Otázky z praxe

operatívny prenájom

Podmienka zaplatenia

Stavebná spoločnosť ABC, s.r.o. si prenajala od inej stavebnej spoločnosti miešačku.

Vzťahuje sa podmienka zaplatenia aj na nájomné za prenájom majetku s ocenením do 1 700 eur, ak prenajímateľ o ňom účtuje ako o zásobách?

Hmotným majetkom na účely ustanovenia § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov treba rozumieť akýkoľvek majetok, to znamená aj hmotný majetok s ocenením do 1 700 eur. V prípade teda, ak by spoločnosť ABC, s. r. o. nájomné za prenájom miešačky do konca roka v plnej výške neuhradila, neuhradené nájomné bude pri zisťovaní základu dane z príjmov položkou zvyšujúcou výsledok hospodárenia.

Náklady spojené s prenájmom bytu v inom meste

Môže dať spoločnosť do daňových výdavkov náklady spojené s prenájmom bytu v inom meste, ktorý je využívaný na ubytovanie konateľov, resp. iných zamestnancov pri pracovných cestách?

Ak spoločnosť z hľadiska hospodárnosti, resp. z iných dôvodov namiesto úhrad nákladov za ubytovanie poskytované inými subjektmi prenajala byt, ktorý využíva na účely ubytovania konateľov spoločnosti počas výkonu ich činnosti pre spoločnosť, resp. iných zamestnancov spoločnosti pri pracovných cestách, prípadne byt využíva na iné účely v súvislosti s podnikateľskou činnosťou, je možné náklady na prenájom tohto bytu, ako aj výdavky súvisiace s jeho prevádzkou, ak ich úhrada vyplýva z nájomnej zmluvy, napr. na spotrebu elektriny, plynu, vody, uznať za daňové výdavky spoločnosti za splnenia podmienky daňového výdavku podľa § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov. V zmysle ustanovenia § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov je však podmienkou uplatniteľnosti výdavku jeho skutočné zaplatenie.

Celá suma zaplateného nájomného

Podnikateľ X uzatvoril v januári 2025 nájomnú zmluvu s iným podnikateľom - fyzickou osobou na prenájom kancelárskych priestorov na 3 roky (na roky 2025 až 2027). Nájomné bolo dohodnuté v nájomnej zmluve v sume 250 eur mesačne. Nájomca účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva a v roku 2025 nezaplatil žiadne nájomné, v roku 2026 zaplatil nájomné vo výške 4 000 eur a v roku 2027 zaplatí 2 400 eur.

Môže si podnikateľ zahrnúť celú sumu zaplateného nájomného do daňových výdavkov v zdaňovacom období 2026 a 2027?

Z dôvodu, že podnikateľ – nájomca platí nájomné fyzickej osobe, do daňových výdavkov si môže zahrnúť iba zaplatené nájomné a to časovo rozlíšené na príslušné zdaňovacie obdobie. Znamená to, že za rok 2025 si nemohol uplatniť do daňových výdavkov žiadnu sumu, za rok 2026 si mohol uplatniť nájomné v sume 3 000 eur (12 x 250 eur) a za rok 2027 si bude môcť uplatniť nájomné rovnako v sume 3 000 eur (12 x 250 eur).

Zahrnutie nájomného

Podnikateľ X uzatvoril v januári 2025 nájomnú zmluvu so spoločnosťou XYZ, s. r. o. na prenájom skladu na 3 roky (na roky 2025 až 2027). Nájomné bolo dohodnuté v nájomnej zmluve v sume 250 eur mesačne. Nájomca účtuje v sústave jednoduchého účtovníctva a v roku 2025 nezaplatil žiadne nájomné, v roku 2026 zaplatil nájomné vo výške 4 000 eur a v roku 2027 zaplatí 2 400 eur.

Môže si podnikateľ zahrnúť celú sumu zaplateného nájomného do daňových výdavkov v zdaňovacom období 2026 a 2027?

Z dôvodu, že podnikateľ – nájomca, platí nájomné právnickej osobe, nie je povinný výdavky na nájomné časovo rozlišovať a môže si do daňových výdavkov zahrnúť celú sumu zaplateného nájomného. Znamená to, že za rok 2025 si nemohol uplatniť žiadnu sumu nájomného do daňových výdavkov (nakoľko žiadnu neuhradil), za rok 2026 si mohol uplatniť sumu skutočne zaplateného nájomného 4 000 eur a v roku 2027 si bude môcť uplatniť v daňových výdavkoch sumu 2 400 eur.

Zahrnutie kaucie

FO prenajíma nehnuteľnosť a nájomca FO vyplatil na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy kauciu, ktorú môže použiť na úhradu nájomného v prípade, ak nájomca neuhradí nájomné v stanovenej lehote.

Je FO povinný túto kauciu zahrnúť do zdaniteľných príjmov v roku jej prijatia?

Prijatú kauciu (zábezpeku) je potrebné posudzovať podľa podmienok uvedených v nájomnej zmluve, teda podľa skutočností, za ktorých je možné kauciu použiť a na aké účely. Ak sa nejedná o dopredu zaplatené nájomné, ale kaucia bude použitá na nájomné iba v prípade nezaplatenia nájomného zo strany nájomcu, potom príjem tejto kaucie zahrniete do zdaniteľných príjmov v tom zdaňovacom období, v ktorom bude kaucia použitá na úhradu nájomného

Uplatňovanie nájomného

Podnikateľ X obstaral osobný automobil za 60 000 eur, ktorý následne prenajal na štyri roky podnikateľovi Y – fyzickej osobe. Dohodnuté ročné nájomné je 16 800 eur.

Ako si bude nájomné uplatňovať podnikateľ Y v daňových výdavkoch?

Za predpokladu, že podnikateľ Y zaplatí nájomné v sume 16 800 eur za prenajatý osobný automobil, túto sumu si môže uplatniť v daňových výdavkoch. Z dôvodu, že ide o nájomné za osobný automobil so vstupnou cenou vyššou ako 48 000 eur, je povinný sledovať vykázaný základ dane (čiastkový základ dane z príjmov podľa § 6) za príslušné zdaňovacie obdobie. Ak vykáže základ dane (čiastkový základ dane z príjmov podľa § 6 zákona o dani z príjmov) nižší ako 14 400 eur, má povinnosť zvýšiť základ dane za príslušné zdaňovacie obdobie o rozdiel medzi nájomným uplatneným v daňových výdavkoch a sumou limitovaného nájomného 14 400 eur. Ak teda vykáže základ dane nižší ako 14 400 eur, je povinný zvýšiť základ dane o sumu 2 400 eur (16 800 - 14 400).

Náklady na opravu

Spoločnosť s. r. o. vlastní nehnuteľnosť, ktorú prenajíma. Odpis je do výšky výnosu z prenájmu. V zmluve o prenájme je uvedené, že nájomca si robí údržbu v malom rozsahu sám. Väčšie opravy robí prenajímateľ. Nakoľko sa jedná o prenájom týkajúci sa potravinovej výroby, vykonal prenajímateľ opravy na nehnuteľnosti väčšieho rozsahu.

Sú tieto náklady na opravu daňovým nákladom?

Podľa § 19 ods. 3 písm. a) zákona o dani z príjmov sú daňovým nákladom odpisy hmotného majetku a nehmotného majetku, okrem hmotného majetku poskytnutého na prenájom, pri ktorom sa do daňových výdavkov prenajímateľa zahrnujú odpisy najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu tohto majetku prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie, a ak je hmotný majetok poskytnutý na prenájom iba z časti alebo len časť zdaňovacieho obdobia, výška odpisov zahrnovaných do daňových výdavkov prenajímateľa sa určí podľa rozsahu a doby prenájmu tohto majetku.

Daňový dopad v prípade opráv resp. technického zhodnotenia prenajímaného majetku je na strane prenajímateľa striktne riešený v zákone o dani z príjmov v rámci ustanovení § 17 ods. 20 a ods. 21, avšak týka sa len prípadov, keď takýto zásah na prenajímanom majetku vykoná nájomca. V prípade vlastníka majetku (prenajímateľa) je potrebné výdavky na jeho opravu posudzovať v kontexte ustanovenia § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov. Vychádzajúc z tohto ustanovenia je daňovým výdavkom výdavok (náklad) na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov preukázateľne vynaložený daňovníkom, zaúčtovaný v účtovníctve daňovníka alebo zaevidovaný v evidencii daňovníka podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, pričom pri využívaní majetku, ktorý môže mať charakter osobnej potreby a s ním súvisiacich výdavkov (nákladov), je daňový výdavok uznaný len v pomernej časti podľa § 19 ods. 2 písm. t) zákona o dani z príjmov, v akej sa používa na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov, ak spomínaný zákon neustanovuje inak. Za predpokladu splnenia spomínaných podmienok je možné výdavky na opravu prenajímanej nehnuteľnosti daňovo efektívne uplatniť.

Ing. Ján Mintál