Predaj zdedenej nehnuteľnosti

Bežný občan, ktorý zdedil nehnuteľnosť, často rieši problém, či mu v súvislosti so samotným dedením a následne v prípade predaja nehnuteľnosti vznikajú nejaké daňové povinnosti. Aké sú podmienky oslobodenia príjmu z predaja zdedenej nehnuteľnosti od dane, spôsob zdanenia príjmu, ak nie sú splnené podmienky na oslobodenie od dane, možnosti uplatnenia výdavkov vrátane nedoplatku poistného na zdravotné poistenie zaplateného v súvislosti s týmto príjmom?

Problematiku daňovej povinnosti k príjmu zo zdedenej nehnuteľnosti

rieši zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z.n.p. (ďalej len „zákon o dani z príjmov“). V § 3 ods. 2 písm. a) tohto zákona je zavedená legislatívna skratka „nehnuteľnosť“, ktorou sa na účely tohto zákona rozumie nehnuteľnosť, byt, nebytový priestor alebo ich časti.

Samotné nadobudnutie nehnuteľnosti dedením nepodlieha zdaneniu, nakoľko v zmysle § 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov nie je predmetom dane príjem získaný dedením nehnuteľnosti okrem príjmu z neho plynúceho. Uvedený dodatok znamená, že ak zo zdedenej nehnuteľnosti plynie príjem, tento je už predmetom dane a ak nie je od dane oslobodený, je zdaniteľným príjmom.

Podmienky pre oslobodenie
od dane

V prípade predaja zdedenej nehnuteľnosti je potrebné najskôr skúmať, či nie sú splnené podmienky pre oslobodenie získaného príjmu od dane. Podmienky pre oslobodenie ustanovuje § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov).

Z uvedeného textu vyplýva, že ak nejde o dedenie manželským partnerom, pre uplatnenie oslobodenia príjmu z predaja zdedenej nehnuteľnosti od dane je dôležitá skutočnosť, či nehnuteľnosť bola nadobudnutá dedením v priamom rade. V zmysle § 117 Občianskeho zákonníka stupeň príbuzenstva dvoch osôb sa určuje podľa počtu zrodení, ktorými v priamom rade pochádza jedna od druhej. Za príbuzenstvo v priamom rade sa považuje vzťah predkov a potomkov, napr. rodičia a ich deti, starí rodičia a ich vnuci.

V prípade, ak fyzická osoba získala príjem z predaja nehnuteľnosti zdedenej v priamom rade alebo niektorým z manželov, príjem z predaja je oslobodený od dane, ak je súčasne splnená podmienka, že uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov). Posúdenie splnenia uvedeného časového testu sa teda odvíja od nadobudnutia vlastníctva poručiteľom a nie od nadobudnutia vlastníctva dedičom. V zmysle § 460 Občianskeho zákonníka sa dedičstvo nadobúda smrťou poručiteľa.

S účinnosťou od 1. 9. 2022 sa podľa § 9 ods. 1 písm. o) zákona o dani z príjmov do lehoty piatich rokov vlastníctva pozemku započítava aj doba od nadobudnutia pôvodného pozemku, ktorý bol nahradený iným pozemkom podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení neskorších predpisov, ak bol predaný pozemok nadobudnutý podľa zákona o pozemkových úpravách. Rovnako sa postupuje aj v prípade nadobudnutia pozemku dedením v priamom rade, ak poručiteľ nadobudol predmetný pozemok podľa § 11 zákona o pozemkových úpravách, t. j. aj u poručiteľa sa spočítava doba vlastníctva pozemku odo dňa pôvodného nadobudnutia pozemku spolu s dobou vlastníctva pozemku nadobudnutého v rámci vyrovnania podľa § 11 zákona o pozemkových úpravách.

Príklad 1

V roku 2025 predala fyzická osoba záhradu, ktorú zdedila v roku 2024 po svojej starej matke. Poručiteľka (stará matka) nadobudla záhradu dedením v roku 2007.

Príjem z predaja záhrady je oslobodený od dane podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, nakoľko záhrada bola nadobudnutá dedením v priamom rade a od nadobudnutia záhrady poručiteľkou uplynulo viac ako päť rokov.

Príklad 2

Fyzická osoba predala v roku 2025 rodinný dom s pozemkom. Dom bol nadobudnutý dedením po rodičoch v roku 2022, rodičia ho vlastnili 15 rokov. Pozemok nebol počas života rodičov vysporiadaný (nebol predmetom dedičstva), bol odkúpený fyzickou osobou od vlastníka v roku 2023.

Na základe § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z predaja domu, nakoľko ide o dedenie v priamom rade a je splnená aj podmienka vlastníctva domu aspoň päť rokov pred predajom poručiteľmi (rodičmi). Pozemok nebol nadobudnutý dedením, ale kúpou, preto sa naň aplikuje § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Na základe tohto ustanovenia je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľností, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena b), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia. Táto podmienka nie je splnená, preto príjem z predaja pozemku je zdaniteľným príjmom roku 2025, ktorý sa zdaní v podanom daňovom priznaní. Predajnú cenu je potrebné určiť v členení na cenu za dom a cenu za pozemok.

Ak sa predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov z predaja podľa § 9 zákona samostatne za pozemok a samostatne za stavbu.

Oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov sa nevzťahuje na príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade. Za príbuzenstvo v nepriamom rade sa považuje vzťah medzi osobami, ktoré majú najbližšieho spoločného predka, pričom však jedna osoba nepochádza od druhej, napr. súrodenci; tety, strýkovia a ich synovci a netere; bratranci a sesternice.

Ak ide o predaj zdedenej nehnuteľnosti, pričom nešlo o dedenie v priamom rade, možno aplikovať oslobodenie od dane len podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. V zmysle tohto ustanovenia je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie podľa písmena b), a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia. V tomto prípade sa posúdenie splnenia časového testu odvíja od nadobudnutia vlastníctva dedičom.

Príklad 3

V júli 2025 bol predaný pozemok, ktorý zdedil v marci 2021 brat po svojej sestre. Pozemok nadobudla sestra kúpou v roku 2011.

Predávaný pozemok bol síce nadobudnutý dedením, ale nešlo o dedenie v priamom rade, preto na účely oslobodenia nemožno uplatniť § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, do doby vlastníctva sa nezapočíta doba, po ktorú pozemok vlastnila sestra. Brat nespĺňa podmienky pre oslobodenie ani podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona, pretože neuplynulo päť rokov od nadobudnutia pozemku do jeho vlastníctva. Príjem z predaja pozemku preto podlieha zdaneniu.

V prípade, ak je nehnuteľnosť nadobudnutá dedením predávaná ako súčasť obchodného majetku predávajúceho, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane.

Ak by išlo o nehnuteľnosť nadobudnutú dedením, ktorá bola zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho a predaná po vyradení z obchodného majetku, príjem z predaja nehnuteľnosti by bol u predávajúceho oslobodený od dane až po uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Dňom vyradenia z obchodného majetku sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval majetok v účtovníctve alebo ho uvádzal v evidencii podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov.

Oslobodenie sa nevzťahuje na príjmy, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.

Splnenie podmienok oslobodenia od dane sa u predávajúceho posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode, pričom rozhodujúci je ten deň, ktorý nastal skôr. Pre posúdenie oslobodenia nie je dôležité, v ktorom zdaňovacom období nadobudol kupujúci alebo nadobúdateľ vlastnícke právo k nehnuteľnosti (§ 9 ods. 4 zákona o dani z príjmov).

Zdanenie príjmu z predaja

Príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením, ktorý nespĺňa podmienky pre oslobodenie sa zdaní ako ostatný príjem v § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Medzi ostatné príjmy sa zahrnie tento príjem nielen v prípade, ak sa nehnuteľnosť využíva iba na osobné účely, ale aj v prípade využívania na prenájom pred predajom (bez ohľadu na to, či bola zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho) a využívania pred predajom na podnikanie alebo inú samostatnú zárobkovú činnosť, ak nebola zahrnutá do obchodného majetku. V prípade, ak bola nehnuteľnosť využívaná na podnikanie alebo samostatnú zárobkovú činnosť a zahrnutá v čase predaja do obchodného majetku, zdaní sa príjem z jej predaja ako príjem v § 6 zákona.

V súlade so znením § 4 ods. 5 zákona príjem z predaja nehnuteľností, ktoré boli zahrnuté do obchodného majetku a ktoré daňovník využíval len sčasti na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo ich daňovník prenajímal len sčasti, ktorý nie je oslobodený od dane podľa § 9 ods. 1 písm. a) až c) ZDP, sa zahrnie do základu dane len v tom pomere, v akom daňovník tento majetok využíval na uvedené činnosti.

Do základu dane (čiastkového základu dane) sa príjem z predaja nehnuteľnosti zahrnie v tom zdaňovacom období, v ktorom bol prijatý bez ohľadu na to, v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci. Príjmy vyplácané v splátkach na základe kúpnej zmluvy alebo inej zmluvy, ktorou sa prevádza vlastníctvo, alebo prijaté preddavky dohodnuté týmito zmluvami, alebo prijaté na základe zmluvy o budúcom predaji alebo inom prevode, sa zahrnú do základu dane (čiastkového základu dane), a to v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté (§ 8 ods. 4 zákona).

Príklad 4

Syn získal dedením rekreačnú chatu po matke, ktorá zomrela v máji 2023 a chatu získala kúpou v roku 2021. Syn sa rozhodol chatu predať. V novembri 2024 uzavrel zmluvu o prevode, kúpnu cenu mu kupujúci uhradil v plnej výške v januári 2025.

Podmienky pre oslobodenie od dane nie sú splnené, nakoľko neuplynulo päť rokov od nadobudnutia chaty do vlastníctva poručiteľky. Príjem z predaja chaty zahrnie syn do príjmov v § 8 ods. 1 písm. b) zákona v daňovom priznaní za rok 2025.

Ako to vyplýva z § 8 ods. 2 zákona o dani z príjmov, pri vyčísľovaní základu dane z príjmov v § 8 si daňovník môže k zdaniteľným príjmom uplatniť len výdavky preukázateľne vynaložené na ich dosiahnutie. Ak výdavky prislúchajúce k jednotlivým druhom príjmov sú vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada, t. j. v § 8 nie je možné vykázať stratu.

K príjmu z predaja nehnuteľnosti možno ako výdavky uplatniť v súlade s § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov:

•    cenu nehnuteľnosti zistenú v čase jej nadobudnutia, pričom pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením sa vychádza z ceny podľa § 25 zákona [písm. b)]

•    zostatkovú cenu definovanú v § 25 ods. 3 zákona, ak sa predáva majetok zaradený v obchodnom majetku po jeho vyradení z obchodného majetku [písm. c)]

•    finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu nehnuteľnosti vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom nehnuteľnosti okrem výdavkov na osobné účely [písm. d)].

Na účely uplatnenia výdavku k príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením sa použije všeobecná cena podľa § 25 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov, ktorou je cena určená notárom v rámci dedičského konania. V prípade predaja majetku zaradeného v obchodnom majetku po jeho vyradení sa použije zostatková cena, ktorou je vstupná cena znížená o uplatnené odpisy.

Okrem vyššie uvedeného výdavku zákon o dani z príjmov v § 8 ods. 5 písm. d) umožňuje uplatniť ako daňový výdavok aj finančné prostriedky, ktoré daňovník preukázateľne vynaložil na technické zhodnotenie, opravu, údržbu, ak už neboli uplatnené (napríklad počas zaradenia bytu v obchodnom majetku). Všetky uplatňované výdavky musia byť zdokladované pre prípad kontroly. Preto, ak daňovník vykonal technické zhodnotenie, opravu alebo údržbu svojpomocne, nemôže si ako výdavok uplatniť hodnotu vlastnej práce (§ 8 ods. 6 zákona), ale len výdavky preukázané dokladmi, napr. cenu zakúpeného materiálu, cenu služieb zaplatených dodávateľovi.

Uplatniť možno aj ďalšie výdavky súvisiace s predajom, napríklad poplatok za znalecký posudok, výdavky za vypracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky súvisiace s predajom, odmenu realitnej kancelárii a podobne.

Príklad 5

Poručiteľka, ktorá bola výlučnou vlastníčkou bytu od roku 2021, zomrela v roku 2023. Jej dve deti, zákonní dedičia, uzavreli dohodu o vyporiadaní dedičstva tak, že vlastníkom bytu sa stala dcéra, ktorá vyplatila svojho brata. Dcéra poručiteľky sa v roku 2024 rozhodla byť predať. Cena bytu bola uvedená v osvedčení o dedičstve. Predajná cena bytu bola prijatá v roku 2025.

Z dôvodu nedodržania doby aspoň 5 rokov medzi nadobudnutím bytu do vlastníctva poručiteľky a predajom nie je príjem z predaja bytu oslobodený od dane. Dcéra zdaní príjem z predaja bytu ako príjem v § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov v daňovom priznaní za rok 2025. K príjmu si uplatní cenu bytu uvedenú v osvedčení o dedičstve a tiež sumu preukázateľne vyplatenú bratovi v rámci schváleného vysporiadania dedičov. Brat sumu prijatú v rámci tohto vysporiadania nezdaňuje, nakoľko táto je ako príjem získaný dedením vylúčená z predmetu dane v súlade s § 3 ods. 2 písm. a) zákona o dani z príjmov.

Príjem vyplácaný v splátkach
alebo prijaté preddavky

sa zahrnú do základu dane v tom zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté. Výdavky, ktoré prevyšujú príjmy v tom zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz plynú splátky alebo preddavky sa môžu uplatniť v tomto zdaňovacom období len do výšky týchto príjmov. Ak tieto príjmy plynú aj v ďalšom zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy, ktorú možno podľa tohto ustanovenia uplatniť (§ 8 ods. 8 zákona).

Príklad 6

Dedič predáva nehnuteľnosť, na ktorú sa nevzťahuje oslobodenie od dane. V rámci dedičského konania bola cena zdedenej nehnuteľnosti stanovená vo výške 100 000 eur. S kupujúcim bola dohodnutá kúpna cena 131 000 eur s tým, že bude zaplatená v splátkach. Prvá splátka bola uhradená v roku 2024 vo výške 80 000 eur a druhá splátka v roku 2025 vo výške 51 000 eur. Predávajúci zaplatil aj poplatky realitnej kancelárii v súvislosti s predajom vo výške 900 eur.

V daňových priznaniach za roky 2024 a 2025 sa príjmy v § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov a prislúchajúce výdavky uvedú nasledovne:

-   za rok 2024 príjem vo výške 80 000 eur a výdavok vo výške 80 000 eur,

-   za rok 2025 príjem vo výške 51 000 eur a výdavok vo výške 20 900 eur.

Ak sa predáva nehnuteľnosť, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve, postupuje sa podľa § 10 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Z tohto ustanovenia vyplýva, že príjmy dosiahnuté spoločne dvoma alebo viacerými daňovníkmi z dôvodu spoluvlastníctva k veci a spoločné výdavky vynaložené na ich dosiahnutie sa zahŕňajú do základu dane jednotlivých daňovníkov podľa ich spoluvlastníckych podielov.

Príklad 7

Poručiteľka, ktorá zomrela v roku 2023, nadobudla kúpou byt v roku 2021. Po jej smrti byt zdedili dve deti, ktoré sa rozhodli byt v roku 2025 predať. Na príjem z predaja bytu sa oslobodenie nevzťahuje, nakoľko nie je splnená podmienka vlastníctva bytu poručiteľom aspoň 5 rokov pred predajom.

Cena bytu v rámci dedičského konania bola určená vo výške 96 000 eur, súvisiace výdavky spojené s predajom 2 000 eur, dojednaná kúpna cena uhradená v roku 2025 bola 132 000 eur. Každé z detí uvedie v daňovom priznaní za rok 2025 ako príjem v § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov sumu 66 000 eur a prislúchajúci výdavok (polovica ceny určenej v rámci dedičského konania+ súvisiacich výdavkov) vo výške 49 000 eur.

Uplatnenie výdavku na poistné
na zdravotné poistenie

Ak fyzická osoba zaplatila povinné poistné na verejné zdravotné poistenie z príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti, zaplatené poistné z tohto príjmu sa považuje za daňový výdavok v súlade s § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov. V zmysle tohto ustanovenia pri príjmoch podľa odsekov 1 a 2, ktoré sú súčasťou základu dane (čiastkového základu dane), sa za výdavky považuje aj povinne platené poistné z týchto príjmov.

Z uvedeného vyplýva, že poistné povinne zaplatené na verejné zdravotné poistenie z príjmov podľa § 8 zákona o dani z príjmov (nedoplatok z ročného zúčtovania poistného) si môže daňovník uplatniť ako daňový výdavok v daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie, v ktorom bol nedoplatok uhradený. Ak v tomto zdaňovacom období daňovník príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov nemá, nemôže si uhradené poistné uplatniť v tomto zdaňovacom období. Zaplatený nedoplatok poistného si ako daňový výdavok uplatní v podanom dodatočnom daňovom priznaní za to zdaňovacie obdobie, v ktorom príjem z predaja nehnuteľnosti dosiahol a uviedol v daňovom priznaní. Tento postup vyplýva z poslednej vety § 32 ods. 12 zákona o dani z príjmov.

Príklad 8

Fyzická osoba podala za zdaňovacie obdobie roka 2023 daňové priznanie k dani z príjmov, v ktorom vykázala čiastkový základ dane z príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona o dani z príjmov) a čiastkový základ dane z ostatných príjmov (§ 8 zákona o dani z príjmov). V októbri 2024 zaplatila nedoplatok z ročného zúčtovania zdravotného poistenia za rok 2023, ktorý vznikol z titulu príjmu v § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov (z predaja bytu, na ktorý sa nevzťahovalo oslobodenie od dane). V roku 2024 už takýto príjem nemala, zamestnávateľa požiadala o ročné zúčtovanie preddavkov.

Uhradený nedoplatok z ročného zúčtovania poistného je uznaným výdavkom v súlade s § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov. Ustanovenie § 32 ods. 12 tohto zákona umožňuje daňovníkovi rozhodnúť sa, či takýto výdavok uplatní pri vyčíslení čiastkového základu dane z príjmov podľa § 8 zákona o dani z príjmov v zdaňovacom období roka 2024 (kedy bol uhradený) alebo roka 2023. Ak v roku 2024 daňovník nepoberal takýto príjem, môže si výdavok na poistné uplatniť iba podaním dodatočného daňového priznania za rok 2023. Z dodatočného daňového priznania vyjde preplatok na dani, ktorý si bude nárokovať vrátiť od daňového úradu.

Ing. Ivana Valterová