Prenájom majetku obce
Majetok obce, ktorý má vo vlastníctve môže obec prenajímať. Pri nakladaní s obecným majetkom je potrebné dôsledne rozlišovať, či obec vystupuje v právnom postavení subjektu verejného alebo súkromného práva. Taktiež platí, že na nájom majetku obce sa primerane použijú určité ustanovenia právnej úpravy, ktoré pojednávajú o prevode vlastníctva majetku obce v danom prípade.
Právna úprava taktiež ustanovuje prípady, kedy sa úprava prevodu vlastníctva majetku obce nebude na nájom obecného majetku primerane uplatňovať. Preto zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o majetku obcí“) ustanovuje pre nájom majetku obce aj špecifickú právnu úpravu.
Právne postavenie obce v právnom vzťahu
Každá obec je základnou jednotkou miestnej samosprávy, ktorá jednak hospodári s vlastným majetkom, ktorý vlastní a jednak je subjektom verejného práva s rozhodovacou právomocou. Preto je možné konštatovať, že obec môže vystupovať v právnych vzťahoch verejného práva, a aj v rámci súkromného práva. Taktiež platí, že obec je spôsobilým subjektom práva, právnickou osobou, ktorá v právnych vzťahoch môže vystupovať samostatne a vykonávať jednotlivé právne úkony, pokiaľ to právny poriadok umožňuje.
V rámci verejného práva je obec subjektom miestnej samosprávy a má rozhodovaciu právomoc. Taktiež je integrálnou súčasťou verejnej správy. Napríklad v správnom konaní vystupuje v úlohe správneho orgánu, ale má rozhodovaciu právomoc aj v oblasti preneseného výkonu štátnej správy, oblasť školstva, kultúry, opatrovateľská služba. Pokiaľ vystupuje obec ako subjekt verejnej správy v určitých, osobitnou právnou úpravou popísaných konaniach, tak má nadradené právne postavenie nad ostatnými subjektmi verejnej správy.
Pokiaľ má obec takéto nadradené právne postavenie, teda je subjektom verejného, najčastejšie správneho práva, tak môže inému subjektu stojacemu mimo verejnej správy autoritatívne ustanoviť určité formy správania rozhodnutím. Ale nemusí ísť len o správne právo. Každá obec má taktiež právne postavenie správcu dane, v rámci ktorého rozhoduje o právach, právom chránených záujmoch, a aj právnych povinnostiach účastníkov daňového konania. Tak napríklad obec môže rozhodovať autoritatívne o povolení odkladu platenia dane na určité obdobie, pokiaľ ide o niektorú z miestnych daní, napríklad daň z nehnuteľností, ktorej správu vykonáva.
V rámci právnych vzťahov verejného práva hore uvedených má obec nadradené právne postavenie nad subjekty o ktorých právnom postavení rozhoduje a nepotrebuje sa s nimi dohodnúť a dosahovať konsenzus.
Každá obec však vystupuje aj v postavení subjektu súkromného práva. V súkromnom práve má obec právne postavenie právnickej osoby, ktoré jej priznáva § 18 ods. 2 písm. c) Občianskeho zákonníka a ktorý jej umožňuje uzatvárať jednotlivé druhy právnych úkonov v súkromnom práve. Vďaka uvedenej právnej subjektivite v súkromnom práve môže napríklad obec hospodáriť a disponovať v právnych vzťahoch s majetkom, ktorý má vo vlastníctve. Ide napríklad aj o právny vzťah vyplývajúci z dispozície s majetkom, ktorý súvisí s prenajímaním takéhoto majetku.
V súkromnom práve je však v právnom vzťahu nemožné nadradené postavenie obce nad iný subjekt stojaci mimo verejnú správu. Ide o podstatný rozdiel v porovnaní s verejným právom, kde obec rozhoduje autoritatívne. Každá obec v súkromnom práve síce jedná vo verejnoprávnom záujme s cieľom efektívne využívať majetok obce v prospech ostatných obyvateľov, uvedený zámer jej však nedáva nadradené právne postavenie nad ostatné subjekty, ktoré stoja mimo verejnú správu v oblasti súkromného práva.
Preto možno konštatovať, že prenájom majetku obce je právnym úkonom súkromného, občianskeho práva a preto majú obce pri uzatváraní nájomných zmlúv podľa Občianskeho zákonníka rovnaké právne postavenie so subjektmi stojacimi mimo verejnú správu, čo sa prejavuje aj pri uzatváraní nájomnej zmluvy, kde musí obec rokovať a nemôže autoritatívne nariaďovať. Taktiež platí, že obsah nájomnej zmluvy je výsledkom konsenzu obce a subjektu, ktorý je nájomcom.
Pokiaľ dôjde k vzniku určitého právneho sporu subjektov zmluvy o nájme obecného majetku, je potrebné tento občianskoprávny spor riešiť súdnou cestou, a to formou podania žalobného návrhu. K vymáhaniu jednotlivých plnení v súvislosti so zmluvou o nájme obecného majetku môže dôjsť až na základe konkrétneho exekučného titulu, ktorý má strana právneho vzťahu a ktorý ju k takémuto úkonu oprávňuje.
V súvislosti s vymáhaním plnení pri nájomnej zmluve ohľadom majetku obce teda platí, že obec sama autoritatívne nemôže realizovať jednotlivé druhy štátneho donútenia, ktoré by inak mohla realizovať v oblasti verejného práva. Tak napríklad pri správe daní môže obec, ktorá je správcom dane, sama z úradnej moci vymáhať daňový nedoplatok, a to prostredníctvom daňového exekučného konania, ktoré je autoritatívnym vymáhaním. Právoplatné a vykonateľné rozhodnutie obce, ktorým vyrubuje sumu daňovej povinnosti daňového subjektu je pritom exekučným titulom, ktorý si obec môže sama následne vymáhať. V takomto prípade teda nemusí najskôr prebehnúť súdne konanie za účelom nápravy stavu, ktorý nastal v dôsledku neplnenia si jednotlivých právnych povinností daňovým subjektom.
Právna úprava nájmu majetku obce
Podľa § 9aa ods. 1 zákona o majetku obcí platí, že ak tento alebo osobitný predpis (týmto je zákon Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov) neustanovuje inak, ustanovenia § 9a ods. 1 až 8 a 10 až 14 tohto zákona je obec povinná primerane použiť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu, pričom ide o kogentnú právnu úpravu.
V prípade, že obec chce prenechať majetok obce do nájmu, môže tak urobiť len spôsobom striktne v súlade s § 9a ods. 1 zákona o majetku obcí, pričom ide o tieto spôsoby:
• na základe obchodnej verejnej súťaže, ktorej právna úprava je koncentrovaná do § 281 až § 288 časti „Obchodná verejná súťaž“ Obchodného zákonníka,
• dobrovoľnou dražbou, a to na základe zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov v znení neskorších predpisov alebo
• priamym prenájmom majetku obce, pritom je však potrebné zohľadňovať § 9aa ods. 3 zákona o majetku obcí v tomto prípade.
Výpočet uvedených spôsobov prenájmu majetku obce, ktorý má vo vlastníctve a ktorý je uvedený v § 9a ods. 1 zákona o majetku obcí, je ustanovený kogentnou právnou úpravou, čo znamená, že musí byť striktne rešpektovaný a nemôže byť obídený ani autoritatívnym rozhodnutím obce, ktorá je vlastníkom obecného majetku, a ani dohodou obce s iným subjektom, ktorý je nájomcom. Taktiež platí podstatný právny fakt, že uvedený zákonný výpočet je taxatívny a nemožno ho ani zužovať, a ani rozširovať.
O majetku obcí v súlade s § 9a ods. 2 zákona taktiež platí, že obec zverejní zámer pri prenechávaní majetku obce do nájmu na svojej úradnej tabuli, na webovom sídle obce, ak ho má obec zriadené, a iným vhodným spôsobom. Ak ide o prenechanie majetku obce do nájmu na základe obchodnej verejnej súťaže a dobrovoľnou dražbou, musí zverejnenie podľa predošlej vety obsahovať aspoň miesto, kde sú zverejnené podmienky obchodnej verejnej súťaže alebo dražby.
Podľa § 9aa ods. 1 zákona o majetku obcí platí, že ak tento alebo osobitný predpis (týmto je zákon Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov) neustanovuje inak, ustanovenia § 9a ods. 1 až 8 tohto zákona je obec povinná primerane použiť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu a preto je aj v prípade obchodnej verejnej súťaže obec povinná primerane použiť tieto ustanovenia zákona o majetku obcí:
• Podmienky obchodnej verejnej súťaže obec uverejní minimálne na 15 dní pred uzávierkou na podávanie návrhov do obchodnej verejnej súťaže.
• Návrhy do obchodnej verejnej súťaže sa podávajú v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe, pričom o podobe podania návrhu rozhoduje záujemca; obec je povinná zabezpečiť mlčanlivosť o údajoch z podaných návrhov až do uplynutia lehoty na ich predkladanie. Všetky návrhy podané do obchodnej verejnej súťaže obec zverejňuje do 10 pracovných dní od uplynutia lehoty na predkladanie návrhov, po dobu minimálne 30 dní, na úradnej tabuli obce a na webovom sídle obce, ak ho má obec zriadené.
• Obec prevedie svoj majetok záujemcovi, ktorý splní podmienky obchodnej verejnej súťaže a ktorého návrh je najvýhodnejší.
• Obec neprihliada k návrhom predloženým do obchodnej verejnej súťaže, ktoré nesplnia podmienky obchodnej verejnej súťaže. Obec oznámi záujemcovi vylúčenie jeho návrhu z obchodnej verejnej súťaže spolu s odôvodnením v lehote 30 dní od vyhodnotenia návrhov.
• Obec môže zrušiť obchodnú verejnú súťaž, ak si to v podmienkach obchodnej verejnej súťaže vyhradila. Obec môže zrušiť obchodnú verejnú súťaž aj vtedy, ak sa podstatne zmenili okolnosti, za ktorých sa vyhlásila obchodná verejná súťaž alebo ak sa v priebehu obchodnej verejnej súťaže vyskytli výnimočné dôvody, pre ktoré nemožno od obce požadovať, aby v obchodnej verejnej súťaži pokračovala, pričom o zrušení obchodnej verejnej súťaže rozhoduje obecné zastupiteľstvo nadpolovičnou väčšinou všetkých poslancov.
• Obec je povinná bezodkladne upovedomiť všetkých záujemcov o zrušení obchodnej verejnej súťaže s uvedením odôvodnenia jej zrušenia. Informáciu o zrušení obchodnej verejnej súťaže spolu s odôvodnením obec uverejňuje spôsobom, ktorým vyhlásila podmienky obchodnej verejnej súťaže.
Podľa § 9aa ods. 1 zákona o majetku obcí platí, že ak tento alebo osobitný predpis (týmto je zákon Slovenskej národnej rady č. 189/1992 Zb. o úprave niektorých pomerov súvisiacich s nájmom bytov a s bytovými náhradami v znení neskorších predpisov) neustanovuje inak, ustanovenia § 9a ods. 10 až 14 tohto zákona je obec povinná primerane použiť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu a preto je obec povinná primerane použiť tieto ustanovenia zákona o majetku obcí:
• Obec zverejní zámer predať svoj majetok priamym predajom najmenej na 15 dní. Zároveň zverejní lehotu na doručenie cenových ponúk záujemcov; táto lehota nesmie byť kratšia ako 30 dní a začína plynúť od zverejnenia zámeru na úradnej tabuli obce, ak obec v zámere neurčí neskorší začiatok plynutia lehoty. Obec nemôže previesť vlastníctvo svojho majetku priamym predajom, ak všeobecná hodnota majetku stanovená podľa osobitného predpisu (Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov) presiahne 40 000 eur. Nehnuteľnosť musí byť jednoznačne identifikovaná tak, aby nebola zameniteľná s inou nehnuteľnosťou. Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku obce (podľa uvedenej vyhlášky) pri priamom predaji nesmie byť v deň schválenia prevodu obecným zastupiteľstvom staršie ako šesť mesiacov.
• Cenové ponuky na odkúpenie majetku obce sa doručujú v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe, pričom o podobe doručenia cenovej ponuky rozhoduje záujemca; obec je povinná zabezpečiť mlčanlivosť o údajoch z doručených cenových ponúk až do uplynutia lehoty na ich predkladanie. Cenové ponuky všetkých záujemcov na odkúpenie majetku obce priamym predajom je obec povinná zverejniť do 10 pracovných dní od uplynutia lehoty na doručovanie cenových ponúk, po dobu minimálne 30 dní, na úradnej tabuli a na webovom sídle obce, ak ho má obec zriadené.
• Obec prevedie majetok obce priamym predajom záujemcovi, ktorý ponúkne najvyššiu cenu.
• Obec nemôže previesť vlastníctvo svojho majetku priamym predajom na fyzickú osobu, ktorá je v tejto obci:
a) starostom obce,
b) poslancom obecného zastupiteľstva,
c) štatutárnym orgánom alebo členom štatutárneho orgánu právnickej osoby zriadenej alebo založenej obcou,
d) prednostom obecného úradu,
e) zamestnancom obce,
f) hlavným kontrolórom obce,
g) blízkou osobou podľa § 116 Občianskeho zákonníka, osôb uvedených v písmenách a) až f),
• Obec nemôže previesť vlastníctvo svojho majetku priamym predajom na právnickú osobu, v ktorej zakladateľom, vlastníkom obchodného podielu, štatutárnym orgánom alebo členom štatutárneho orgánu, členom riadiaceho, výkonného alebo dozorného orgánu je osoba uvedená vo vyššie uvedenom výpočte; to neplatí, ak ide o právnickú osobu, v ktorej má obec väčšinový obchodný podiel.
Pojem „blízka osoba“ pritom zákonne špecifikuje § 116 Občianskeho zákonníka, ktorý za blízku osobu nepovažuje len príbuzného v priamom rade, súrodenca a manžela, ale aj iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu v konkrétnom prípade. Preto je potrebné konštatovať, že blízkou osobou je napríklad aj druh alebo družka osôb ustanovených v § 9a ods. 13 písm. a) až f) zákona o majetku obcí, na ktorých sa taktiež vzťahuje zákaz nadobúdania majetku obce do nájmu.
V § 9aa ods. 2 ustanovuje zákon o majetku obcí prostredníctvom taxatívneho právneho výpočtu prípady, za splnenia ktorých nemusia byť dodržané jednotlivé spôsoby prenechania majetku obce do nájmu, ktoré sú ustanovené v § 9a ods. 1 zákona o majetku obcí taxatívnym právnym výpočtom. Vzhľadom na to, že ide o výnimky z jednotlivých spôsobov prenechania majetku obce do nájmu, ktoré spôsobujú zníženie úrovne transparentnosti, musia byť striktne dodržané podmienky pre ich uplatnenie.
Ide o tieto prípady pri nájme:
• hnuteľnej veci vo vlastníctve obce, ktorej zostatková cena je nižšia ako 3 500 eur,
• majetku obce, ktorého trvanie s tým istým nájomcom neprekročí desať dní v kalendárnom mesiaci,
• majetku obce, ak úhrn súm nájomného počas celej doby nájmu nepresiahne 20 000 eur,
• nehnuteľného majetku obce registrovanému sociálnemu podniku ako formy investičnej pomoci, podľa § 17 ods. 1 písm. f) zákona č. 112/2018 Z. z. o sociálnej ekonomike a sociálnych podnikoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov,
• majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa, o ktorom obecné zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou väčšinou všetkých poslancov, ak sú splnené tieto podmienky:.
• zámer prenajať majetok obce týmto spôsobom a všeobecnú hodnotu nájomného obec zverejní na úradnej tabuli, na svojom webovom sídle, ak ho má obec zriadené, a iným vhodným spôsobom najmenej 15 dní pred schvaľovaním nájmu, pričom tieto údaje sú zverejnené najmenej do schválenia nájmu,
• osobitný zreteľ je zdôvodnený v súlade so zásadami hospodárenia s majetkom obce a
• všeobecná hodnota nájomného je stanovená znaleckým posudkom (v súlade s Vyhláškou Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov), ktorý v deň schvaľovania nájmu nie je starší ako deväť mesiacov; stanovenie všeobecnej hodnoty nájomného znaleckým posudkom sa nevyžaduje, ak hodnota nájomného v úhrne za celé obdobie nájmu neprevyšuje 7 500 eur alebo pri obciach nad 30 000 obyvateľov hodnota nájomného v úhrne za celé obdobie nájmu neprevyšuje 15 000 eur na základe preukázateľného porovnania s obdobným nájmom alebo inou verejne dostupnou ponukou na nájom obdobnej veci, ak osobitné predpisy o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave, ktorým je zákon Slovenskej národnej rady č. 377/1990 Zb. o hlavnom meste Slovenskej republiky Bratislave v znení neskorších predpisov a meste Košice, ktorým je zákon č. 401/1990 Zb. o meste Košice v znení neskorších predpisov neustanovujú inak,
• majetku obce obstaraného z verejných prostriedkov podľa osobitných predpisov (týmito sú napríklad: zákon č. 292/2014 Z. z. o príspevku poskytovanom z európskych štrukturálnych a investičných fondov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 368/2021 Z. z. o mechanizme na podporu obnovy a odolnosti a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, zákon č. 121/2022 Z. z. o príspevkoch z fondov Európskej únie a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov), ak ich poskytnutie bolo podmienené povinnosťou obce zabezpečiť využitie tohto majetku v súlade s podmienkami, za ktorých sa verejné prostriedky poskytli.
Podľa § 9aa ods. 3 zákona o majetku obcí platí, že obec je povinná prenechať majetok obce do nájmu najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel veci toho istého druhu alebo porovnateľné veci; to neplatí pri nájme majetku obce podľa § 9aa ods. 2 písm. d) až f) zákona o majetku obcí, kedy obec môže prenechať svoj majetok do nájmu aj za nižšie nájomné než je hodnota nájomného zistená na základe porovnania alebo všeobecná hodnota nájomného. Obec môže prenechať svoj majetok do nájmu aj za nižšie nájomné než je hodnota nájomného zistená na základe porovnania alebo všeobecná hodnota nájomného aj pri nájme majetku obce podľa § 9aa ods. 2 písm. a) alebo písm. b) zákona o majetku obcí, ak ide o nájom na podporu všeobecne prospešných služieb (v súlade s uvedeným je potrebné zohľadňovať napríklad § 2 ods. 2 zákona č. 213/1997 Z. z. o neziskových organizáciách poskytujúcich všeobecne prospešné služby v znení neskorších predpisov).
Podľa § 9aa ods. 4 a 5 zákona o majetku obcí platí, že hodnota nájomného na účely § 9aa ods. 2 písm. c) a e) zákona o majetku obcí (ide o nájom majetku obce, ak úhrn súm nájomného počas celej doby nájmu nepresiahne 20 000 eur a nájmu majetku obce z dôvodu hodného osobitného zreteľa) sa určí ako úhrn plnení poskytovaných obci počas celej doby nájmu, pričom:
• hodnota nájomného sa zaratúva bez dane z pridanej hodnoty, ak sa táto uplatňuje,
• hodnota nájomného prijímaná spoluvlastníkmi predmetu sa rozpočítava podľa veľkosti ich podielov; ak veľkosti podielov nie sú určené alebo ich nemožno určiť, považujú sa za rovnaké,
• prijímané hodnoty nájomného na základe viacerých zmlúv sa nesčítavajú,
• do hodnoty nájomného sa zaratúva aj predĺženie trvania zmluvy na dobu určitú, ak nájomná zmluva umožňuje jednostranné predĺženie jej trvania,
• pri nájme na dobu neurčitú sa predpokladá, že nájom je uzatvorený na dobu 10 rokov,
• zmluvné sankcie a náklady spojené s užívaním majetku obce sa nezohľadňujú,
• sa predpokladá, že bude poskytnutá najvyššia možná hodnota plnenia z nájomnej zmluvy.
• Uvedené ustanovenia sa na jednorazovo poskytnuté plnenie podľa § 9aa ods. 2 písm. c) a e zákona o majetku obcí použijú rovnako.
Významným normatívnym predpisom, ktorý upravuje nakladanie s majetkom obce, sú zásady hospodárenia s majetkom obce, ktoré musia spĺňať obsahové náležitosti, ktoré ustanovuje § 9 ods. 1 zákona o majetku obcí demonštratívnym právnym výpočtom. V tomto predpise má obec možnosť konkrétne si upraviť tam uvedené oblasti.
.
Ing. JUDr. Ladislav Hrtánek, PhD.
