Otázky z praxe
– opravy a technické zhodnotenie prenajatého majetku
– opravy a technické zhodnotenie prenajatého majetku
Daňovo uznateľné náklady
Firma má za účelom podnikania v prenájme nebytové priestory spolu s technologickým zariadením. Vplyvom poruchy na elektroinštalácii došlo k požiaru, čím vznikla škoda na budove i zariadení, ktoré má firma v prenájme. Príslušné priestory i zariadenie dal nájomca opraviť (náklady na opravy dosiahli 10 000 eur), keďže v zmluve o prenájme je ustanovené, že nájomca zodpovedá za škody, ktoré spôsobí na prenajatom majetku.
Sú náklady spojené s opravou poškodeného majetku daňovo uznateľné náklady pre nájomcu?
Vychádzajúc z uvedeného je možné predpokladať, že s prenajímateľom sa nájomca v zmluve dohodol, že v plnom rozsahu zodpovedá za škodu, ktorú spôsobí na prenajatom majetku svojou podnikateľskou činnosťou. Táto zodpovednosť vyplýva aj z § 420a Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobí inému prevádzkovou činnosťou. Zodpovednosti za škodu sa ten, kto ju spôsobil, zbaví, len ak preukáže, že škoda bola spôsobená neodvrátiteľnou udalosťou nemajúcou pôvod v prevádzke alebo vlastným konaním poškodeného. Ak teda nájomca na vlastné náklady zabezpečil opravy budovy a zariadení postihnutých požiarom, a vznikli mu v tejto súvislosti náklady, tieto je možné po ich zaúčtovaní považovať v plnej výške za daňový výdavok.
Sú náklady spojené s opravou poškodeného majetku daňovo uznateľné náklady pre nájomcu?
Vychádzajúc z uvedeného je možné predpokladať, že s prenajímateľom sa nájomca v zmluve dohodol, že v plnom rozsahu zodpovedá za škodu, ktorú spôsobí na prenajatom majetku svojou podnikateľskou činnosťou. Táto zodpovednosť vyplýva aj z § 420a Občianskeho zákonníka, v zmysle ktorého každý zodpovedá za škodu, ktorú spôsobí inému prevádzkovou činnosťou. Zodpovednosti za škodu sa ten, kto ju spôsobil, zbaví, len ak preukáže, že škoda bola spôsobená neodvrátiteľnou udalosťou nemajúcou pôvod v prevádzke alebo vlastným konaním poškodeného. Ak teda nájomca na vlastné náklady zabezpečil opravy budovy a zariadení postihnutých požiarom, a vznikli mu v tejto súvislosti náklady, tieto je možné po ich zaúčtovaní považovať v plnej výške za daňový výdavok.
Technické zhodnotenie majetku
Podnikateľ má v prenájme nebytové priestory. Obstaral si bezpečnostné dvere v hodnote 1 880 €.
Ide o technické zhodnotenie prenajatého majetku? Ak áno, ako má postupovať pri odpisovaní?
Modernizáciou (technickým zhodnotením) sa rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku a nehmotného majetku o také súčasti, ktorý pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria neoddeliteľnú súčasť majetku. Za neoddeliteľnú súčasť majetku sa považujú samostatné veci, ktoré sú určené na spoločné použitie s hlavnou vecou a spolu s ňou tvoria jeden majetkový celok. Na základe uvedeného je možné konštatovať, že montáž bezpečnostných dverí je potrebné považovať za technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti, nakoľko ide o modernizáciu prenajatých nebytových priestorov s výdavkami na obstaranie bezpečnostných dverí prevyšujúcimi 1 700 €. Pri odpisovaní technického zhodnotenia prenajatého majetku je potrebné postupovať v zmysle § 24 ods. 2 ZDP. Na základe tohto ustanovenia môže technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom odpisovať nájomca, a to za nasledujúcich predpokladov:
Ide o technické zhodnotenie prenajatého majetku? Ak áno, ako má postupovať pri odpisovaní?
Modernizáciou (technickým zhodnotením) sa rozumie rozšírenie vybavenosti alebo použiteľnosti hmotného majetku a nehmotného majetku o také súčasti, ktorý pôvodný majetok neobsahoval, pričom tvoria neoddeliteľnú súčasť majetku. Za neoddeliteľnú súčasť majetku sa považujú samostatné veci, ktoré sú určené na spoločné použitie s hlavnou vecou a spolu s ňou tvoria jeden majetkový celok. Na základe uvedeného je možné konštatovať, že montáž bezpečnostných dverí je potrebné považovať za technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti, nakoľko ide o modernizáciu prenajatých nebytových priestorov s výdavkami na obstaranie bezpečnostných dverí prevyšujúcimi 1 700 €. Pri odpisovaní technického zhodnotenia prenajatého majetku je potrebné postupovať v zmysle § 24 ods. 2 ZDP. Na základe tohto ustanovenia môže technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku uhradené nájomcom odpisovať nájomca, a to za nasledujúcich predpokladov:
- nájomca má na odpisovanie technického zhodnotenia písomný súhlas vlastníka (prenajímateľa),
- vstupná cena u vlastníka (prenajímateľa) hmotného majetku nebola zvýšená o výdavky súvisiace s technickým zhodnotením,
- technické zhodnotenie môže nájomca odpisovať len po dobu trvania nájomného vzťahu [aj keď túto podmienku zákon priamo neustanovuje, možno ju odvodiť z § 2 písm. i) ZDP].
- vstupná cena u vlastníka (prenajímateľa) hmotného majetku nebola zvýšená o výdavky súvisiace s technickým zhodnotením,
- technické zhodnotenie môže nájomca odpisovať len po dobu trvania nájomného vzťahu [aj keď túto podmienku zákon priamo neustanovuje, možno ju odvodiť z § 2 písm. i) ZDP].
Nájomca zaradí technické zhodnotenie do tej odpisovej skupiny, do ktorej patrí prenajatý hmotný majetok. Ak by výdavky na obstaranie bezpečnostných dverí neprevyšovali 1 700 €, možno ich zahrnúť do daňových výdavkov priamo.
Odpis počas trvania prenájmu
Spoločnosť s r.o. uzatvorila v januári roku 2012 na dobu 4 rokov zmluvu o prenájme stroja odpisovaného v 2. odpisovej skupine. V tomto istom roku spoločnosť uviedla na základe písomnej zmluvy s vlastníkom stroja do užívania technické zhodnotenie stroja (rozšírenie vybavenosti) v hodnote 6 000 €. Bude ho odpisovať samostatne ako iný majetok tiež v 2. odpisovej skupine.
Ako však postupovať v účtovníctve, keďže podľa postupov účtovania je možné odpisovať iba počas trvania nájmu?
Je pravdou, že na základe § 41 ods. 1 postupov účtovania v PÚ platí, že technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku a odpisované nájomcom sa odpíše v priebehu nájmu. Tento postup je však potrebné aplikovať len pre účtovné odpisy. To znamená, že ak bola predmetná nájomná zmluva uzatvorená na štyri roky (48 mesiacov), je potrebné účtovný odpisový plán spomínaného technického zhodnotenia vykonaného nájomcom zostaviť v zmysle § 28 ods. 3 zákona o účtovníctve, napr. nasledovne použitím progresívneho spôsobu účtovného odpisovania:
Ako však postupovať v účtovníctve, keďže podľa postupov účtovania je možné odpisovať iba počas trvania nájmu?
Je pravdou, že na základe § 41 ods. 1 postupov účtovania v PÚ platí, že technické zhodnotenie vykonané na prenajatom majetku a odpisované nájomcom sa odpíše v priebehu nájmu. Tento postup je však potrebné aplikovať len pre účtovné odpisy. To znamená, že ak bola predmetná nájomná zmluva uzatvorená na štyri roky (48 mesiacov), je potrebné účtovný odpisový plán spomínaného technického zhodnotenia vykonaného nájomcom zostaviť v zmysle § 28 ods. 3 zákona o účtovníctve, napr. nasledovne použitím progresívneho spôsobu účtovného odpisovania:
| rok |
Účtovný
odpis, resp. účtovná zostatková cena |
| 2012 | 2 500 €, zostatková cena = 3 500 € |
| 2013 | 2 000 Sk, zostatková cena = 1 500 € |
| 2014 | 1 000 Sk, zostatková cena = 500 € |
| 2015 | 500 €, zostatková cena = 0 € |
Spomínané technické zhodnotenie sa teda účtovne odpíše do výšky jeho ocenenia v účtovníctve – t.j. do sumy 6 000 € počas trvania nájomného vzťahu.
Účtovný režim
Spoločnosť si prenajala budovu a v tomto istom roku vykonala na základe písomného súhlasu prenajímateľa technické zhodnotenie. Technické zhodnotenie vykonala čiastočne vo vlastnej réžii (mzdy pracovníkov 6 200 €) a čiastočne dodávateľsky nákupom služieb za 2 400 €. Materiál sa nakúpil v hodnote 4 100 €.
Aký bude účtovný režim takéhoto technického zhodnotenia?
Na základe § 35 ods.3 postupov účtovania v PÚ platí, že náklady na vynaložené technické zhodnotenie dlhodobého hmotného majetku, ktorý má účtovná jednotka v nájme alebo bude mať v nájme na základe písomnej zmluvy a toto technické zhodnotenie sa bude odpisovať, sa účtujú na účte 042 – Obstaranie dlhodobého hmotného majetku. V účtovníctve vlastníka prenajatého dlhodobého hmotného majetku sa v takomto prípade neúčtujú náklady na technické zhodnotenie a tieto náklady nezvyšujú obstarávaciu cenu predmetného dlhodobého hmotného majetku. Účtovanie bude teda u nájomcu nasledovné:
Aký bude účtovný režim takéhoto technického zhodnotenia?
Na základe § 35 ods.3 postupov účtovania v PÚ platí, že náklady na vynaložené technické zhodnotenie dlhodobého hmotného majetku, ktorý má účtovná jednotka v nájme alebo bude mať v nájme na základe písomnej zmluvy a toto technické zhodnotenie sa bude odpisovať, sa účtujú na účte 042 – Obstaranie dlhodobého hmotného majetku. V účtovníctve vlastníka prenajatého dlhodobého hmotného majetku sa v takomto prípade neúčtujú náklady na technické zhodnotenie a tieto náklady nezvyšujú obstarávaciu cenu predmetného dlhodobého hmotného majetku. Účtovanie bude teda u nájomcu nasledovné:
| Účtovný prípad | MD | D | € |
| Dodávateľská faktúra za externé služby | 518 | 321 | 2 400 |
| Nákup materiálu | 501 | 112 | 4 100 |
| Mzdy pracovníkov | 521 | 331 | 6 200 |
| Aktivácia nákladov do majetku | 042 | 624 | 12 700 |
| Zaradenie technického zhodnotenia do majetku | 021 | 042 | 12 700 |
| Odpisy technického zhodnotenia počas doby nájmu | 551 | 081 | podľa odpisového plánu |
Neodkúpené technické zhodnotenie
Nájomca mal prenajaté skladovacie priestory. Nájomná zmluva bola uzatvorená na 5 rokov. Nájomca s písomným súhlasom prenajímateľa vykonal v priestoroch stavebné úpravy v hodnote 2650 € a začal ich odpisovať ako iný majetok. Zvolil si zrýchlené odpisovanie. Po skončení nájmu bude mať toto technické zhodnotenie nejakú daňovú zostatkovú cenu.
Ako sa bude postupovať, ak dôjde k odkúpeniu, resp. ak prenajímateľ nebude chcieť toto technické zhodnotenie odkúpiť?
Ak zmluva o operatívnom prenájme bude uzatvorená na dobu kratšiu ako je doba odpisovania majetku, ktorý je predmetom prenájmu, bude mať technické zhodnotenie vzhľadom na daňový spôsob jeho odpisovania po skončení prenájmu vždy určitú daňovú zostatkovú hodnotu. Ak prenajímateľ neodkúpi od nájomcu zostatok technického zhodnotenia a nezvýši vstupnú cenu predmetu prenájmu, má povinnosť zostatkovú hodnotu technického zhodnotenia zdaniť ako nepeňažný príjem. Daňové odpisy uvedeného technického zhodnotenia budú vyplývať zo zaradenia technického zhodnotenia ako iného majetku do 4. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov:
Ako sa bude postupovať, ak dôjde k odkúpeniu, resp. ak prenajímateľ nebude chcieť toto technické zhodnotenie odkúpiť?
Ak zmluva o operatívnom prenájme bude uzatvorená na dobu kratšiu ako je doba odpisovania majetku, ktorý je predmetom prenájmu, bude mať technické zhodnotenie vzhľadom na daňový spôsob jeho odpisovania po skončení prenájmu vždy určitú daňovú zostatkovú hodnotu. Ak prenajímateľ neodkúpi od nájomcu zostatok technického zhodnotenia a nezvýši vstupnú cenu predmetu prenájmu, má povinnosť zostatkovú hodnotu technického zhodnotenia zdaniť ako nepeňažný príjem. Daňové odpisy uvedeného technického zhodnotenia budú vyplývať zo zaradenia technického zhodnotenia ako iného majetku do 4. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 20 rokov:
| Rok | Daňový odpis zrýchlený v € | Zostatková cena v € k 31. 12. |
| 1. | 133 | 2 517 |
| 2. | 252 | 2 265 |
| 3. | 239 | 2 026 |
| 4. | 226 | 1 800 |
| 5. | 212 | 1 588 |
Po skončení prenájmu je daňová zostatková cena technického zhodnotenia 1 588 [8364]. Ak prenajímateľ odkúpi od nájomcu technické zhodnotenie v tejto zostatkovej cene, bude účtovanie nasledovné:
| Nájomca | MD / D | Prenajímateľ | MD / D |
| 1. predaj technického zhodnotenia v zostatkovej cene daňovej | 311 / 641 | 1. odkúpenie technického zhodnotenia v zostatkovej cene daňovej | 042 / 321 |
|
|
|
2. zvýšenie ocenenia o zaplatené technické zhodnotenie | 021 / 042 |
Ak prenajímateľ neodkúpi od nájomcu technické zhodnotenie, zdaní hodnotu daňovej zostatkovej ceny vypočítanej pri rovnomernom odpisovaní 2 650 – 133 x 5 = 2 650 – 665 = 1 985 € ako nepeňažný príjem [§ 17 ods. 20 písm. b) ZDP].
Ing. Dušan Dobšovič
