Prenájom nehnuteľností
z daňového a účtovného hľadiska
Prenájom nehnuteľností prináša so sebou veľa daňových a účtovných otázok, či už zo strany prenajímateľov alebo nájomcov, fyzických alebo právnických osôb, podnikateľov alebo osôb, ktoré nie sú podnikateľmi. Kedy je prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov živnosťou? Môže si daňovník s príjmom z prenájmu uplatniť výdavky v preukázateľnej výške?
Právna úprava nájmu nebytových priestorov
je obsiahnutá v dvoch základných predpisoch. Prvým je zákon č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník) v z.n.p. a druhým je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z.n.p. Občiansky zákonník upravuje nájomnú zmluvu všeobecne, v tých otázkach, ktoré výslovne neupravuje zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov sa vzťahuje:
– na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie; nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu,
– na byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely.
Zmluva o nájme musí mať písomnú formu a musí obsahovať:
· predmet a účel nájmu,
· výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia,
· čas, na ktorý sa nájom uzaviera, ak nejde o nájom na neurčitý čas.
Ak zmluva neobsahuje všetky vyššie uvedené náležitosti, je neplatná.
Príjem z prenájmu nehnuteľností
môžu mať fyzické aj právnické osoby. U právnických osôb ide vždy o zdaniteľný príjem s výnimkou príjmov rozpočtových organizácií z prenájmu a z predaja majetku zahrnuté v rozpočte zriaďovateľa okrem príjmov, z ktorých sa daň vyberá zrážkou.
Príjem z prenájmu nehnuteľností u fyzických osôb je predmetom § 6 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej aj ZDP). Príjem z prenájmu môže byť:
– príjmom zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP, ak fyzická osoba má na prenájom nehnuteľností živnostenské oprávnenie,
– príjmom z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 5 ZDP, ak ide o príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je zaradená v obchodnom majetku tohto daňovníka,
– príjmom z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP.
Obchodný majetok je definovaný v § 2 písm. m) ZDP. Obchodným majetkom je súhrn majetkových hodnôt, a to vecí, pohľadávok a iných práv a peniazmi oceniteľných iných hodnôt, ktoré má fyzická osoba s príjmami podľa § 6 ZDP vo vlastníctve a ktoré sa využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov, a o ktorých táto fyzická osoba účtuje alebo účtovala, eviduje alebo evidovala podľa § 6 ods. 11. Obchodným majetkom je aj hmotný majetok obstaraný formou finančného prenájmu.
Živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností
Činnosti spojené s prenájom nehnuteľnosti sú predmetom § 4 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v znení neskorších predpisov.
Prenájom nehnuteľností, bytových a nebytových priestorov je živnosťou, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. Základnými službami sa myslia také služby, ktoré zabezpečujú riadne užívanie nehnuteľnosti, ako napríklad dodávka tepla, vody, elektrickej energie, odvoz odpadu. Poskytovanie služieb ako je stravovanie, ubytovanie a podobne, už je činnosť, na ktorú je potrebné živnostenské oprávnenie.
Živnosťou je aj prenajímanie garáží, prípadne odstavných plôch, ktoré slúžia na umiestnenie najmenej piatich vozidiel patriacich iným osobám než majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti.
Registrácia u správcu dane
Fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná u správcu dane z titulu získania povolenia na podnikanie alebo oprávnenia na podnikanie, má povinnosť do konca kalendárneho mesiaca po plynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať o registráciu správcu dane podľa § 49a ods. 2 ZDP. Ak fyzická osoba už je registrovaná, nemusí len z dôvodu poberania príjmov z prenájmu sa opäť registrovať.
Príjem z prenájmu u fyzických osôb, ktorý nie je živnosťou
Ak prenájom nie je živnosťou, a nejedná sa ani o prenájom nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou obchodného majetku daňovníka s príjmom z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ZDP, prenájom je príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP – teda príjmom z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmu z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.
Nevýhody:
Príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP patrí medzi tzv. pasívne príjmy, čo znamená, že daňovník si z toho príjmu nemôže uplatniť:
1) nezdaniteľné časti základu dane podľa § 11 ZDP:
– nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka,
– nezdaniteľnú časť základu dane manželku,
– preukázateľné zaplatené dobrovoľné príspevky na starobné dôchodkové sporenie,
– príspevky na doplnkové dôchodkové sporenie,
– úhrady súvisiace s kúpeľnou starostlivosťou a s ňou spojenými službami vynaložené v príslušnom zdaňovacom období v prírodných liečebných kúpeľoch a kúpeľných liečebniach prevádzkovaných na základe povolenia podľa osobitného predpisu v úhrne najviac do výšky 50 eur za rok, 50 eur na manželku a 50 eur za každé vyživované dieťa.
2) daňový bonus podľa § 33 ZDP,
3) daňové výdavky v paušálnej výške, ako to je pri príjmoch zo živnosti a
4) neprihliada sa na prípadnú stratu.
Výhody:
– možnosť uplatniť si oslobodenie od dane z príjmov do výšky 500 eur podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP. Príjem z prenájmu sa posudzuje v úhrne s príjmom z príležitostných činností podľa § 8 ods. 1 písm. a) ZDP. Ak takto vymedzené príjmy presiahnu hranicu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu; výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa zistia rovnakým pomerom ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom,
– príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP nepodliehajú odvodom na sociálne a zdravotné poistenie, na rozdiel od príjmov z prenájmu na základe živnostenského oprávnenia.
Vedenie účtovníctva alebo daňovej evidencie
1) prenájom, ktorý je živnosťou
a) uplatňovanie paušálnych výdavkoch - daňová evidencia podľa § 6 ods. 10,
b) uplatňovanie preukázateľných výdavkoch - jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, alebo vedenie daňovej evidencie podľa § 6 ods. 11 ZDP,
2) prenájom podľa § 6 ods. 3 ZDP - jednoduché alebo podvojné účtovníctvo, alebo daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 ZDP.
Daňová evidencia podľa § 6 ods. 11 ZDP:
– príjmy v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,
– daňové výdavky v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane vrátane vydaných dokladov, ktoré spĺňaj náležitosti účtovných dokladov,
– hmotný a nehmotný majetok zaradený do obchodného majetku,
– zásoby a pohľadávky,
– záväzky.
Daňová evidencia podľa § 6 ods. 10 ZDP:
– príjmy v časovom slede v členení potrebnom na zistenie základu dane vrátane prijatých dokladov, ktoré spĺňajú náležitosti účtovných dokladov,
– zásoby a pohľadávky.
Nehnuteľnosť v bezpodielovom vlastníctve manželov alebo v spoluvlastníctve iných osôb
Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ktoré plynú manželom z ich bezpodielového vlastníctva nehnuteľností, sa zahŕňajú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, ak sa nedohodnú inak. V tom istom pomere sa zahŕňajú do základu dane výdavky vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov (§ 4 ods. 8 ZDP).
Príjmy dosiahnuté z dôvodu spoluvlastníctva k veci alebo zo spoločných práv a spoločné výdavky sa podľa § 10 ods. 1 ZDP zahŕňajú do základu dane podľa ich spoluvlastníckych podielov, ak nie je právnym predpisom alebo účastníkmi dohodnutý iný podiel.
