Pozemkové spoločenstvá – novela
V súvislosti s pozemkovými úpravami stále pretrváva problém drobenia spoluvlastníckych podielov pozemkov a ich sceľovania. Zákonom č. 257/2022 Z. z., ktorý bol schválený v júni 2022 sa mení a dopĺňa zákon č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v z. n. p. a ktorým sa menia a dopĺňajú niektoré zákony.
ZMENA ZÁKONA O POZEMKOVÝCH SPOLOČENSTVÁCH. Zákonom č. 257/2022 Z. z. (ďalej „novela zákona o pozemkových úpravách“) bol zmenený aj zákon č. 97/2013 Z. z. o pozemkových spoločenstvách v z. n. p. Podľa zákona o pozemkových spoločenstvách sa upravuje postavenie Fondu, ktorý nakladá s podielmi spoločnej nehnuteľnosti. Z pohľadu dane z príjmov je v prípade sceľovania pozemkov (komasácii) a ich následného predaja otázkou, aká ja vstupná cena (nadobúdacia hodnota) pozemku pre účely zdanenia príjmu z predaja a uplatnenia daňového výdavku.
Boli upravené opatrenia proti drobeniu pozemkov, ktoré vzniknú aj po vykonaní pozemkových úprav. Zámerom zákona bolo sprísnenie opatrení proti drobeniu vlastníctva pozemkov a spoluvlastníckych podielov k pozemkom a zamedzenie zvyšovania rozdrobenosti pozemkového vlastníctva v Slovenskej republike. So zámerom zachovania a udržania poľnohospodárskej výroby a lesnej výroby bola stanovená minimálna výmera v rozlohe 3000 m2 pre poľnohospodársky pozemok a lesný pozemok, resp. na 5000 m2 po vykonaní pozemkových úprav, pod ktorú bude drobenie zakázané. Opatrenia neplatia absolútne, ale zákon ustanovuje aj výnimky zo zákazu drobenia. Drobenie poľnohospodárskeho pozemku alebo lesného pozemku pod stanovené kritérium výmery sa umožní, ak pôjde o výstavbu podľa schválenej územnoplánovacej dokumentácie, o uskutočnenie stavieb alebo opatrení vo verejnom záujme.
V súvislosti s drobením podielov spoločnej nehnuteľnosti, sa vyššie uvedené explicitne vzťahuje aj na prechod vlastníctva podielu, nie iba na prevod. Dôvodom bola skutočnosť, že spoločná nehnuteľnosť, aj keď pozostáva z viacerých parciel tvorí jednu nedeliteľnú vec. Spoluvlastnícky podiel preto pokrýva zásadne celú spoločnú nehnuteľnosť, každú jej časť, každú parcelu, ktorá je jej súčasťou. Z uvedeného dôvodu nie je možné, aby pravidlá namierené proti drobeniu podielov platili odlišne pri prevode a odlišne pri prechode vlastníctva podielu. Podiel sa prevádza a podiel aj prechádza rovnakým spôsobom na celej spoločnej nehnuteľnosti. Uvedené bolo cieľom opatrení proti drobeniu pozemkového vlastníctva, ktoré sú všeobecne upravené zákonom č. 180/1995 Z. z.
Ďalšou zmenou zákona je zmena, ktorá vyplynula z praxe, keď v mnohých prípadoch nie je možné pri nadobudnutí nových podielov ani vo výsledku dosiahnuť zákonom stanovenú výmeru 3 000 m2, aj keď i nadobúdateľ a prevodca podiely nedelia a nedrobia.
V takýchto prípadoch nadobúdateľ následne zvyšuje veľkosť svojho podielu tak, že zlučuje viac extrémne drobných podielov a tým kumuluje do svojho vlastníctva väčšiu výmeru, než vlastnil doteraz. Pri takýchto situáciách, kedy sa podiel vo vlastníctve jedného spoluvlastníka zvyšuje, nie je potrebné, aby výsledkom bol podiel s výmerou aspoň 3 000 m2. Podmienkou je, aby sa u spoluvlastníka podiel neznížil, ale zvýšil, aj keď by nedosiahol určenú minimálnu výmeru.
V prípadoch, kedy ide o dedenie a vysporiadanie dedičov, ktorých práva budú v dôsledku realizácie obmedzení drobenia pozemkov dotknuté zákon prihliada na to, aby nedošlo k porušeniu čl. 20 Ústavy Slovenskej republiky. Po zmene zákona sa rozlišujú prípady, ak v dôsledku zákonných obmedzení bude realizované dedičské právo len jedného dediča resp. niektorých dedičov a prípady, kedy v dôsledku týchto obmedzení neprejaví záujem o nadobudnutie pozemkov ani jeden z dedičov.
Čo sa týka pozemkových spoločenstiev, tieto hospodária dvoma spôsobmi. Väčšinou ide nielen o lesný pozemok, ale aj o ornú pôdu alebo pasienky. Pri nehnuteľnostiach je potrebné rozlišovať, či ide o spoločnú nehnuteľnosť alebo o spoločne obhospodarovanú nehnuteľnosť. Podstatný rozdiel je v tom, že pri spoločne obhospodarovaných nehnuteľnostiach je pri prevode vlastníctva nutné aplikovať ustanovenia Občianskeho zákonník, ktorý taxatívne vymedzuje práva spoluvlastníkov. U spoločnej nehnuteľnosti je potrebné dodržať aj zákon o pozemkových spoločenstvách, ktorý vymedzuje podmienky prevodu na spoluvlastníka a podmienky prevodu na tretiu osobu tak, aby pri zámere previesť podiel na spoločnej nehnuteľnosti na tretiu osobu záujemca o takýto prevod oznámil túto ponuku prostredníctvom výboru spoločenstva ostatným členom. Nakoľko ostatní členovia spoločenstva majú predkupné právo, môžu sa o tento podiel uchádzať. Len v takom prípade, že nikto zo spoluvlastníkov neprejaví záujem o kúpu tohto podielu, môže sa tento previesť na inú – tretiu osobu.
ZMENA ZÁKONA O DANI Z PRÍJMU. Zákonom o pozemkových úpravách bol v článku VIII novelizovaný aj zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. (ďalej len „ZDP“). V § 9 ods. 1 ZDP bolo doplnené písm. o), v súvislosti s oslobodením príjmu z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej podľa osobitného predpisu, a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku. Uvedené ustanovenie definuje spôsob započítania doby vlastníctva nehnuteľnosti pre účely oslobodenie príjmov od dane. Zmena nadobúda účinnosť od 1. 1. 2023.
V zmysle ustanovenia § 9 sa odsek 1 písm. o) ZDP je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej podľa osobitného predpisu:
- po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo
- vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku
- okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku,
- aj keď kúpna zmluva bude uzavretá až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.
Zmenou uvedeného ustanovenia ZDP sa definuje oslobodenie pri tzv. komasácii (scelení) pozemkov podľa zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v z. n. p., podľa ktorého je príjem z predaja oslobodený od dane, ak uplynulo 5 rokov od nadobudnutia pozemkov v rámci vyrovnania podľa § 11 zákona č. 330/1991 Zb., pričom do zákonom ustanovenej päťročnej lehoty sa započítava aj doba pôvodne vlastnených pozemkov, ktoré podliehali vyrovnaniu, t. j. ktoré boli nahrádzané novým sceleným pozemkom v rámci úprav uvedených v zákone č. 330/1991 Zb.
V prípade, ak je predávaný pozemok nadobudnutý dedičom v priamom rade do päťročnej lehoty sa započítava aj lehota vlastnenia poručiteľom, t.j. lehota vlastnenia odo dňa nadobudnutia pôvodných pozemkov spolu s lehotou vlastnenia sceleného pozemku nadobudnutého v rámci vyrovnania podľa § 11 zákona o pozemkových úpravách.
Uvedené oslobodenie sa použije už na príjem z predaja nehnuteľnosti plynúci po nadobudnutí účinnosti tohto nového ustanovenia.
Osobitným predpisom, na ktorý sa ZDP odvoláva je § 11 zákona Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva, pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v z.n.p. V zmysle citovaného zákona o pozemkových úpravách patrí za pozemky podliehajúce pozemkovým úpravám vlastníkom pozemkov vyrovnanie zodpovedajúce hodnote ich pozemkov a trvalých porastov, ktoré sa na nich nachádzajú. Ak tento zákon neustanovuje inak, nové pozemky majú byť svojím druhom, výmerou, bonitou, polohou a hospodárskym stavom primerané pôvodným pozemkom, pričom sa prihliada na výhody získané pozemkovými úpravami. Pri zmene druhu pozemku z dôvodov riešenia protieróznych opatrení a iných opatrení navrhnutých vo všeobecných zásadách funkčného usporiadania územia sa za pôvodný druh pozemku považuje navrhovaný stav.
|
? |
Príklad 1
P. Martin zdedil v r. 2015 po otcovi 5 pozemkov, ktoré boli každý samostatne evidované na liste vlastníctva. V roku 2021 došlo ku komasácii pozemkov a p. Martinovi boli pozemky scelené a získal jeden pozemok v rovnakej výmere ako boli všetky pôvodné. V roku 2023 p. Martin pozemok získaný komasáciou predal za 32 000 eur.
Bude príjem z predaja pozemku zdaniteľným príjmom?
Príjem z predaja pozemku získaný komasáciou bude príjmom oslobodeným od dane. P. Martin vlastnil pozemky viac ako 5 rokov, pričom do zákonom ustanovenej päťročnej lehoty sa započítava aj doba pôvodne vlastnených pozemkov, ktoré podliehali vyrovnaniu, t. j. ktoré boli nahrádzané novým sceleným pozemkom v rámci pozemkových úprav.
Čo sa týka spoločnej obhospodarovanej nehnuteľnosti, v prípade predaja je dôležité určiť rozdiel medzi majetkom pozemkového spoločenstva a majetkom jeho členov (urbárnikov). Majetkom pozemkového spoločenstva nie je spoločná nehnuteľnosť, preto pozemkové spoločenstvo nemôže predať žiadnu časť spoločnej nehnuteľnosti. Pozemkové spoločenstvo môže rozhodovať len o skutočnosti ako sa bude na spoločnej nehnuteľnosti hospodáriť. Predávať, zamieňať, darovať, či inak scudzovať spoločnú nehnuteľnosť alebo podiely na tejto môžu len členovia (urbárnici). Podielové spoluvlastníctvo spoločnej nehnuteľnosti je nedeliteľné a nemožno ho zrušiť a vyporiadať podľa osobitných predpisov. Ak by členovia pozemkového spoločenstva (urbárnici) chceli nakladať zvlášť s každým pozemkom tvoriacim spoločnú nehnuteľnosť, museli by rozhodnúť o zrušení pozemkového spoločenstva.
NOVELA ZÁKONA O POZEMKOVÝCH SPOLOČENSTVÁCH, ÚČINNÁ OD 1. 9. 2022. Zákon o pozemkových spoločenstvách (ďalej PS) v § 1 upravuje:
a) vznik, právne postavenie, hospodárenie a zánik pozemkových spoločenstiev,
b) práva, povinnosti a vzájomné vzťahy členov spoločenstva a Slovenského pozemkového fondu, organizácie ochrany prírody a krajiny, a správcu,
c) podmienky nakladania so spoločnou nehnuteľnosťou a s jej podielmi,
d) konanie o zápise spoločenstiev do registra pozemkových spoločenstiev a o zápise zmien ich údajov,
e) pôsobnosť okresných úradov pri výkone štátneho dozoru nad spoločenstvami,
f) správne delikty a sankcie.
V § 9 zákona o pozemkových spoločenstvách je definovaný vlastník podielu spoločnej nehnuteľnosti.
Členmi spoločenstva podľa § 2 ods. 1 písm. a) až c) sú všetci vlastníci podielov spoločnej nehnuteľnosti. V zmysle § 10 zákona o PS Fond spravuje podiely spoločnej nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu.
Fond nakladá s podielmi spoločnej nehnuteľnosti:
a) nezistených vlastníkov alebo ktorých vlastnícke právo nie je evidované v katastri nehnuteľností,
b) ku ktorým nebolo vlastnícke právo preukázané.
Zákon o pozemkových spoločenstvách sa v predmetnom ustanovení odvoláva na § 34 zákona o pozemkových úpravách, ktorý v tretej časti upravuje Slovenský pozemkový fond, ktorý sa zriaďuje ako právnická osoba a zapisuje sa do podnikového registra. Pozemkový fond koná za štát a neznámych vlastníkov pred súdom vo veciach nehnuteľností uvedených v osobitnom predpise, podielov spoločnej nehnuteľnosti uvedených v osobitnom predpise a pozemkov, ktorých vlastník nie je známy, a to aj vtedy, ak vlastnícke právo štátu a neznámych vlastníkov je sporné. Obdobne postupuje správca vo veciach lesných pozemkov vo vlastníctve štátu a lesných pozemkov, ktorých vlastník nie je známy, a organizácia ochrany prírody a krajiny vo veciach pozemkov a podielov spoločnej nehnuteľnosti, podľa osobitného predpisu.
Zákonom č. 257/2022 Z. z. bolo doplnené ustanovenie § 27 zákona o PS. Okresný úrad vykonáva štátny dozor nad spoločenstvami. Štátny dozor nad spoločenstvami je oprávnenie okresného úradu na základe vlastného podnetu alebo podnetu inej osoby zisťovať a kontrolovať dodržiavanie povinností ustanovených zákonom.
Podľa § 27 ods. 2 novely zákona o PS Okresný úrad upozorní spoločenstvo na porušenie povinnosti a uloží mu povinnosť odstrániť tieto nedostatky v primeranej lehote, ak spoločenstvo
a) nevedie zoznam členov alebo zoznam nehnuteľností podľa § 18 ods. 1 až 3,
b) nedodrží volebné obdobie orgánov spoločenstva podľa § 13 ods. 4,
c) neuskutoční zhromaždenie najmenej raz za rok, pričom výbor je povinný pozvať na zasadnutie zhromaždenia najmenej 30 dní pred termínom zasadnutia zhromaždenia všetkých členov spoločenstva, fond, ak fond spravuje podiely na spoločnej nehnuteľnosti alebo spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti alebo s nimi nakladá, a správcu, ak správca vykonáva práva vlastníka k podielom na spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti.
d) fondu a správcovi neoznámi rozhodnutie zhromaždenia o rozdelení zisku a majetku spoločenstva určenom na rozdelenie medzi členov spoločenstva a spôsobe úhrady straty do 30 dní odo dňa tohto rozhodnutia.
S účinnosťou od 1. 9. 2022 bolo v zákone o PS doplnené Prechodné ustanovenie §32c k úpravám účinným od 1. septembra 2022, ktoré vymedzuje, že nájomná zmluva uzatvorená medzi fondom alebo správcom a spoločenstvom do 31. augusta 2022 podľa § 12 ods. 2 v znení účinnom do 31. augusta 2022, ktorej predmetom je užívanie podielov na spoločne obhospodarovanej nehnuteľnosti, ktorá nie je spoločnou nehnuteľnosťou, a ktoré spravuje alebo s ktorými nakladá fond alebo správca, ostáva platná do uplynutia času, na ktorý je nájom dohodnutý, do uplynutia minimálnej doby trvania nájmu alebo do jej ukončenia výpoveďou podľa osobitného predpisu, alebo do jej ukončenia podľa osobitného predpisu alebo ak nenastane iná skutočnosť spôsobujúca zánik nájomnej zmluvy. Zákon o PS sa v predmetnom ustanovení odvoláva na § 12 ods. 2 zákona č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov a o zmene niektorých zákonov v znení zákona č. 571/2007 Z. z. na § 14 ods. 9 zákona Slovenskej národnej rady č. 330/1991 Zb. v z. n. p.
Ing. Marta Boráková
