Príklady z praxe

prenájom nehnuteľnosti 

Prenájom nehnuteľnosti a príjem zo živnosti

Pán Juraj prenajíma nehnuteľnosť. Počas roka 2025 získal živnostenské oprávnenie a začal podnikať v oblasti stolárskej výroby. Nehnuteľnosť chce však naďalej prenajímať. Ak prenajíma nehnuteľnosť ako FO – občan a súčasne dosahuje príjmy zo živnosti, pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, bude príjem z prenájmu už príjmom podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov?

Ak pán Juraj prenajíma nehnuteľnosť ako FO – nepodnikateľ, naďalej zaradí dosiahnuté príjmy z prenájmu nehnuteľnosti do § 6 ods. 3 ZDP. V prípade, že by bol prenájom nehnuteľnosti vykonávaný ako podnikateľská činnosť, potom by boli dosiahnuté príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 ZDP.

Náklady vynaložené na opravu strešnej krytiny

Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP. Nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku. Môže si daňovník uplatniť do daňových výdavkov náklady vynaložené na opravu strešnej krytiny vykonanú na tomto majetku?

Ak vlastník nehnuteľnosti vykoná v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP na prenajímanej nehnuteľnosti opravu alebo technické zhodnotenie, pričom prenajímanú nehnuteľnosť nemá vloženú vo svojom obchodnom majetku, sú takto vynaložené výdavky výdavkami na jeho osobnú potrebu, a to v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP. Tieto výdavky si bude môcť daňovník uplatniť až v prípade, keď z predaja predmetnej nehnuteľnosti dosiahne zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Preukázateľne vynaložené výdavky na opravu alebo technické zhodnotenie predávanej nehnuteľnosti si v takomto prípade daňovník uplatní ako výdavok na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti, a to v súlade s § 8 ods. 5 písm. d) ZDP.

Oslobodenie príjmov

Daňovník prenajíma nehnuteľnosť (dosiahol príjmy z prenájmu za príslušné zdaňovacie obdobie vo výške 3 600 eur a má príjmy z predaja medu fyzickým osobám nepodnikateľom („predaj z dvora“) vo výške 125 eur. Môže si uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur pri príjme z prenájmu?

Ak príjmy vymedzené v § 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP presiahnu v úhrne 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu; výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom. To znamená, že ak daňovník uplatní oslobodenie príjmov z predaja medu vo výške 125 eur, pri príjmoch z prenájmu si daňovník uplatní oslobodenie vo výške 375 eur.

Príjem z prenájmu nehnuteľností

Daňovník dosiahne v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 7 200 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov sú vo výške 4 500 eur. Aké je riešenie z pohľadu dane z príjmov?

Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vypočíta vo výške 6700 eur (7 200 – 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľnosti a sumou 500 eur, ktorá je od dane z príjmov oslobodená.

Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník môže po prepočítaní uplatniť len vo výške 4 187,50 eur [(6 700: 7 200) x 4 500].

Úroky z hypotekárneho úveru

Pán Peter si na kúpu nehnuteľnosti zobral hypotekárny úver. Zakúpenú nehnuteľnosť zaradil do obchodného majetku a dosahuje príjmy z jej prenájmu. Súvisiace príjmy a výdavky eviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, v ktorej eviduje aj prenajímanú nehnuteľnosť. Môže si pri dosiahnutom príjme z prenájmu uplatniť do daňových výdavkov úroky z hypotekárneho úveru, ktoré uhradil banke?

Ak fyzická osoba s príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP využíva na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov nehnuteľnosť, ktorú v príslušnom zdaňovacom období má zaradenú v obchodnom majetku, potom úroky zaplatené v tomto zdaňovacom období súvisiace so splácaním hypotekárneho úveru na obstaranie tejto nehnuteľnosti, sú v súlade § 19 ods. 3 písm. s) ZDP jej daňovým výdavkom.

Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve

Manželia prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Obidvaja manželia sú poberatelia starobného dôchodku. V roku 2025 dosiahnu len príjem z prenájmu nehnuteľnosti v sume 6 400 eur.

Manželia si príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdelia v rovnakom pomere, t. j. na každého pripadne príjem 3 200 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, t. j. zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 2 700 eur. Nakoľko v roku 2025 nedosiahnu žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov. U každého z manželov totiž zdaniteľný príjem dosiahnutý v roku 2025 nepresiahne sumu 2 876,90 eura.

Výdavky na nákup zariadenia bytu

Je možné pri prenájme nehnuteľnosti uplatniť výdavky na nákup zariadenia bytu (nábytok, elektrospotrebiče a pod.), ak nehnuteľnosť prenajíma fyzická osoba – nepodnikateľ a nezaradí ju do obchodného majetku?

Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú vo svojom obchodnom majetku, len v prípade daňovníkom preukázanej skutočnosti, že hnuteľná vec je prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, je možné výdavky na obstaranie danej hnuteľnej veci, zaúčtované v účtovníctve resp. zaevidované v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, považovať za daňový výdavok. V záujme odstránenia pochybností, či je hnuteľná vec prenajímaná ako príslušenstvo nehnuteľnosti, sa daňovníkovi odporúča, aby bolo zmluve o prenájme nehnuteľnosti vyšpecifikované jej príslušenstvo. Výdavky daňovníka preukázateľne vynaložené na zariadenie prenajímaného bytu (napr. kúpu nábytku, postele, stola, stoličiek, ako aj kúpu spotrebičov, chladničky, práčky a podobne je možné uplatniť v nadväznosti na kúpnu cenu (do 1 700 eur – posudzuje sa zvlášť za jednotlivé hnuteľné veci) do daňovo uznateľných výdavkov. Uvedené sa však nevzťahuje na vstavané spotrebiče a vstavaný nábytok, ktoré pri prenajímanej nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku nie je možné uplatniť do daňových výdavkov (tie sa totiž považujú za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti, ktoré je možné zahrnúť do daňových výdavkov len pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku).

Byt v bezpodielovom spoluvlastníctve

Manželia prenajímajú v roku 2025 byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Príjem z prenájmu bytu dosiahnu vo výške 3600 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2025 na rodičovskej dovolenke. Ako je to s daňovou povinnosťou?

Manželia sa rozhodnú príjem z prenájmu nehnuteľnosti rozdeliť na manželku vo výške 3100 eur a na manžela vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahne žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manželovi teda nevznikne povinnosť z dôvodu prenájmu nehnuteľnosti podávať daňové priznanie a bude sa môcť rozhodnúť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti.

Manželka príjem z prenájmu nehnuteľnosti pripadajúci na ňu po rozdelení vo výške 3100 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2025 bude vo výške 2600 eur (3100 – 500).

Nakoľko v roku 2025 nedosiahne manželka iné zdaniteľné príjmy, nevznikne jej povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025. Povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov za rok 2025 vznikne totiž fyzickej osobe len v prípade, ak jej celkové zdaniteľné príjmy dosiahnuté v roku 2025 presiahnu sumu 2 876,90 eura.

Ing. Ján Mintál