Prenájom nehnuteľnosti

– nepodnikateľ

Žiadny z daňových a účtovných právnych predpisov, ktoré svoju pôsobnosť viažu okrem iného aj na nehnuteľnosti, tento pojem špecificky nedefinujú. Je možné sa len stretnúť s odkazmi na Občiansky zákonník. Pri vymedzovaní pojmu „nehnuteľnosť“ je tak pre účely tohto príspevku potrebné vychádzať z § 119 ods. 2 ObčZ. V zmysle tohto ustanovenia platí, že nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Z takto vymedzeného pojmu možno odvodiť, že ostatné veci, ktoré nemajú charakter uvedených nehnuteľností, je potrebné považovať za veci hnuteľné.

Poberanie príjmov z prenájmu nehnuteľností nie je u fyzickej osoby – prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia. Uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).

Prenájom nehnuteľnosti
a registračná povinnosť

V prípade, ak fyzická osoba prenajme na území Slovenskej republiky nehnuteľnosť resp. jej časť (okrem pozemku) je potrebné pre účely možného vzniku povinnosti registrácie k dani z príjmov rozlišovať, či fyzická osoba už je alebo nie je registrovaná na miestne príslušnom daňovom úrade.

•    Ak fyzická osoba prenajme na území SR nehnuteľnosť resp. jej časť (okrem pozemku), a nie je registrovaná na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, vzniká jej povinnosť registrácie, a to v lehote do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom na území SR prenajala nehnuteľnosť.

•    Ak fyzická osoba prenajme na území SR nehnuteľnosť, pričom už je registrovaná na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej alebo inej samostatnej zárobkovej činnosti, nevzniká jej povinnosť registrácie ani povinnosť oznámiť túto skutočnosť správcovi dane.

Príklad 1 

Má občan, ktorý má byt v nájme a tento so súhlasom vlastníka ďalej prenajme povinnosť registrácie k dani z príjmov?

Povinnosť registrácie sa vzťahuje aj na fyzickú osobu, ktorá ďalej prenajíma nehnuteľnosť, ktorú má sama v nájme (pre registráciu na daňovom úrade nie je rozhodujúce, či prenajímateľ je vlastníkom prenajímaného bytu). Povinnosť registrácie má aj fyzická osoba, ktorá prenajala byt fyzickej osobe, ktorá tento byt ďalej prenajíma.

Príklad 2 

Pani Anna v roku 2025 poberá len príjmy zo zamestnania. Dňa 16. septembra 2025 začala prenajímať nehnuteľnosť na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy podľa Občianskeho zákonníka. Do akého dátumu je povinná sa registrovať u správcu dane pre daň z príjmov?

Pani Anna má povinnosť požiadať o registráciu do konca kalendárneho mesiaca po skončení mesiaca v ktorom začala na území SR prenajímať nehnuteľnosť. To znamená, že povinnosť požiadať o registráciu jej vzniká do konca októbra 2025.

Príklad 3 

Manželia vlastnia byt v rámci BSM. Tento byt prenajali. Musia sa registrovať obidvaja manželia alebo stačí, keď túto povinnosť splní jeden z manželov?

V prípade prenájmu bytu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov sa registrácia vzťahuje na toho z manželov, ktorý je účastníkom zmluvného vzťahu. Povinnosť požiadať o registráciu má ten z manželov, ktorý je v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Ak sú účastníkmi zmluvného vzťahu obidvaja manželia, povinnosť registrácie vzniká obidvom manželom.

Príklad 4 

Musí sa k dani z príjmov registrovať fyzická osoba, ktorá prenajíma stenu rodinného domu na reklamné účely?

Registračná povinnosť sa vzťahuje aj na fyzické osoby, ktoré prenajímajú časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Prenájom steny rodinného domu ako časti nehnuteľnosti podlieha povinnosti registrácie. 

Príjmy fyzických osôb
z prenájmu nehnuteľností

Podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z.n.p. (ďalej len „ZDP“) sú príjmy z prenájmu nehnuteľností považované za tzv. príjmy z prenájmu, avšak len v prípade, ak sa nejedná o príjmy z podnikania alebo príjmy zo závislej činnosti. Pre úplnosť možno poznamenať, že takýmito príjmami sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, avšak iba v prípade, ak sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľností.

Pre zdanenie príjmov z prenájmu nehnuteľností resp. hnuteľných vecí tvoriacich príslušenstvo k nehnuteľnostiam nie je podstatná tá skutočnosť, či má takýto príjem dlhodobý charakter, opakujúci sa charakter a teda či predstavuje trvalý zdroj príjmov daňovníka – fyzickej osoby. Prenájom nehnuteľnosti resp. hnuteľných vecí tvoriacich príslušenstvo k nehnuteľnostiam sa teda vždy zdaňuje podľa § 6 ZDP, bez ohľadu na to, či ide o dlhodobý alebo krátkodobý nájomný vzťah.

Čo sa týka preddavkov za ceny služieb poskytovaných v súvislosti s prenájmom nehnuteľností (napr. ústredné kúrenie, dodávka teplej vody, upratovanie spoločných priestorov, vodné a stočné a pod.), takýto príjem prenajímateľa nehnuteľnosti predstavuje príjem súvisiaci s prenájmom (prenajímateľ je povinný niektoré služby zabezpečiť), a preto ide o príjem z prenájmu. Preddavky za služby súvisiace s prenájmom nehnuteľností sú teda predmetom dane z príjmov z prenájmu a úhrada za tieto služby je daňovo uplatniteľným výdavkom.

V prípade, ak sa činnosť prenájmu nehnuteľností vykonáva na základe oprávnenia na podnikanie (napr. na základe živnostenského oprávnenia), takýto príjem je potrebné klasifikovať ako príjem z podnikania.

V zmysle § 4 zákona č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní v z.n.p. (ďalej iba „živnostenský zákon“) je zakotvená právna úprava činností spojených s prenájmom nehnuteľností. Na základe tohto ustanovenia platí, že prenájom nehnuteľností (domov alebo pôdy – a to jednotlivo alebo v súhrne), bytových a nebytových priestorov je živnosťou iba v takých prípadoch, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby spojené s prenájmom. Pri spomínaných službách sa teda na to, aby aktivity prenájmu boli považované za živnosť, vyžaduje spojenie prenájmu s inými ako základnými službami, pričom za základné služby je potrebné pre tieto účely považovať upratovacie služby, drobné opravy, údržbu, zabezpečovanie dodávok vody, energie elektrickej, plynu a pod.

Ďalej platí, že prevádzkovanie garáží alebo odstavných plôch pre motorové vozidlá je živnosťou iba v takom prípade, ak sa okrem prevádzkovania poskytuje aj napr. stráženie, umývanie, údržba vozidiel a podobne. V takých prípadoch, keď garáž alebo odstavná plocha slúžia na umiestnenie minimálne piatich vozidiel patriacich iným osobám ako majiteľovi alebo nájomcovi nehnuteľnosti, je činnosť prevádzkovania garáže alebo odstavnej plochy považovaná za živnosť bez ohľadu na skutočnosť, či sa popri prevádzkovaniu poskytujú aj osobitné služby alebo nie.

Príklad 5

Daňovník prenajíma byt, pričom okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu bielizne. Považuje sa takýto príjem za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP?

Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Za základné služby možno považovať služby podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod. V prípade poskytovania ďalších služieb bude prenajímateľ okrem živnosti na prenájom potrebovať aj živnostenské oprávnenie na výkon týchto služieb, ak spĺňajú podmienky niektorej zo živnosti.

Povinnosť podať daňové
priznanie k dani z príjmov

Daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu je daňovník povinný vysporiadať osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov FO za príslušné zdaňovacie obdobie (za predpokladu, že mu vznikne povinnosť podať daňové priznanie).

Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho zdaniteľných príjmov (tzn. aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu nehnuteľností, z použitia diela a použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za zdaňovacie obdobie roku 2025 presiahne sumu 2 876,90 eur. Daňové priznanie je povinný podať aj ten daňovník, ktorého zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie roka 2025 nepresiahli uvedenú sumu, ale vykazuje daňovú stratu.

Podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP je od dane z príjmov oslobodený príjem podľa § 6 ods. 3 a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, ak úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur, pričom ak takto vymedzené príjmy presiahnu 500 eur, do základu dane sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu. Výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane sa pritom zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom.

Príklad 6

Ak daňovník prenajíma viac nehnuteľností, môže si uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur na každú jednu nehnuteľnosť?

Daňovník, si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur z úhrnu príjmov z prenájmu, tzn. že nemôže uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur na každú jednu nehnuteľnosť.

Príklad 7

Daňovník začal prenajímať nehnuteľnosť v apríli 2025 a dosiahne príjmy z prenájmu za rok 2025 vo výške 3 600 eur. Bude si môcť pri zdaňovaní príjmov z prenájmu uplatniť plnú výšku oslobodenia vo výške 500 eur, alebo len alikvotnú časť?

Daňovník si bude môcť uplatniť oslobodenie vo výške 500 eur, teda oslobodenie v plnej výške, bez ohľadu na to, koľko mesiacov v kalendárnom roku nehnuteľnosť prenajímal.

Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a daňové priznanie

Daňovník s príjmami z prenájmu nehnuteľnosti nie je účtovnou jednotkou, a to ani v prípade, ak sa rozhodne účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva. Z uvedeného dôvodu nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z príjmov FO účtovné výkazy.

Ak sa daňovník napriek skutočnosti, že nie je povinný účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného účtovníctva rozhodne účtovníctvo viesť, je povinný postupovať takýmto spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.

Príklad 8

Starobný dôchodca počas roku 2025 prenajíma byt, pričom nájomca mu uhradí celkom sumu 3200 eur. Iné zdaniteľné príjmy dôchodca počas roku 2025nemá.

V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 2 700 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nevznikne mu za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho zdaniteľný príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.

Príklad 9

Daňovník má v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 9600 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 2000 eur.

V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (2 000 – 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 500 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne sumu 2 876,90 eura (t. j. 9 600 eur zo závislej činnosti + 1 500 eur z prenájmu nehnuteľnosti), bude povinný vysporiadať svoju daňovú povinnosť z uvedených zdaniteľných príjmov podaním daňového priznania k dani z príjmov za rok 2025.Za príslušné zdaňovacie obdobie nemôže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania.

Príklad 10 

Daňovník má v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 9 600 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 480 eur.

V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. V takomto prípade môže daňovník požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti a nie je povinný podať daňové priznanie.

Spôsoby uplatňovania
výdavkov

Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 ZDP.

Sumu výdavkov je daňovník povinný prepočítať rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov z prenájmu nehnuteľnosti zahrnovaných do základu dane v daňovom priznaní k celkovým príjmom z prenájmu nehnuteľnosti. Tzv. paušálne výdavky v zmysle § 6 ods. 10 ZDP teda pri príjmoch podľa § 6 ods. 3 ZDP uplatniť nie je možné.

Podľa § 6 ods. 6 ZDP nie je možné pri príjmoch z prenájmu vykázať daňovú stratu. Daňovník pri príjmoch z prenájmu uvedených v daňovom priznaní tak môže uplatniť daňové výdavky maximálne do výšky týchto príjmov.

Pri samotnom charaktere výdavkov uplatňovaných pri prenájme nehnuteľnosti je potrebné rozlišovať, či nehnuteľnosť je alebo nie je zaradená do obchodného majetku prenajímateľa.

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zaradí do obchodného majetku, to znamená, že o tejto nehnuteľnosti bude účtovať ako o obchodnom majetku alebo bude nehnuteľnosť evidovať v evidencii hmotného majetku zaradeného v obchodnom majetku, môže si uplatniť v preukázateľných výdavkoch výdavky vynaložené v súvislosti s touto nehnuteľnosťou ako napr.:

•    výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),

•    výdavky na technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),

•    výdavky na jej opravy a udržiavanie,

•    iné súvisiace výdavky spojené s používaním nehnuteľnosti (najmä výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako výdavky na energie), ďalej výdavky na poistenie prenajímanej nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností, výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu prevádzky, údržby a opráv, úroky z úverov a pôžičiek na zakúpenie prenajímanej nehnuteľnosti.

Príklad 11

Daňovník prenajíma nehnuteľnosť – byt, ktorý má zaradený v obchodnom majetku. V bytovom dome je vrátnik, ktorý zaisťuje aj bezpečnosť v tomto bytovom dome. Vlastníci bytov mesačne uhrádzajú túto službu. Je možné si uplatniť takýto výdavok a znížiť si tak základ dane?

Ak je daňovník povinný uhradiť výdavok, ktorý súvisí s prenajímanou nehnuteľnosťou zaradenou v obchodnom majetku, potom je možné ho považovať za daňovo uznaný výdavok.

Ak prenajímanú nehnuteľnosť daňovník nezaradí do obchodného majetku, môže si ako daňový výdavok uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby ako aj výdavky týkajúce sa úhrad vlastníka bytu a nebytových priestorov v dome do fondu opráv. Ostatnými službami súvisiacimi s prenájmom nehnuteľnosti sú najmä odvádzanie odpadovej vody z domácností, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov v dome, používanie výťahu a domovej práčovne, kontrola a čistenie komínov, odvoz popola, smetí a splaškov, čistenie žúmp, vybavenie bytu spoločnou televíznou a rozhlasovou anténou, koncesionárske poplatky, poplatky za pripojenie na internet, recepcia, strážna služba, výdavky, ktorými sú úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za služby poskytované za výkon povinnej správy bytového domu vykonávanú podľa § 6 a nasl. zákona č. 182/1993 Z. z., úhrady vlastníka bytu a nebytového priestoru za výkon činnosti zástupcu vlastníkov bytov a nebytových priestorov vykonávanú podľa § 8a ods. 5 zákona č. 182/1993 Z. z.

Do daňových výdavkov si teda v prípade nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku nemôže zahrnúť výdavky spojené s obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou alebo technickým zhodnotením, sú v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP výdavkami na osobnú potrebu daňovníka, ktoré súvisia s využívaním jeho osobného majetku. Daňovník si takto vynaložené výdavky môže uplatniť ako výdavky na dosiahnutie zdaniteľného príjmu pri predaji predmetnej nehnuteľnosti.

Do daňových výdavkov nemôže daňovník v takomto prípade zahrnúť ani napr. výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností a ani úroky súvisiace so splácaním hypotekárneho úveru na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti.

Príklad 12

Daňovník prenajíma nehnuteľnosť a nakúpil aj vysávač, vrecká do vysávača, čistiace prostriedky, posteľnú bielizeň, pracie prostriedky a podobne. Je tieto možné zahrnúť do daňových výdavkov?

Uvedené resp. podobné výdavky je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu že vecne súvisia s dosahovanými zdaniteľnými príjmami, to znamená, len v prípade ak prenajímateľ poskytuje nájomcovi okrem prenájmu nehnuteľnosti aj iné služby – upratovanie, prezliekanie, pranie a podobne. V tomto prípade však už nejde z hľadiska posúdenia činnosti daňovníka o prenájom, ktorého príjmy sa zaraďujú medzi príjmy v § 6 ods. 3 ZDP, ale o živnosť a daňovník by mal mať živnostenské oprávnenie.

Príklad 13

Daňovník prenajíma rodinný dom, kde je k dispozícii internet. Nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku. V nájomnej zmluve sa dohodol s nájomcom, že súčasťou nájomného bude aj poplatok za využívanie internetu. Môže si dať daňovník úhradu za internet do výdavkov?

Poplatok za internet si môže dať daňovník do výdavkov aj v prípade, že prenajímanú nehnuteľnosť nemá zaradenú do obchodného majetku.

Prenájom nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov

V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere, alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V tom istom pomere si rozdelia aj výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu, pričom obidvaja manželia si môžu uplatniť oslobodenie príjmu v sume 500 eur.

Uplatňovanie nezdaniteľných
častí základu dane

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľností (t. j. len tzv. pasívne príjmy), nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku. Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka je totiž možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t. j. príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti.

Ing. Ján Mintál