Predaj pozemkov

ekonomická činnosť

Ekonomická činnosť (podnikanie) je kľúčovým pojmom vymedzenia predmetu DPH. Vykonávanie ekonomickej činnosti predstavuje predovšetkým sústavnú činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti. Za ekonomickú činnosť nemôže byť považované samotné uplatňovanie vlastníckeho práva jeho majiteľom.

Ekonomická činnosť na účely DPH

Osoby vykonávajúce ekonomickú činnosť dodávajú tovary alebo poskytujú služby v ktoromkoľvek výrobnom alebo obchodnom odvetví. Ekonomická činnosť zahŕňa aj všetky služby poskytované osobami vykonávajúcimi slobodné povolanie podľa osobitných predpisov (znalci, tlmočníci, právnické povolania, lekári, veterinári, projektanti a pod.), ako aj slobodné povolania umelcov a športovcov. Za podnikanie sa všeobecne považuje aj využívanie vlastného hmotného majetku a nehmotného majetku s cieľom dosahovania príjmu z tohto majetku akoukoľvek osobou, t. j. aj fyzickou osobou – nepodnikateľom, ak ide o činnosť sústavnú.

Fyzická osoba ako zdaniteľná osoba

Pri transakcii, ktorá má podliehať DPH, musí zdaniteľná osoba konať „ako taká“. Zdaniteľná osoba vykonávajúca transakciu v postavení súkromníka (nepodnikateľa) nekoná ako zdaniteľná osoba, preto táto transakcia nepodlieha DPH. Nič nebráni zdaniteľnej osobe, ktorá si chce zachovať časť majetku medzi svojím súkromným majetkom, vyňať ho zo systému DPH. Zdaniteľná osoba si môže vybrať, či chce zahrnúť do svojho podnikania pre účely uplatňovania DPH časť majetku, ktorá je vydaná do jej súkromného užívania. Tento prístup sa zhoduje s jednou zo základných zásad – že zdaniteľná osoba musí niesť bremeno DPH len vtedy, ak to súvisí s tovarmi alebo službami, ktoré používa na súkromnú spotrebu a nie na svoje zdaniteľné podnikateľské činnosti (v súvislosti s podnikateľskou činnosťou má právo na odpočítanie DPH).

Ak zdaniteľná osoba predáva majetok, ktorého časť si v čase nadobudnutia vyhradila na to, že ho nepridelí na podnikanie, pre účely DPH sa má brať do úvahy len tá časť majetku, ktorá sa určila na jej podnikanie a tiež úpravy takýchto odpočtov sa musia obmedziť len na túto časť.

Predaj stavebných pozemkov
fyzickou osobou – nepodnikateľom

V prípade, ak fyzická osoba v postavení súkromnej osoby – nepodnikateľa, predáva stavebné pozemky – napr. celkom 3 pozemky, pre posúdenie toho, či cena za ich predaj sa zahŕňa do obratu na účely DPH je podstatné posúdenie, či fyzická osoba ako nepodnikateľ predmetným predajom uskutočňuje ekonomickú činnosť v zmysle § 3 ods. 2 zákona o DPH. Už predajom jedného pozemku bude obrat pre povinnú registráciu podľa § 4 ods. 1 písm. f) zákona o DPH (62 500 €) prekročený. Fyzická osoba pred samotným predajom stavebných pozemkov vykonala aktívne kroky (také, ako by vykonal podnikateľ, ktorého predmetom podnikania by bol nákup pozemkov a ich zhodnotenie za účelom ďalšieho predaja), t. j. požiadala mesto o začlenenie danej oblasti zmenou územného plánu mesta na výstavbu rodinných domov, čomu mesto vyhovelo, vybavila územné rozhodnutie a stavebné povolenie na inžinierske siete k napojeniu budúcich pozemkov.

Pri predaji stavebného pozemku platí podľa § 4 ods. 1 písm. g) zákona o DPH platí, že ak zdaniteľná osoba príjme pred samotným dodaním stavebného pozemku platbu, pričom z dodania má byť presiahnutý obrat 62 500 €, stáva sa platiteľom DPH dňom prijatia platby.

Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH pri predaji sú zdaňované stavebné pozemky, ostatné pozemky sú oslobodené od DPH. Pri definícii stavebného pozemku na účely DPH je odkaz na § 43h zákona č. 520/1976 Zb. stavebného zákona. Podľa § 43h ods. 1 stavebného zákona stavebným pozemkom sa rozumie časť územia určená územným plánom obce, alebo územným plánom zóny, alebo územným rozhodnutím na zastavanie a pozemok zastavaný stavbou.

Predaj pozemkov prekvalifikovaných na stavebné pozemky

Súdnemu dvoru EÚ bola vo veci C-180/10 (J. Słaby) a C 181/10 (manželia Kućovci) predložená spoločná prejudiciálna otázka, či sa fyzická osoba, ktorá vykonávala poľnohospodársku činnosť na pozemku, ktorý je oslobodený od DPH a prekvalifikovaný v dôsledku zmeny územného plánu uskutočnenej z dôvodov nezávislých od jej vôle na pozemok určený na výstavbu, má považovať za zdaniteľnú osobu povinnú platiť DPH, ak začne predávať tieto pozemky. Pozemky v uvedených prípadoch boli prekvalifikované v dôsledku zmeny územného plánu uskutočnenej z dôvodov nezávislých od vôle J. Słabého a manželov Kućovcov na pozemky určené na výstavbu.

Z judikatúry vyplýva, že samotné uplatňovanie vlastníckeho práva majiteľom nemôže byť samo osebe považované za ekonomickú činnosť. Počet a rozsah predajov uskutočnených nie je sám osebe rozhodujúci. Rozsah predajov nemôže predstavovať kritérium rozlišovania medzi činnosťami subjektu vykonanými súkromne, ktoré nespadajú do rozsahu pôsobnosti smernice o DPH, a tými, ktoré predstavujú ekonomickú činnosť.

Skutočnosť, že pred prevodom vykonala predmetná osoba parceláciu pozemku na účely dosiahnutia vyššej celkovej ceny, sama osebe nie je určujúca, ako ani obdobie, počas ktorého sa tieto činnosti vykonávali, alebo výška príjmov, ktoré z nich vyplývajú. Všetky tieto okolnosti môžu totiž patriť do rámca nakladania so súkromným majetkom dotknutej osoby.

To však neplatí v prípade, keď predmetná osoba podnikne aktívne kroky k predaju nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké použil výrobca, obchodník alebo osoba poskytujúca služby v zmysle smernice o DPH. Takéto aktívne kroky môžu pozostávať okrem iného zo zavedenia inžinierskych sietí na týchto pozemkoch, ako aj z využitia overených marketingových krokov.

Vzhľadom na to, že tieto aktivity nie sú normálne začlenené do rámca nakladania so súkromným majetkom, dodanie pozemku určeného na výstavbu sa za tohto predpokladu nemôže považovať za činnosti spojené výlučne s uplatňovaním vlastníckeho práva majiteľa.

Podľa ustálenej judikatúry nemôže samotné nadobudnutie a samotný predaj majetku predstavovať využitie majetku na účely dosiahnutia príjmov majúcich sústavnú povahu v zmysle smernice o DPH, lebo jediný výnos z týchto plnení je tvorený z prípadného zisku pri predaji tohto majetku. Takéto plnenia totiž v zásade nemôžu samy osebe predstavovať ekonomické činnosti v zmysle smernice o DPH.

Súdny dvor EÚ prijal záver, že fyzická osoba, ktorá vykonávala poľnohospodársku činnosť na pozemku, prekvalifikovanom v dôsledku zmeny územného plánu uskutočnenej z dôvodov nezávislých od jej vôle na pozemok určený na výstavbu, sa nemá považovať za zdaniteľnú osobu povinnú platiť DPH, keď začne predávať tieto pozemky, ak tieto predaje patria do rámca nakladania so súkromným majetkom tejto osoby.

Naopak, ak táto osoba na účely realizovania týchto predajov podnikne aktívne kroky na účely predaja nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké použil výrobca, obchodník alebo osoba poskytujúca služby v zmysle smernice o DPH, má sa táto osoba považovať za osobu vykonávajúcu „ekonomickú činnosť“, čiže sa má považovať za zdaniteľnú osobu, ktorá je povinná platiť DPH.

Predaj poľnohospodárskej
pôdy manželmi

Súdny dvor EÚ sa vo veci C-213/24 (Grzera) z 3. apríla 2025 zaoberal vecou, keď manželia E. T. a W. T. sa stali vlastníkmi viacerých poľnohospodárskych pozemkov na základe dohody o bezodplatnom prevode poľnohospodárskeho podniku rodičmi W. T. na nástupcu. Tieto pozemky boli zahrnuté do zákonného spoločenstva manželov T. Po 20 rokoch sa manželia rozhodli predať tieto pozemky a na tento účel uzavreli mandátnu zmluvu so spoločnosťou B. A. Z. (ďalej len „splnomocnený zástupca“). Splnomocnený zástupca bol poverený najmä rozdelením pozemkov na menšie parcely a vykonaním krokov potrebných na zmenu zápisov v katastri nehnuteľností a pozemkovom katastri, na zmenu označení parciel v územnom pláne (z poľnohospodárskych pozemkov na stavebné pozemky), zabezpečenie verejných inžinierskych sietí, propagáciu parciel u potenciálnych kupujúcich a prípravu dokumentov potrebných na uzavretie notárskych zápisníc o predaji parciel kupujúcim. Manželia splnomocnili zástupcu, aby konal v ich mene pred rôznymi príslušnými poľskými orgánmi. Odmena splnomocneného zástupcu zodpovedala rozdielu medzi predajnými cenami stanovenými v mandátnej zmluve a skutočnými predajnými cenami. Pozemky sa predali.

Podľa daňovej správy tieto predaje predstavovali ekonomickú činnosť, ktorá mala podliehať DPH, pričom predmetné pozemky, ktoré boli poľnohospodárskymi pozemkami, boli pred ich predajom zmenené na stavebné pozemky a ďalší pozemok bol zakúpený na výstavbu vnútorných ciest a prístupových ciest k jednotlivým vytvoreným pozemkom. Daňový úrad vyrubil z predaja pozemkov DPH. Podľa manželov uvedené predaje patria do osobného majetku, takže nepodliehajú DPH.

Súdnemu dvoru EÚ bola predložená prejudiciálna otázka, či osoba, ktorá predáva nehnuteľnosť, ktorá pôvodne nebola využívaná na ekonomickú činnosť, a ktorá poverí prípravou jej predaja profesionálneho obchodníka, ktorý následne ako splnomocnený zástupca tejto osoby vykoná viacero organizovaných činností na účely rozdelenia pozemku na menšie stavebné časti a predaj tejto nehnuteľnosti za vyššiu cenu, vykonáva samostatne ekonomickú činnosť? Za osobu samostatne vykonávajúcu ekonomickú činnosť sa má považovať každý zo spoločne konajúcich manželov?

Súdny dvor EÚ konštatoval, že pokiaľ ide o predaj stavebného pozemku, relevantným kritériom posúdenia je skutočnosť, že daná osoba podnikla aktívne kroky na predaj nehnuteľnosti použitím podobných prostriedkov, aké používa výrobca, obchodník alebo osoba poskytujúca služby, akými sú budovanie inžinierskych sietí, ako aj uplatnenie overených obchodných prostriedkov. Takéto snahy totiž nepatria do rámca bežného nakladania s majetkom v súkromnom vlastníctve, v dôsledku čoho plnenia, ktoré z toho vyplývajú, nemožno považovať za jednoduchý výkon vlastníckeho práva. Takéto snahy patria skôr do rámca činnosti vykonávanej s cieľom získavať z nich príjmy na pokračujúcom základe, ktorú možno považovať za ekonomickú činnosť.

V danom prípade boli vykonané tieto činnosti, ktoré možno kvalifikovať ako aktívne obchodné kroky s použitím prostriedkov podobných prostriedkom, ktoré používajú obchodníci v oblasti nehnuteľností:

•    rozdelenie majetku na menšie pozemky a vykonanie krokov potrebných na zmenu zápisu v katastri nehnuteľností a pozemkovom katastri,

•    zmena označenia pozemkov v územnom pláne (z poľnohospodárskych pozemkov na stavebné pozemky),

•    kúpa ďalšieho pozemku na výstavbu vnútorných a prístupových ciest k jednotlivým pozemkom,

•    zabezpečenie verejných inžinierskych sietí,

•    odstránenie prvkov nezlučiteľných s plánovaným použitím parciel,

•    získanie požadovaných povolení od príslušných orgánov,

•    propagácia parciel u potenciálnych kupujúcich,

•    príprava dokumentov potrebných na uzavretie notárskych zápisníc o predaji.

Skutočnosť, že predmetný hmotný majetok bol pôvodne nadobudnutý na súkromné účely nadobúdateľa, nebráni tomu, aby sa tento majetok následne použil na vykonávanie ekonomickej činnosti.

Z toho vyplýva, že okolnosť, že pozemok nebol nadobudnutý na účely výkonu poľnohospodárskej alebo obchodnej činnosti, nevylučuje kvalifikáciu predaja tohto pozemku ako výkonu ekonomickej činnosti.

Aktívne obchodné kroky neboli vykonané v podstate vlastníkom pozemku určeného na predaj, ale obchodníkom splnomocneným na tento účel. Na účely posúdenia nezávislosti výkonu ekonomickej činnosti je potrebné overiť, či daná osoba plní úlohy vo svojom vlastnom mene, na svoj vlastný účet a na svoju vlastnú zodpovednosť a či znáša ekonomické riziko spojené s výkonom týchto činností. Z mandátnej zmluvy vyplýva, že činnosť splnomocnenej osoby sa obmedzuje na plnenie úloh v mene a na účet jej mandantov, ktorí sú naďalej majitelia predajcovia pozemku vo všetkých kúpnych úkonoch týkajúcich sa tohto pozemku.

Ako tiež vyplýva z tejto zmluvy, odmena za činnosti vykonané splnomocneným zástupcom, vrátane nákladov, ktoré vznikli tretím stranám pri plnení úloh potrebných na realizáciu uvedených činností, nepochybne závisí od ceny získanej za predaj, ktorú sám dohodne. Suma bola stanovená ako rozdiel medzi skutočnou predajnou cenou každého pozemku a cenou stanovenou v uvedenej zmluve. Z toho vyplýva, že splnomocnený zástupca znáša ekonomické riziko spojené s mandátom a uskutočnením krokov na uskutočnenie predaja pozemkov stanovených týmto mandátom. Tento spôsob odmeňovania pritom znižuje ekonomické riziko mandantov. Konečné ekonomické riziko, ktoré sa prejavuje neuskutočnením predaja z dôvodu neplnenia mandátnej zmluvy alebo neexistenciou kupujúceho, ktorý by bol ochotný kúpiť parcely pozemku, však nesú len mandanti.

Samotná skutočnosť, že predmetný majetok je súčasťou zákonného spoločenstva a je spoluvlastníctvom manželov, nebráni odlišnému zdaneniu manželov, ak predmetnú ekonomickú činnosť vykonáva samostatne jeden z nich. V danom prípade obaja manželia spoločne uzavreli mandátnu zmluvu so splnomocneným zástupcom a spoločne požiadali miestne orgány o zriadenie vecného bremena prístupu k pozemkom.

Súdny dvor prijal záver,

že za zdaniteľnú osobu na účely DPH, ktorá nezávisle vykonáva ekonomickú činnosť, možno považovať osobu, ktorá predáva pozemok pôvodne tvoriaci jej osobný majetok, pričom prípravou predaja poverí profesionálneho obchodníka, ktorý ako splnomocnený zástupca tejto osoby podnikne aktívne kroky na predaj nehnuteľnosti použitím podobných prostriedkov, aké používa výrobca, obchodník alebo osoba poskytujúca.

Za zdaniteľnú osobu, ktorá samostatne vykonáva ekonomickú činnosť, sa považuje zákonné spoločenstvo tvorené manželmi spoluvlastníkmi, ak je zrejmé, že títo manželia vo vzťahu k tretím osobám spoločne uskutočnili plnenie spočívajúce v predaji pozemkov patriacich do tohto spoločenstva, ktoré predstavuje ekonomickú činnosť a ak uvedené spoločenstvo znáša ekonomické riziko spojené s výkonom tejto činnosti.

Ing. Naďa Vašková