Príklady z praxe

operatívny prenájom

Prenájom bytov a DPH

Spoločnosť sa venuje prenájmu nehnuteľností. Už od roku 2017 dlhodobo prenajíma byty, pričom neuplatňuje oslobodenie od DPH. V roku 2023 chce uzatvoriť s istými obchodnými spoločnosťami ďalšie kontrakty na prenájom bytov. Bude môcť aj v týchto prípadoch fakturovanú sumu zaťažiť daňou z pridanej hodnoty? A ako to bude s prenájmom bytov, ktorý spoločnosť uzatvorila v roku 2017?

Počnúc rokom 2019 novela zákona o DPH okrem iných skutočností ustanovuje aj obmedzenie práva voľby pri dodaní stavby resp. jej časti, ktorá spĺňa podmienky na oslobodenie od DPH. Konkrétne ide o to, že platiteľ DPH pri dodaní nehnuteľnosti oslobodenej od dane, ktorá je určená na bývanie (byt, rodinný dom, bytový apartmán), nemôže využiť voľbu zdanenia tejto nehnuteľnosti, a to bez ohľadu na postavenie nájomcu. Od 1. januára 2019 je teda povinné uplatňovať oslobodenie od DPH pri nájomnom, ak je predmet nájmu určený na bývanie. Čo sa týka postupu pri nájomných zmluvách uzatvorených v roku 2017, treba vychádzať z prechodného ustanovenia § 85kg ods. 5 zákona o DPH. Z uvedeného ustanovenia vyplýva, že nové pravidlá týkajúce sa nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome upravené v § 38 ods. 5 zákona o DPH sa uplatnia v prípade nájomných zmlúv, na základe ktorých budú uvedené nehnuteľnosti odovzdané nájomcovi do užívania po účinnosti novely zákona o DPH – t.j. po 1. 1. 2019.

Deň vzniku daňovej povinnosti k DPH

Spoločnosť ABC, s.r.o. prenajala skladové priestory inej obchodnej spoločnosti na obdobie od 1. 7. 2022 – 31. 12. 2026. Dohodli sa, že prenájom nehnuteľnosti bude podliehať DPH a že odberateľ bude platiť vždy za obdobie 18 mesiacov 18 000 eur + DPH. Ako správne posúdiť deň dodania služby a teda zároveň aj deň vzniku daňovej povinnosti k DPH na strane spoločnosti ABC, s.r.o.?

V predmetnom prípade je platba za opakovane dodávanú službu dohodnutá za obdobie dlhšie ako 12 kalendárnych mesiacov, preto sa služba považuje za dodanú posledným dňom každého 12. kalendárneho mesiaca, až kým sa dodanie služby neskončí.

Dňom dodania služby bude teda deň 30. jún 2023, 30. jún 2024, 30. jún 2025, 30. jún 2026 a 31. december 2026. Základ dane sa určí rozpočítaním dohodnutej protihodnoty na 1 mesiac a protihodnota na 1 mesiac sa prenásobí 12 mesiacmi. V deň dodania služby vznikne tak spoločnosti ABC, s.r.o. daňová povinnosť zo sumy 12 000 € /(18 000:18 mesiacov= 1 000) x 12 mesiacov/.

V deň dodania 30. júna 2023, 30. júna 2024, 30. júna 2025 a 30. júna 2026 bude teda fakturovať sumu 14 400 € (12 000 € + DPH 2 400 €).

V deň skončenia dodania služby prenájmu nehnuteľnosti – t.j. 31. decembra 2026 vznikne daňová povinnosť zo sumy 6 000 € (6 mesiacov x 1 000). Za toto posledné šesťmesačné obdobie bude potrebné fakturovať sumu 7 200 € (6 000 € + DPH 1 200 €).

Ubytovanie turistov a DPH

Vysokoškolský internát poskytuje počas vyučovacieho obdobia ubytovanie študentom VŠ. V rámci letných prázdnin však z dôvodu vyššej využiteľnosti kapacít poskytuje ubytovanie turistom. Ako správne aplikovať zákon o DPH v uvedených prípadoch?

Popísané prípady budú mať principiálne rozdielny dopad na uplatnenie DPH. Spomínané ubytovanie pre študentov je potrebné považovať za dodanie služby úzko súvisiacej s výchovnými a vzdelávacími službami v zmysle § 31 ods. 2 zákona o DPH osobami poskytujúcimi výchovné a vzdelávacie služby a je oslobodené od dane.

Ak sa internát resp. jeho časť v čase prázdnin komerčne využíva na poskytovanie ubytovacích služieb – t.j. na komerčný účel, potom je nevyhnutné poznamenať, že na tento účel by mal prevádzkovateľ internátu disponovať živnostenským oprávnením na poskytovanie ubytovacích služieb. Ubytovacie služby pre turistov budú podliehať 10 %-nej sadzbe DPH. Internát sa v danom prípade považuje za turistickú ubytovňu a zdaní sa ako turistická ubytovňa.

Znížená sadzba dane vo výške 10 % sa uplatní aj na služby uvedené v prílohe č. 7a zákona o DPH, t.j. ubytovacie služby s kódom 55 v štatistickej klasifikácii produktov podľa činností, tzv. CPA (napr. hotelové služby, prevádzka táborísk, ubytovacie služby v študentských domovoch a pod.).

Opakovane poskytované služby

Slovenská spoločnosť ABC, s.r.o. – platiteľ DPH, prenajala hnuteľnú vec českej spoločnosti na obdobie od 1. júla 2022 – 31. decembra 2026. Dohodlo sa, že český odberateľ bude platiť vždy za obdobie 18 mesiacov 18 000 eur + DPH. Ako je to z pohľadu DPH?

V predmetnom prípade sa jedná o opakovane poskytované služby rovnakého druhu v dohodnutých lehotách počas obdobia dlhšieho ako 12 kalendárnych mesiacov a zároveň platba je dohodnutá za obdobie dlhšie ako 12 kalendárnych mesiacov.

Služba sa považuje za dodanú posledným dňom každého kalendárneho roka, až kým sa dodanie služby neskončí. V deň dodania služby, v danom prípade dňa 31. 12. 2022, 31. 12. 2023, 31. 12. 2024, 31. 12. 2025 a 31. 12. 2026, vzniká príjemcovi plnenia daňová povinnosť. Ide o dodanie služby do iného členského štátu, pri ktorej je miesto dodania podľa § 15 ods. 1 zákona o DPH Česká republika. Povinnosť platiť daň z prijatej služby má príjemca služby– česká spoločnosť.

Slovenská spoločnosť je povinná vyhotoviť faktúry v lehote do 15 dní od konca kalendárneho mesiaca, v ktorom bola služba dodaná, dodanie služby fakturuje bez dane a vo faktúre je povinná uviesť o. i. deň dodania služby. Slovenská spoločnosť neuvedie dodanie služieb do daňového priznania ale hodnotu služieb je povinná uvádzať do súhrnného výkazu.

Nájom priestorov

Spoločnosť – platiteľ DPH, poskytuje v rámci svojej podnikateľskej činnosti i nájom priestorov viacerým zdaniteľným osobám. Pre prenajímateľa bolo doteraz výhodnejšie (nízke vstupné náklady) fakturovať ho bez DPH. Pretože sa situácia zmenila, prenajímateľ sa rozhodol, že od určitého dátumu nebude nájom pre nájomcov oslobodený od dane. Môže spoločnosť takéto rozhodnutie vykonať v priebehu kalendárneho roka a je potrebné oznámiť ho daňovému úradu?

Z ustanovenia § 38 ods. 5 zákona o DPH vyplýva, že platiteľ sa môže pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane. Z uvedeného ustanovenia nevyplýva žiadne obmedzenie ani žiadne ďalšie podmienky, čo znamená, že platiteľ sa môže takto rozhodnúť v ktoromkoľvek zdaňovacom období (nemusí to byť od začiatku kalendárneho roka a nemusí to ani byť po celý rok) a rozhodnutie môže byť individuálne – to znamená, že v zákone o DPH nie je ani podmienka, že rozhodnutie musí byť rovnaké voči všetkým nájomcom – zdaniteľným osobám. Zákon o DPH nevyžaduje takéto rozhodnutie oznamovať správcovi dane.

Ing. Ján Mintál

ZÁKON č. 222/2004 Z. z.
o dani z pridanej hodnoty

§ 15

(1) Miestom dodania služby zdaniteľnej osobe, ktorá koná v postavení zdaniteľnej osoby, je miesto, kde má táto osoba sídlo alebo miesto podnikania, a ak je služba dodaná prevádzkarni zdaniteľnej osoby, miestom dodania služby je miesto, kde má táto osoba prevádzkareň. Ak zdaniteľná osoba, ktorá je príjemcom služby, nemá sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň, miestom dodania služby je jej bydlisko alebo miesto, kde sa obvykle zdržiava.

(2) Miestom dodania služby osobe inej ako zdaniteľnej osobe je miesto, kde má dodávateľ služby sídlo alebo miesto podnikania, a ak je služba dodaná z prevádzkarne dodávateľa služby, miestom dodania služby je miesto, kde má dodávateľ služby prevádzkareň. Ak dodávateľ služby nemá sídlo, miesto podnikania alebo prevádzkareň, miestom dodania služby je jeho bydlisko alebo miesto, kde sa obvykle zdržiava.

(3) Miesto dodania služby sa určí podľa odseku 1 alebo 2, ak § 16 neustanovuje inak.

(4) Na účely určenia miesta dodania služby podľa odsekov 1 a 2 a § 16 sa

a)  zdaniteľná osoba, ktorá vykonáva aj činnosti, ktoré nie sú predmetom dane podľa § 2 ods. 1 písm. a) alebo b), považuje za zdaniteľnú osobu pre všetky služby, ktoré sú jej dodané,

b)  právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou a je identifikovaná pre daň, považuje za zdaniteľnú osobu.

§ 38

Dodanie a nájom nehnuteľnosti

(5) Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

(6) Odseky 3 až 5 sa vzťahujú aj na podnájom nehnuteľnosti alebo jej časti.

(7) Ak platiteľ dodáva časť stavby, ktorou je jednotlivý byt, jednotlivý apartmán alebo jednotlivý nebytový priestor, dodanie je oslobodené od dane, ak je uskutočnené po piatich rokoch odo dňa

a)  kolaudácie stavby, na základe ktorej sa povolilo prvé užívanie bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru, a to podľa toho, čo nastane skôr, ...