatkovej ceny technického zhodnotenia.

Ak prenajímateľ zostatkovú cenu technického zhodnotenia od nájomcu neodkúpi, táto je u nájomcu nedaňovým nákladom v zmysle § 21 ods. 2 písm. g) ZDP. U prenajímateľa je zostatková cena technického zhodnotenia nepeňažným príjmom, ktorý mu zvyšuje základ dane, a to v zdaňovacom období v ktorom bol nájom ukončený.

Účtovanie a odpisovanie technického zhodnotenia

Spoločnosť s r.o. si v roku 2022 prenajala výrobnú halu odpisovanú v 5. odpisovej skupine. V januári 2023 vykonala na základe písomného súhlasu prenajímateľa dodávateľským spôsobom technické zhodnotenie v sume 5 400 €, ktoré sa rozhodla odpisovať rovnomerne. Zmluva o nájme je uzatvorená na dobu neurčitú. Ako má spoločnosť postupovať pri účtovaní a odpisovaní technického zhodnotenia?

Predmetné technické zhodnotenie je uhradené nájomcom, pričom existuje podpísaná písomná zmluva s vlastníkom, na základe ktorej vlastník o sumu technického zhodnotenia nezvýši vstupnú cenu. Technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku bude odpisovať nájomca.

Pri účtovaní je potrebné postupovať podľa ustanovenia § 32 ods. 2 písm. c) Postupov účtovania v PÚ. To znamená, že o technickom zhodnotení bude účtovať nájomca na účte 022 – Samostatné hnuteľné veci a súbory hnuteľných vecí. Uvedené platí na základe § 41 ods. 4 Postupov účtovania v PÚ.

Nájomca súčasne vypracuje plán daňových odpisov v zmysle § 22 až § 27 ZDP a plán účtovných odpisov v zmysle § 20 Postupov účtovania v PÚ.

Plán účtovných odpisov:

-   Obstarávacia cena: 5 400

-   Predpokladaná doba odpisovania: 20 rokov / 240 mesiacov.

-   Mesačný odpis (5400 €/240 mesiacov): 22,50 €.

-   Nájomca bude účtovať do výdavkov mesačne odpis vo výške: 22,50 €.

Predčasné ukončenie zmluvného vzťahu

Spoločnosť uzatvorila 1. 1. 2022 zmluvu o prenájme skladu odpisovaného v piatej odpisovej skupine na dobu 48 mesiacov. Dňa 1. 7. 2022 uviedla na základe písomnej zmluvy s vlastníkom skladu do užívania technické zhodnotenie v hodnote 9 600 €, pričom zostavila rovnomerný účtovný odpisový plán. K 30. 6. 2023 došlo k predčasnému ukončeniu zmluvného vzťahu. Ako účtovne a daňovo vysporiadať v účtovníctve nájomcu uvedenú skutočnosť?

Za predpokladu, že sa s. r. o. s prenajímateľom dohodla o odplatnom prevode technického zhodnotenia (za zostatkovú cenu), účtuje sa o takomto prevode v účtovníctve nájomcu ako o predaji dlhodobého hmotného majetku. S. r. o. v roku 2023 zaúčtovala na účte 551 odpisy v celkovej výške 1 200 € (6 mesiacov x 9 600 / 48 mesiacov). V roku 2023 (január – jún) na účte 551 zaúčtovala odpisy technického zhodnotenia v celkovej výške 1 200 €. Zostatková cena tohto technického zhodnotenia bola teda pri ukončení nájomnej zmluvy vo výške 7 200 €.

Z daňového hľadiska bude výnos z predaja technického zhodnotenia predstavovať na strane nájomcu zdaniteľný výnos a do nákladov možno uplatniť daňovú zostatkovú cenu tohto technického zhodnotenia vo výške 9 120 € [t. j 9 600 – (9 600 / 20)]. To znamená, že suma rozdielu medzi účtovnou zostatkovou cenou technického zhodnotenia a daňovou zostatkovou cenou technického zhodnotenia vo výške 1 920 € bude odpočítateľnou položkou od základu dane pri podávaní daňového priznania za rok 2023.

Ak sa spoločnosť s prenajímateľom nedohodla o odplatnom prevode technického zhodnotenia, účtuje sa o takomto prevode v účtovníctve nájomcu takto:

Z daňového hľadiska nebude v tomto prípade do nákladov možné uplatniť daňovú zostatkovú cenu tohto technického zhodnotenia vo výške 7 200 €. Táto suma bude pripočítateľnou položkou k základu dane pri podávaní daňového priznania za rok 2023.

Odpisovanie zrekonštruovanej budovy

Spoločnosť s r.o. si prenajala nehnuteľnosť. Doba nájmu budovy bola dohodnutá na 10 rokov. Po písomnej dohode s vlastníkom budovy vykonala rekonštrukciu prízemných priestorov, v ktorých zriadi predajňu. Na základe písomnej zmluvy s prenajímateľom (vlastníkom budovy) vykonané technické zhodnotenie bude odpisovať nájomca, vlastník nezvýši obstarávaciu cenu prenajatého majetku vo svojom účtovníctve o toto technické zhodnotenie. Účtovná jednotka (nájomca) stavebné práce na rekonštrukcii realizovala dodávateľským spôsobom. Dodávateľská faktúra za stavebné práce bola vo výške 6 000 €. Ako postupovať v predmetnom prípade?

Podľa § 24 ods. 2 ZDP, technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s vlastníkom, ak vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky. Pri odpisovaní technického zhodnotenia postupuje nájomca spôsobom ustanoveným pre hmotný majetok. Nájomca zaradil v januári 2023 technické zhodnotenie do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok.

Výpočet daňových odpisov:

Spoločnosť musí postupovať podľa § 24 ods. 2 ZDP. Technické zhodnotenie zaradí do odpisovej skupiny, v akej by bol zaradený prenajatý hmotný majetok. Budovy na obchodné účely sú v prílohe č. 1 k ZDP zaradené v 5. odpisovej skupine s dobou odpisovania 20 rokov.

Podľa § 32 ods. 2 písm. c) Postupov účtovania v PÚ, v účtovej triede 0 – Dlhodobý majetok účtuje účtovná jednotka – nájomca o technickom zhodnotení, ktoré vykonala na prenajatom dlhodobom hmotnom majetku a ktoré na základe písomnej zmluvy s vlastníkom alebo správcom bude odpisovať za podmienok ustanovených v ZDP.

Nájomca zaúčtuje vykonané technické zhodnotenie na prenajatom majetku na účet, na ktorom by o ňom účtoval, ak by bol jeho vlastníkom, teda na účte 021 – Stavby.

Výpočet účtovných odpisov:

Na účtovné účely podľa § 41 ods. 1 Postupov účtovania v PÚ, technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku a odpisované nájomcom sa odpíše v priebehu nájmu. Keďže nájomné bolo dohodnuté na 10 rokov a nájomca stavebné úpravy (technické zhodnotenie) vykonal hneď na začiatku nájmu, účtovný odpisový plán si stanoví na 10 rokov (120 mesiacov).

Prenajímateľ neodkúpi od nájomcu zostatok technického zhodnotenia

Nájomca mal prenajaté skladovacie priestory. Nájomná zmluva bola uzatvorená na päť rokov od 1. 1. 2020 do 31. 12. 2024 vrátane. V januári 2020 nájomca s písomným súhlasom prenajímateľa vykonal v priestoroch stavebné úpravy v hodnote 3 000 € a začal ich odpisovať ako iný majetok.

Po skončení nájmu bude mať toto technické zhodnotenie daňovú zostatkovú cenu (daňové odpisovanie 20 rokov). Ako bude nájomca postupovať, ak dôjde k odkúpeniu, resp. ak prenajímateľ nebude chcieť technické zhodnotenie odkúpiť?

Ako vyplýva zo zadania, nájomná zmluva je uzatvorená na dobu kratšiu, ako je doba daňového odpisovania majetku, ktorý je predmetom prenájmu. Ku dňu ukončenia nájmu bude mať technické zhodnotenie daňovú zostatkovú cenu:

Ak prenajímateľ neodkúpi od nájomcu zostatok technického zhodnotenia a nezvýši vstupnú cenu predmetu prenájmu, má povinnosť daňovú zostatkovú hodnotu technického zhodnotenia zdaniť ako nepeňažný príjem. Súčasne daňová zostatková cena u nájomcu nebude daňovým výdavkom.

Ak nájomca odkúpi od nájomcu technické zhodnotenie v zostatkovej cene 2 250 € kúpnu cenu technického zhodnotenia pripočíta k obstarávacej (vstupnej) cene vráteného majetku. U nájomcu bude zostatková cena daňovým výdavkom a príjem z predaja technického zhodnotenia zdaniteľným príjmom.

Ing. Anton Kolembus