Odpisovanie DHM – zmeny

Novela zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z.n.p., zavádza od roku 2026 zvýhodnené odpisovanie budov, v ktorých sa poskytujú ubytovacie služby alebo budov, ktoré sú určené na výkon športu v skrátenej dobe. Súčasne sa zavádza zvýhodnené odpisovanie technického zhodnotenia budov, v ktorých sa poskytujú ubytovacie služby alebo technické zhodnotenia budov, ktoré sú určené na výkon športu. Cieľom je podporiť rozvoj podnikateľského prostredia v sektore cestovného ruchu a športu. Novela zákona nadobudla účinnosť dňa 1. 1. 2026.

S účinnosťou od 1. 1. 2026 sa doplnil § 26 zákona o dani z príjmov o nový odsek 14, ktorý zvýhodňuje odpisovanie budov, v ktorých sú poskytované ubytovacie služby alebo sa v nich vykonáva šport. Podľa tohto nového ustanovenia sa ročný odpis budov, ktoré spĺňajú definíciu stavby, resp. inžinierskej stavby, zatriedenie Klasifikácie stavby a ostatné podmienky vyplývajúce z § 22 ods. 6 písm. f) a g), určí najviac počas 40 rokov (odpisová skupina 6) a najmenej počas polovice doby odpisovania ustanovenej pre odpisovú skupinu 6. V prílohe č. 1 zákona o dani z príjmov teda naďalej zostávajú nehnuteľností zaradené v odpisovanej skupine 6, umožňuje sa však skrátiť doba odpisovania nehnuteľnosti na polovicu, teda zo 40 rokov na 20 rokov.

Príklad 1

Odpisovanie nehnuteľnosti slúžiacej na ubytovacie služby.

Spoločnosť odpisuje nehnuteľnosť v obstarávacej cene 160 000 eur využívanú na ubytovanie. Spoločnosť poskytuje v nehnuteľnosti ubytovacie služby na základe zmluvy o ubytovaní a s nimi spojené služby. Nehnuteľnosť je zaradená v 6. odpisovej skupine s dobou odpisovania 40 rokov. Daňový ročný odpis predstavuje sumu 4 000 eur (160 000 eur / 40 rokov).

Od 1. januára 2026 platí, zvýhodnené odpisovanie budov, v ktorých sa poskytujú ubytovacie služby. Tieto sa môžu odpisovať najmenej počas polovice doby odpisovania ustanovenej pre odpisovú skupinu 6, to znamená, ak sa tak vlastník rozhodne. Od 1. 1. 2026 môže prepočítať daňové odpisy tak ako keby nehnuteľnosť odpisoval 20 rokov. Po prepočítaní bude ročný odpis nehnuteľnosti 8 000 eur (160 000 eur / 20 rokov). Spätne sa vypočítané odpisy už neupravujú.

Novela zákona o dani z príjmov

prináša od 1. 1. 2026 stanovenie nového druhu iného majetku doplnením § 22 ods. 6 zákona o dani z príjmov o nové písmená f) a g).

     Iný majetok – úhrn technického zhodnotenia na majetku nehnuteľnosti určenej na ubytovacie služby.

Podľa nového § 22 ods. 6 písm. f) zákona o dani z príjmov sa za iný majetok bude považovať úhrn technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budove zatriedenej do kódu Klasifikácie stavieb 121 podľa osobitného predpisu (Stavebný zákon) využívanej na účely poskytovania ubytovacích služieb na základe zmluvy o ubytovaní a s nimi spojených služieb, ktorý je najmenej 10 % vstupnej ceny tejto budovy. Rovnako sa postupuje, ak ide o budovu prenajatú na tento účel na základe nájomnej zmluvy.

Osobitný predpis odkazuje na definíciu budovy a inžinierskej stavby v zmysle § 3 a § 4 zákona č. 25/2025 Z. z. Stavebný zákon (ďalej len „Stavebný zákon“) a zároveň odkazuje na vyhlášku Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z. z., ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia (ďalej len „vyhláška“). Podľa tejto vyhlášky sa do kódu 121 Klasifikácie stavieb zatrieďujú hotely a podobné budovy, a to najmä:

-   hotelové budovy,

-   ostatné ubytovacie zariadenia na krátkodobé pobyty.

Zmluva o ubytovaní musí spĺňať náležitosti podľa § 754 až § 759 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník, pričom takouto náležitosťou je napríklad skutočnosť, že zo zmluvy o ubytovaní vznikne objednávateľovi právo, aby mu ubytovateľ poskytol prechodné ubytovanie na dohodnutú dobu alebo na dobu vyplývajúcu z účelu ubytovania v zariadení na to určenom (hotely, nocľahárne, ubytovne a iné zariadenia).

     Iný majetok –úhrn technického zhodnotenia na majetku nehnuteľnosti určenej na výkon športu

Podľa nového § 22 ods. 6 písm. g) zákona o dani z príjmov sa za iný majetok bude považovať úhrn technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budove alebo na stavbe zatriedenej do kódu Klasifikácie stavieb 1265 a 241 podľa osobitného predpisu (Stavebný zákon) využívanej na účel výkonu športu, ktorý je najmenej 10 % vstupnej ceny tejto budovy alebo stavby.

Rovnako sa postupuje, ak ide o budovu alebo stavbu prenajatú na tento účel na základe nájomnej zmluvy.

Osobitný predpis rovnako odkazuje na definíciu stavby a inžinierskej siete v súlade s § 3 a § 4 Stavebného zákona a rovnako zároveň odkazuje na vyhlášku, pričom do kódu 1265 a 241 Klasifikácie stavieb sa zatrieďujú:

•    budovy pre šport,

•    športové a rekreačné stavby (športové ihriská a ostatné športové a rekreačné stavby).

Vstupnou cenou budovy, resp. stavby je v zmysle § 25 ods. 1 zákona o dani z príjmov obstarávacia cena, teda cena za ktorú sa majetok obstaral vrátane nákladov súvisiacich s obstaraním a všetky zníženia tejto obstarávacej ceny. Pri majetku, ktorý bol nadobudnutý od fyzickej osoby darom, je obstarávacou cenou cena zistená u darcu, avšak len ak ide o majetok, ktorý u darcu nebol zahrnutý do obchodného majetku a pri jeho predaji uskutočnenom v deň darovania by sa naň nevzťahovalo oslobodenie od dane (§ 9 zákona o dani z príjmov – 5 ročná lehota).

Technické zhodnotenie, ktoré bolo vykonané a zaradené do užívania v zdaňovacom období 2024 a skôr bude naďalej súčasťou vstupnej ceny, teda daňovník pri takomto technickom zhodnotení nebude skúmať splnenie podmienok nového § 22 ods. 6 písm. f) a g) zákona o dani z príjmov.

V Prílohe č. 1 zákona o dani z príjmov sú od 1. 1. 2026 do odpisovej skupiny 2 pridané položky 2-40 a 2-41, ktoré predstavujú vyššie uvedené technické zhodnotenia a opravy v zmysle novelizovaného § 22 ods. 6 písm. f) a g) zákona o dani z príjmov.

Takéto technické zhodnotenie, resp. opravy sa budú odpisovať po dobu 6 rokov a budú sa odpisovať samostatne, teda nie spolu s budovou na ktorej bolo technické zhodnotenie, resp. oprava vykonaná.

Príklad 1

Technické zhodnotenie nehnuteľnosti slúžiacej na ubytovacie služby

Spoločnosť odpisuje nehnuteľnosť využívanú na ubytovanie, ktorá je zaradená v 6. odpisovej skupine. Spoločnosť poskytuje v nehnuteľnosti ubytovacie služby na základe zmluvy o ubytovaní a s nimi spojené služby. Na nehnuteľnosti bolo v roku 2025 a 2026 realizované technické zhodnotenie a opravy (zateplenie budovy, výmena strešnej krytiny), ktoré presiahnu 20 % z ceny nehnuteľnosti. Technické zhodnotenie a opravy budú zaradené v roku 2026 do užívania. Ako zaradiť technické zhodnotenie do užívania?

Od 1. januára 2026 platí, ak technické zhodnotenie a opravy presiahnu 10 % z ceny nehnuteľnosti, zaradí sa ako iný majetok do odpisovej skupiny č. 2, položka 2-40 – úhrn technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budove podľa § 22 ods. 6 písm. f) zákona o dani z príjmov a odpisový plán sa stanoví na 6 rokov. Technické zhodnotenie sa zaradí ako samostatný majetok.

Príklad 2

Technické zhodnotenie nehnuteľnosti slúžiacej na ubytovacie služby

Spoločnosť odpisuje nehnuteľnosť využívanú na ubytovanie, ktorá je zaradená v 6. odpisovej skupine. Spoločnosť poskytuje v nehnuteľnosti ubytovacie služby na základe zmluvy o ubytovaní a s nimi spojené služby. Na nehnuteľnosti bolo v roku 2025 a 2026 realizované technické zhodnotenie a opravy (zateplenie budovy), ktoré nepresiahnu 8 % z ceny nehnuteľnosti.

Technické zhodnotenie a opravy budú zaradené v roku 2026 do užívania. Ako zaradiť technické zhodnotenie do užívania?

Od 1. januára 2026 platí, ak technické zhodnotenie a opravy presiahnu 10 % z ceny nehnuteľnosti, zaradí sa ako iný majetok do odpisovej skupiny č. 2, položka 2-40 – úhrn technického zhodnotenia a opráv vykonaných na budove podľa § 22 ods. 6 písm. f) zákona o dani z príjmov a odpisový plán sa stanoví na 6 rokov.

Výška opráv a technického zhodnotenia nepresiahli hodnotu 10 % ceny nehnuteľnosti. Z tohto dôvodu sa uplatní postup ako doteraz, t. j. § 29 zákona o dani z príjmov. Technické zhodnotenie navýši vstupnú cenu majetku a upravia sa odpisy majetku podľa príslušnej odpisovej skupiny, v ktorej je nehnuteľnosť zaradená. Pri technickom zhodnotení musí byť splnená podmienka rekonštrukcie alebo modernizácie. V prípade opráv sa zaúčtuje oprava priamo do nákladov spoločnosti.

V prípade, že technické zhodnotenie, resp. opravy budovy nesplnia všetky náležitosti, ktoré vyplývajú z § 22 ods. 6 písm. f) a g) ZDP, daňovník postupuje tak ako doposiaľ, teda náklady na opravu budú súčasťou základu dane a technické zhodnotenie sa zohľadní v odpise zhodnocovanej budovy.

V zmysle prechodného ustanovenia (§ 52zzzf ZDP) sa nové pravidlá pre odpisovanie budov, v ktorých sa poskytujú ubytovacie služby alebo sú určené na výkon športu prvýkrát použijú v zdaňovacom období, za ktoré sa podáva daňové priznanie po 31. 12. 2025. Pri zmene odpisovej skupiny, pri zmene doby odpisovania alebo pri zmene ročnej odpisovej sadzby je daňovník povinný vykonať zmeny aj pri tom majetku, ktorý bol odpisovaný v zdaňovacích obdobiach predchádzajúcich zdaňovaciemu obdobiu, za ktoré sa podáva daňové priznanie po 31. 12. 2025, pričom už uplatnené odpisy sa spätne neupravujú. Pre odpisy rovnako platí, že v súlade s novými pravidlami sa postupuje už v daňovom priznaní za obdobie roka 2025, resp. v prípade hospodárskeho roku, v daňovom priznaní, ktoré sa začalo v roku 2024 a končí v roku 2025, pričom daňové priznanie má na lehotu podanie až po 31. 12. 2025.