Nehnuteľnosti – predaj a prenájom

Nehnuteľnosti
predaj a prenájom

596. Splnenie podmienok finančného prenájmu

Na základe zmluvy o finančnom prenájme uzatvorenej v máji 2023 obstaráva daňovník do svojho majetku budovu skladu odpisovanú v 5. odpisovej skupine spolu s pozemkom v celkovej obstarávacej cene (istina) 200 000 €, z toho sklad v cene 150 000 € a pozemok 50 000 €. Doba trvania nájmu je dohodnutá na 12 rokov.

Ide z hľadiska ZDP o finančný prenájom?

V danom prípade ide o finančný prenájom, nakoľko doba trvania nájmu je 60 % doby odpisovania v 5. odpisovej skupine, t. j. 12 rokov, a keďže na účely odpisovania a prechodu vlastníckeho práva z prenajímateľa na daňovníka (nájomcu), ktorý týmto spôsobom obstaráva budovu s pozemkom, musí byť cena pozemku vyčíslená osobitne, je splnená aj táto podmienka finančného prenájmu.

Ing. Jana Bielená

597. Ukončenie činnosti

Môže si subjekt nechať pridelené DIČ? Je nejaká oznamovacia povinnosť na DÚ?

Podľa § 49a ods. 12 ZDP ak dôjde k zmenám skutočností zakladajúcich povinnosť registrácie podľa tohto zákona, najmä ak daňovníkovi zanikne daňová povinnosť, je povinný tieto skutočnosti oznámiť správcovi dane do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca, v ktorom tieto zmeny nastali. Ak nastali skutočnosti, ktoré majú za následok zrušenie registrácie, daňovník je povinný požiadať o zrušenie registrácie podľa zákona správe daní a poplatkov.

Daňovník je teda povinný po skončení prenajímania nehnuteľnosti oznámiť túto skutočnosť správcovi dane.

598. Náklady na opravu a údržbu

Nájomca na základe zmluvy s prenajímateľom užíval budovu ako kancelárske priestory. V zmluve boli dohodnuté podmienky nájmu, pričom zároveň bola dohodnutá aj všeobecná podmienka, že opravy a údržbu budovy zabezpečuje na svoje náklady nájomca. Na budove zatekala strecha a nájomca vykonal jej opravu, ktorá si vyžiadala náklad 4 560 €.

Je tento náklad u nájomcu daňovým výdavkom?

V predmetnom prípade išlo o opravu prenajatého majetku, lebo vykonanou opravou došlo k odstráneniu fyzického opotrebovania strechy a zatekania, pričom sa nemenili technické parametre a ani účel využitia prenajatého majetku. Aj keby sa pri odstránení zatekania použili novšie stavebné materiály, ide o opravu. Uvedené výdaje nájomcu sú uznané za daňový výdavok.

599. Hypotekárne úroky

Môže subjekt A dať do nákladov po predaji nehnuteľnosti v rokoch 2024, 2025... hypotekárne úroky do výšky príjmu za prenájom za staré roky? Musí zdaniť v roku 2023 staré pohľadávky bez ohľadu na vyplatenie ako pri ukončení živnosti?

Daňovník, fyzická osoba, si môže pri predaji nehnuteľnosti zahrnúť do daňových výdavkov výdavky podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov. Do nákladov si môže zahrnúť len vzniknuté náklady do dňa prevodu nehnuteľnosti. Do daňových výdavkov si nemôže zahrnúť budúce, predpokladané výdavky na hypotekárne úroky v rokoch 2024 a 2025. Uvedené výdavky by predpokladám nemali ani vzniknúť, pretože po predaji nehnuteľnosti by mal byť hypotekárny úver splatený z predaja nehnuteľnosti. Ak nie, jedná sa už o osobné výdavky daňovníka a nie výdavky na prenajímanú nehnuteľnosť.

Daňovník je povinný pri ukončení prenájmu postupovať podľa § 17 ods. 12 zákona o dani z príjmov. Do základu dane je povinný zahrnúť aj nezaplatené pohľadávky, ktorých inkaso sa považuje za zdaniteľný príjem.

600. Trhová hodnota

Subjekt A – FO (pridelené len DIČ, nie je SZČO) registrovaná pre daň za účelom prenájmu polyfunkčného objektu (byt a firemné priestory) má hypotéku na obstaranie nehnuteľnosti – splatná na 40 rokov. Dom je zaradený v majetku - odpisy, náklady... idú do nákladov, pozemok v obchodnom majetku zaradený nie je. Byt prenajíma FO cudzej, kancelárie PO – s.r.o. – manžel, čiže ide o tranférové ocenenie. Subjekt B – závislá osoba, vykonal so súhlasom majiteľa technické zhodnotenie kancelárii. Subjekt zobral hypotéku na opravu nehnuteľnosti, je platcom DPH. Subjekt A sa rozhodol predať nehnuteľnosť po 10 rokoch zaradených v obchodom majetku v roku 2023. Subjekt nebude aktuálne prenajímať nič. Pri predaji nehnuteľnosti subjektu C chce v kúpnej zmluve špecifikovať hodnotu pozemku (nezdaňuje sa pri predaji, nebol vložený do obchodného majetku) a hodnotu budovy (bude sa zdaňovať, vložená do obch. majetku). Predaj je cudzej nezávislej osobe. Budova je zaradená do majetku stále, neprešlo 5 rokov od vyradenia.

Musí hodnota jednotlivých časti kopírovať trhovú hodnotu? Dá sa dať akákoľvek cena po dohode s kupujúcim bez napadnutia daňovým úradom?

Pri predaji nehnuteľnosti spolu s pozemkom je vhodné v kúpnopredajnej zmluve osobitne určiť cenu pozemku a osobitne cenu budovy. Žiadúce je to najmä z dôvodu rozdielnosti zdaňovania jednotlivých nehnuteľnosti. Pozemok je oslobodený od dane z príjmov a príjem z predaja budovy podlieha zdaneniu. V takomto prípade odporúčam stanoviť cenu jednotlivých zložiek nehnuteľnosti podľa znaleckého posudku. V prípade výraznej odchýlky od trhovej ceny táto skutočnosť môže byť predmetom posudzovania správcom dane.

601. Príjem z predaja budovy

Bude u subjektu A príjem z predaja budovy zaradenej do obchodného majetku príjmom vymedzeným v § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov?

Príjem z predaja vyššie uvedenej nehnuteľnosti (budovy) bude predmetom dane z príjmov fyzickej osoby podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov, nakoľko nehnuteľnosť je zaradená v čase predaja v obchodnom majetku a od jej prípadného vyradenia z obchodného majetku neuplynulo viac ako 5 rokov. Príjem z predaja pozemku bude oslobodený od dane z príjmov v zmysle § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. Pozemok nebol zaradený v obchodnom majetku za predpokladu, že od jeho obstarania uplynulo viac ako 5 rokov.

602. Postup po predaji nehnuteľnosti

Subjekt A – FO (pridelené len DIČ, nie je SZČO) registrovaná pre daň za účelom prenájmu polyfunkčného objektu (byt a firemné priestory) má hypotéku na obstaranie nehnuteľnosti – splatná na 40 rokov. Dom je zaradený v majetku - odpisy, náklady... idú do nákladov, pozemok v obchodnom majetku zaradený nie je. Byt prenajíma FO cudzej, kancelárie PO – s.r.o. – manžel, čiže ide o tranférové ocenenie. Subjekt B – závislá osoba, vykonal so súhlasom majiteľa technické zhodnotenie kancelárii. Subjekt zobral hypotéku na opravu nehnuteľnosti, je platcom DPH. Subjekt A sa rozhodol predať nehnuteľnosť po 10 rokoch zaradených v obchodom majetku v roku 2023. Subjekt nebude aktuálne prenajímať nič. S.r.o. - B nebude dávať bezodplatne technické zhodnotenie majiteľovi (A), ani nedá priestory do pôvodného stavu. Odpisoval technické zhodnotenie, avšak ešte nie je komplet odpísané. Predá ho majiteľovi. Podľa zákona môže aj za nižšiu cenu než je zostatková cena. Je platcom DPH a subjekt A odpísať nemôže. Úprava vnútorných priestorov spred 10 rokov sa nedá aktuálne transferovo oceniť. Bolo to prispôsobené majiteľovi B (priečky, farby, podlahy, okná, omietka...), ďalší majiteľ nehnuteľnosti C si to upraví podľa vlastných požiadaviek. Subjekt B – s.r.o. si zobral pred 10 rokmi hypotéku na technické zhodnotenie.

Predá subjekt A objekt vrátane DPH? Ako sa bude postupovať s transferovou dokumentáciou? Aká je tolerancia na zníženie ceny? Ako bude ďalej postupovať?

Za predpokladu, že podnikateľ B uplatnil pri obstaraní technického zhodnotenia odpočítanie DPH, je povinný odviesť pri jeho predaji DPH. Subjekt A si nebude môcť uplatniť odpočítanie DPH nakoľko je neplatcom DPH. Cena DPH vstúpi do obstarávacej ceny technického zhodnotenia pri jeho kúpe od nájomcu B. Technické zhodnotenie odporúčam predať za daňovú zostatkovú cenu vzhľadom na skutočnosť, že subjekty A a B sú blízke osoby.

V prípade predaja technického zhodnotenia za nižšiu cenu ako je daňová zostatková cena, zostávajúci rozdiel daňovej zostatkovej ceny technického zhodnotenia môže zahrnúť subjekt B jednorázovo do daňových výdavkov v čase jeho predaja (s prihliadnutím na skutočnosť, že sa jedná o blízke osoby). Zahŕňanie zostatkovej ceny technického zhodnotenia do daňových výdavkov po predaji technického zhodnotenia v ďalších rokoch už nie je možné.

Výdavky za nájom budovy bude môcť subjekt B) zahŕňať do daňových výdavkov po skončení nájmu len s prihliadnutím na § 17 ods. 19 písm. b) zákona o dani z príjmov (oneskorené úhrady za nájom za roky 2023, 2022, 2021, ...). Iné výdavky si daňovník už nebude môcť zahŕňať do daňových výdavkov po skončení nájmu.

Po skončení nájmu a predaji technického zhodnotenia stratí hypotekárny úver u subjektu B svoje opodstatnenie a daňovník by si mal hypotéku vysporiadať. Po skončení nájmu budovy a predaji technického zhodnotenia úroky z hypotekárneho úveru nie sú daňovým výdavkom.

603. Dlhodobý prenájom

Spoločnosť má formou dlhodobého prenájmu prenajatú nehnuteľnosť – budovu na 15 rokov. V treťom roku prenájmu do budovy namontovala bezpečnostný systém za 3 200 €.

Ako má účtovná jednotka posudzovať kúpu tohto bezpečnostného systému?

Podľa Postupov účtovania v PÚ sa na účte 042 – Obstaranie dlhodobého hmotného majetku účtujú aj náklady vynaložené na technické zhodnotenie dlhodobého hmotného majetku, ktorý má účtovná jednotka v prenájme a na základe písomnej zmluvy toto technické zhodnotenie bude odpisovať. Technické zhodnotenie sa u nájomcu účtuje po zaradení do používania na tom účte, na ktorom by účtoval prenajatý majetok ako vlastník.

Podľa § 41 Postupov účtovania v PÚ sa technické zhodnotenie prenajatého majetku odpisované nájomcom odpíše v priebehu zostávajúcej doby nájmu (13 rokov).

Otázky 596 – 603 vypracoval Ing. Anton Kolembus

604. Výdavky súvisiace s prenájmom nehnuteľnosti u nájomcu

Spoločnosť má uzatvorenú zmluvu na prenájom nehnuteľnosti. Platby za nájom a služby spojené s užívaním nehnuteľnosti (platby za dodávku elektrickej energie, vody, tepla na vykurovanie a teplej úžitkovej vody, plynu, upratovanie spoločných priestorov a odvoz odpadu) má s prenajímateľom v nájomnej zmluve dohodnuté oddelene, a to mesačné nájomné vo výške 200 € a platby za služby vo výške 200 €. K 31. 12. 2023 spoločnosť eviduje nezaplatené faktúry za mesiac november a december v celkovej sume 800 €, z toho 400 € za prenájom a 400 € za súvisiace služby vrátane energií.

Vzťahuje sa podmienka zaplatenia len na nájomné alebo aj na služby súvisiace s prenájmom vrátane energií?

Tak ako sú posudzované príjmy z prenájmu u prenajímateľa, je potrebné posudzovať aj výdavky (náklady) súvisiace s prenájmom u nájomcu. Ak sú platby v nájomnej zmluve dohodnuté oddelene za nájom a oddelene za služby súvisiace s prenájmom vrátane energií a nájomca ich platí prenajímateľovi, na strane prenajímateľa sú všetky tieto platby považované za príjmy z prenájmu. Na strane nájomcu sa všetky tieto výdavky (náklady) posudzujú podľa § 17 ods. 19 písm. b) ZDP a sú súčasťou základu dane až po zaplatení.

Nájomné vrátane súvisiacich služieb nezaplatené do 31. 12. 2023 v celkovej sume 800 € nebude uznaným daňovým výdavkom a pri zistení základu dane sa uvedie ako položka zvyšujúca výsledok hospodárenia.

Ing. Jana Bielená

605. Lehota na oslobodenie príjmu z prevodu nehnuteľnosti pri odstúpení od zmluvy

Súkromná osoba vlastní pozemok viac ako 5 rokov a uzatvorila zmluvu o predaji pozemku. Kupujúci do lehoty zaplatenia ako bolo uvedené v zmluve za pozemok nezaplatil, čím sa zmluva zrušila a taktiež aj zápis do katastra bol vymazaný. Po nejakom čase chce opäť súkromná osoba tento pozemok predať.

Bude sa tento predaj považovať za príjem oslobodený od dane?

Pri zmluvnom prevode sa vlastníctvo nehnuteľnosti nadobúda vkladom do katastra nehnuteľnosti, resp. právoplatným rozhodnutím o povolení vkladu. To znamená, že lehota piatich rokov sa pre splnenie podmienky oslobodenia počíta počnúc dňom, kedy bol vykonaný vklad do katastra nehnuteľností.

Prevod nehnuteľnosti je teda transakciou, ktorá má dve fázy. Prvou z nich je uzatvorenie príslušnej zmluvy (napr. kúpnej zmluvy). Druhou fázou býva registrácia prevodu nehnuteľnosti na príslušnom orgáne (katastrálnom odbore príslušného okresného úradu). K zmene vlastníka nehnuteľnosti teda nestačí uzatvorenie samotnej kúpnej zmluvy (tzv. právny titul), ale je potrebné aj právoplatné rozhodnutie katastrálneho úradu, ktorým sa táto zmena povoľuje (tzv. rozhodnutie o povolení vkladu).

Otázkou pritom je, či odstúpenie od zmluvy vyvoláva účinky od samotného začiatku a ak áno, či tieto účinky platia voči všetkým osobám (má tzv. vecno-právne účinky) alebo či odstúpenie od zmluvy pôsobí len medzi zmluvnými stranami (má tzv. obligačno-právne účinky). Ak by odstúpenie od zmluvy znamenalo jej zrušenie od samého začiatku, pôvodný vlastník by mal automaticky nadobudnúť vlastnícke právo. Podľa vyššie uvedeného je však potrebné rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy.

Katastrálne úrady by mali v prípade, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, doručiť odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzvať ju, aby sa v určenej lehote vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. Súčasne katastrálny úrad poučí kupujúceho, že ak s odstúpením od zmluvy nesúhlasí, je povinný podať v určenej lehote príslušnú žalobu, inak dôjde k zapísaniu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa. Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, ak je kupujúci pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, katastrálny úrad zapíše záznamom vlastnícke právo pôvodného majiteľa.

Účinky odstúpenia od zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a zápis odstúpenia od zmluvy do katastra nehnuteľností je rôzny podľa toho, či k odstúpeniu došlo počas vkladového konania alebo až po ňom. Pri odstúpení od zmluvy v čase trvania konania o návrhu na vklad postačí pri odstúpení od zmluvy preukázať doručenie odstúpenia druhej strane a vziať návrh späť. Správa katastra konanie zastaví a neskúma oprávnenosť odstúpenia od zmluvy.

Za týchto predpokladov, ak v predmetnom prípade bolo odstúpenie od zmluvy v čase trvania konania o návrhu na vklad a katastrálny úrad zápis do katastra vymazal vlastnícke právo ostáva pôvodnému majiteľovi (predávajúcemu). Znamená to, že kupujúci vlastnícke právo k nehnuteľnosti právoplatne nenabudol.

Ak sa teda rozhodne fyzická osoba nehnuteľnosť predať inému záujemcovi, zdieľam názor že za uvedených okolností pôjde o príjem oslobodený od dane v zmysle § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z.n.p. – uplynutie piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia stále platí, keďže prvý kupujúci vlastnícke právo k nehnuteľnosti právoplatne nenadobudol.

Ing. Ján Mintál

606. Nájomné daňovým výdavkom až po zaplatení

Spoločnosť uzatvorila nájomnú zmluvu s fyzickou osobou na prenájom kancelárskych priestorov za dohodnuté mesačné nájomné 2 000 €. Na nájomnom zúčtovanom na účte 518 v roku 2023 dlhuje k 31. 12. 2023 sumu 4 000 €. Uvedené nájomné zaplatí spoločnosť fyzickej osobe až v roku 2024.

V ktorom zdaňovacom období bude nájomné súčasťou základu dane?

Keďže nájomné je podľa § 17 ods. 19 písm. b) ZDP u nájomcu daňovým výdavkom až v tom zdaňovacom období, v ktorom je zaplatené, nájomné vo výške 4 000 € bude v roku 2023 pripočítateľnou položkou k výsledku hospodárenia. Do základu dane sa nájomné zahrnie až po zaplatení, t. j. v roku 2024. Úprava sa v roku 2024 vykoná pri zistení základu dane odpočítaním sumy 4 000 € od výsledku hospodárenia.

607. Čiastočná úhrada záväzku platiteľom DPH

Spoločnosť v roku 2023 prenajala nehnuteľnosť za ročné nájomné vo výške 6 000 € + DPH 1 200 €. Tento záväzok v roku 2023 uhradí len čiastočne a k 31. 12. 2023 vykáže nezaplatený zostatok záväzku.

V akej výške spoločnosť započíta čiastočnú úhradu záväzku na zaúčtovaný náklad?

Podľa § 17 ods. 19 písm. b) ZDP súčasťou základu dane daňovníka len po zaplatení sú aj výdavky (náklady) na nájomné za prenájom nehnuteľnosti. Aj keď ZDP neupravuje postup úpravy základu dane podľa § 17 ods. 19 v prípade čiastočnej úhrady záväzku prislúchajúceho k nákladu, ktorý je daňovým výdavkom až po zaplatení, spoločnosť by mala platbu v pomernej časti priradiť k úhrade DPH a k úhrade nákladu, ktorý je daňovým výdavkom až po zaplatení. Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v z.n.p. umožňuje aj osobitný režim odpočtu DPH, a to v § 68d ods. 5, kde sa priamo uvádza, že právo odpočítať daň z tovarov a služieb, ktorú voči platiteľovi, ktorý uplatňuje osobitnú úpravu podľa § 68d ods. 2, uplatnil iný platiteľ, vzniká dňom zaplatenia za tovar alebo službu platiteľom podľa § 68d ods. 2 dodávateľovi. Ak platiteľ podľa § 68d ods. 2 zaplatí len časť protihodnoty za tovar alebo službu, právo odpočítať daň vzniká pomerne podľa výšky sumy, ktorú zaplatil.

Aj na základe uvedeného možno prijať záver, že čiastočná úhrada záväzku, by mala byť v pomernej časti priradená k nákladu aj k DPH.

608. Opravy vykonané nájomcom nad rámec nájomnej zmluvy

Nájomca na základe zmluvy s prenajímateľom uzatvorenej podľa § 664 až 669 Občianskeho zákonníka užíval budovu na svoju podnikateľskú činnosť. V nájomnej zmluve boli dohodnuté podmienky nájmu s tým, že bežné drobné opravy a údržbu budovy zabezpečuje nájomca na svoje náklady. Nájomca vymenil na budove rozvody ústredného kúrenia a radiátory, pričom táto oprava nebola v súlade s nájomnou zmluvou.

Ako sa budú posudzovať takéto náklady na opravu u nájomcu a u prenajímateľa?

Z ustanovení Občianskeho zákonníka vyplýva, že nájomca je povinný starať sa o to, aby na veci nevznikla škoda. Prenajímateľ zasa musí udržiavať vec v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie. Oprava vykonaná nájomcom v prenajatých priestoroch nad rámec opráv dohodnutých v nájomnej zmluve je v roku, v ktorom sa vykonala, účtovaná u nájomcu do nákladov. Ak nájomca zahrnul náklady na opravu aj do svojich daňových výdavkov, potom suma opravy, ktorá je u nájomcu daňovým výdavkom, je u prenajímateľa v tomto zdaňovacom období podľa § 17 ods. 21 ZDP nepeňažným príjmom.

U prenajímateľa teda vzniká nepeňažný príjem vo výške výdavkov vynaložených nájomcom na opravy prenajatého hmotného majetku nad rámec povinností nájomcu dohodnutých v nájomnej zmluve v súlade s osobitnými predpismi, zahrnutých do daňových výdavkov nájomcu.

609. Odkúpenie predmetu prenájmu

Spoločnosť využíva budovu prenajatú formou operatívneho prenájmu. Prenajímateľ budovu obstaráva formou finančného prenájmu od lízingovej spoločnosti, pričom operatívny prenájom sa uskutočnil so súhlasom lízingovej spoločnosti. Po skončení operatívneho prenájmu došlo k postúpeniu tohto finančného prenájmu na spoločnosť a kúpna cena budovy bola nižšia ako jej zostatková cena u prenajímateľa.

Vzniká v uvedenom prípade spoločnosti povinnosť úpravy základu dane podľa § 17 ods. 24 písm. b) ZDP?

V danom prípade došlo k postúpeniu práv a povinností zo zmluvy o finančnom prenájme na operatívneho nájomcu so súhlasom vlastníka – lízingovej spoločnosti, čiže došlo ku kúpe na účely ZDP. Z tohto dôvodu u nájomcu, u ktorého po skončení operatívneho prenájmu dochádza ku kúpe tejto prenajatej veci (budovy) formou finančného prenájmu, je potrebné skúmať, či je kúpna cena (istina) nižšia ako daňová zostatková cena u prenajímateľa. V prípade, že kúpna cena je nižšia ako zostatková cena u prenajímateľa, nájomca má povinnosť úpravy základu dane podľa § 17 ods. 24 písm. b) ZDP.

Ing. Jana Bielená

610. Technické zhodnotenie na prenajatej nehnuteľnosti vykonané a uhradené nájomcom

Spoločnosť od roku 2021 sídli v prenajatej administratívnej budove. Po dohode s prenajímateľom vykonala v roku 2022 na budove technické zhodnotenie (stavebné úpravy) v celkovej hodnote 21 600 €, ktoré má právo na základe písomnej zmluvy s vlastníkom aj odpisovať.

Aký bude postup pri obstaraní technického zhodnotenia a jeho odpisovaní u nájomcu?

Nájomca technické zhodnotenie zaradí vo svojom účtovníctve na rovnaký účet, na akom by účtoval administratívnu budovu, keby bol jej vlastníkom, t. j. na účet 021 – Stavby. Účtovné odpisy vypočíta tak, aby technické zhodnotenie bolo odpísané počas dohodnutej doby nájmu. Rozdielne však bude postupovať pri výpočte daňových odpisov. Technické zhodnotenie ako iný majetok zaradí do rovnakej odpisovej skupiny, v akej je zaradená administratívna budova, t. j. do 6. odpisovej skupiny s dobou odpisovania 40 rokov a bude uplatňovať rovnomerný odpis vo výške ročného odpisu 540 € (21 600: 40). Keďže odpisuje technické zhodnotenie ako novonadobudnutý majetok, v roku dokončenia technického zhodnotenia a jeho zaradenia do užívania uplatní nájomca v daňových výdavkoch alikvotnú časť daňových odpisov pripadajúcu na počet mesiacov od zaradenia technického zhodnotenia do užívania do konca zdaňovacieho obdobia.

Ročný odpis vo výške 540 € bude nájomca uplatňovať počas trvania nájomnej zmluvy.

Otázky 606 – 610 vypracovala Ing. Jana Bielená

611. Odpisovanie technického zhodnotenia

Spoločnosť uzatvorila nájomnú zmluvu na prenájom výrobných priestorov na 15 rokov. Od vlastníka získala súhlas na prestavbu priestorov tak, aby vyhovovali jej potrebám. Výdavky na prestavbu v celkovej sume 43 200 € podľa § 29 ZDP spĺňajú podmienky technického zhodnotenia a nájomca má súhlas vlastníka na jeho odpisovanie.

Aký bude postup pri odpisovaní?

Nájomca zaradí technické zhodnotenie vykonané vo výrobnej budove do 5. odpisovej skupiny a bude ho odpisovať 20 rokov. Priebeh odpisovania:

obstarávacia cena: 43 200 / 20 = 2 160 €,

t. j. nájomca bude uplatňovať do daňových nákladov ročný odpis vo výške 2 160 z vykonaného technického zhodnotenia počas trvania nájomnej zmluvy.

Ing. Anton Kolembus

612. Oprava na vypožičanej nehnuteľnosti

Spoločnosť má vypožičanú nehnuteľnosť (budovu), na ktorej so súhlasom požičiavateľa vykonala v roku 2023 opravu elektroinštalácie v sume 4 000 €. Spoločnosť účtovala o oprave do nákladov a tieto náklady zahrnula do daňových výdavkov.

Postupovala spoločnosť správne?

Aj keď výdavky vynaložené na opravu vypožičaného majetku sú nad rámec povinnosti, ktoré zmluvné strany mohli dohodnúť a dohodli v zmluve o výpožičke v súlade s § 659 až 662 Občianskeho zákonníka, sumu vynaloženú na opravy účtovanú do nákladov možno zahrnúť u vypožičiavateľa aj do daňových výdavkov. V takomto prípade však opravy zahrnuté do daňových výdavkov u vypožičiavateľa sú v súlade s § 17 ods. 21 ZDP nepeňažným príjmom u požičiavateľa. Spoločnosť (nájomca) bude odpisovať budovu skladu zaradenú v 5. odpisovej skupine s dobou odpisovania 20 rokov bez ohľadu na dohodnutú dobu prenájmu. Keďže v 5. odpisovej skupine možno uplatniť iba rovnomerný spôsob odpisovania, ročný odpis sa vypočíta ako podiel vstupnej ceny a doby odpisovania ustanovenej pre 5. odpisovú skupinu.

V prvom roku odpisovania sa uplatní iba pomerná časť z ročného odpisu v závislosti od počtu mesiacov od zaradenia automobilu do užívania do konca zdaňovacieho obdobia, t. j. za 10 mesiacov (od marca 2023). V účtovníctve sa odpis určí v odpisom pláne.

613. Technické zhodnotenie na vypožičanej nehnuteľnosti

Spoločnosť má od fyzickej osoby – podnikateľa vypožičanú nehnuteľnosť, ktorú využíva k umiestneniu poľnohospodárskych strojov. Spoločnosť v januári 2020 vykonala so súhlasom požičiavateľa (fyzickej osoby) na vypožičanej budove technické zhodnotenie (stavebné úpravy, bezpečnostné brány), v celkovej čiastke 10 000 €, ktoré v tomto mesiaci aj dokončila. Na základe písomnej zmluvy s požičiavateľom toto technického zhodnotenie odpisuje spoločnosť (vypožičiavateľ) rovnomerným spôsobom odpisovania. V auguste 2023 dôjde k ukončeniu zmluvy o výpožičke.

Aké bude riešenie, keď fyzická osoba pri skončení zmluvy o výpožičke a vrátení zapožičanej budovy spoločnosti technické zhodnotenie neuhradí?

Spoločnosť v januári 2020 zaradila dokončené technické zhodnotenie do 5. odpisovej skupiny a odpisuje rovnomerným spôsobom zo vstupnej ceny 10 000 €. Pri ukončení zmluvy o výpožičke je u vypožičiavateľa daňová zostatková cena technického zhodnotenia vykonaného na vypožičanom majetku, ktoré vypožičiavateľ v priebehu výpožičky odpisoval, daňovým výdavkom iba v prípade, ak požičiavateľ technické zhodnotenie od vypožičiavateľa odkúpi [§ 19 ods. 3 písm. b) bod 1 ZDP], príp. technické zhodnotenie vypožičiavateľ zlikviduje [§ 19 ods. 3 písm. b) bod 2 ZDP].

Pokiaľ teda fyzická osoba – podnikateľ technické zhodnotenie po ukončení výpožičky ani sčasti neuhradí, nemôže spoločnosť zahrnúť zostatkovú cenu v sume 8 500 € do daňovo uznaných výdavkov. U požičiavateľa je zostatková cena technického zhodnotenia nepeňažným príjmom.

614. Bezodplatné odovzdanie technického zhodnotenia pri skončení prenájmu

Spoločnosť má prenajaté nebytové priestory, v ktorých si zriadila predajňu. V roku 2019 požiadala prenajímateľa o súhlas s vykonaním technického zhodnotenia prenajatého priestoru. Prenajímateľ s vykonaním a úhradou zo strany nájomcu súhlasil a rovnako prišlo aj k písomnej dohode o odpisovaní technického zhodnotenia nájomcom. Hodnota vykonaného technického zhodnotenia bola vo výške 12 000 €. Technické zhodnotenie bolo zaradené do užívania v júni 2019. K ukončeniu nájmu došlo podľa zmluvy k 30. 6. 2023.

Aký bude postup pri skončení prenájmu u nájomcu a prenajímateľa?

Nájomca uviedol technické zhodnotenie do užívania v júni 2019 a začal ho v tomto mesiaci aj odpisovať zo vstupnej ceny 12 000 € v 5. odpisovej skupine ako iný majetok s dobou odpisovania 20 rokov. Na základe súhlasu prenajímateľa s odpisovaním uplatnil za dobu nájmu od 6 /2018 – 12/2022 (v roku vyradenia majetku sa podľa § 22 ods. 11 ZDP odpis neuplatní) rovnomerné odpisy vo výške 2 750 €. Keďže v júni 2023 došlo k bezodplatnému odovzdaniu technického zhodnotenia prenajímateľovi, z toho dôvodu nájomca pri vyradení technického zhodnotenia nemôže daňovú zostatkovú cenu vo výške 9 250 € zahrnúť do daňových výdavkov (zostatková cena ako výdavok nesúvisí so zdaniteľným príjmom, preto podľa § 21 ods. 1 ZDP nie je uznaným daňovým výdavkom). Prenajímateľ v tomto prípade nadobúda technické zhodnotenie nebytových priestorov bezodplatne, preto mu v roku ukončenia nájmu vzniká nepeňažný príjem vo výške daňovej zostatkovej ceny pri uplatnení rovnomerných odpisov, a to vo výške 9 250 €.

O túto sumu musí zvýšiť prenajímateľ základ dane. Súčasne o túto sumu zvýši aj ocenenie budovy a bude uplatňovať odpisy z takto zvýšenej vstupnej ceny.

615. Odkúpenie technického zhodnotenia prenajímateľom pri skončení prenájmu

Spoločnosť má prenajatú prízemnú časť budovy, ktorá bola zrekonštruovaná tak, aby slúžila ako obchodný priestor. Stavebné úpravy boli dokončené v januári 2022 a výdavky na stavebné úpravy boli vo výške 20 000 €. S písomným súhlasom prenajímateľa toto technické zhodnotenie odpisuje nájomca. V septembri 2023 došlo k zrušeniu nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomca sa dohodli na odkúpení technického zhodnotenia.

Ako bude postupovať nájomca, keď prenajímateľ pri skončení nájmu uhradí technické zhodnotenie vo výške 15 000 €?

Nájomca zaradil technické zhodnotenie podľa účelu využitia do 5. odpisovej skupiny a odpisoval rovnomerným spôsobom zo vstupnej ceny 20 000 €. Zostatková cena technického zhodnotenia pri skončení nájomnej zmluvy k 1. 1. 2023 je vo výške 19 000 €. Pri ukončení nájmu a predaji technického zhodnotenia prenajímateľovi si nájomca uplatní ako daňový výdavok daňovú zostatkovú cenu technického zhodnotenia v plnej výške 19 000 € v súlade s § 19 ods. 3 písm. b) bod 1 ZDP. Príjem z odplatného prevodu (predaja) v sume 15 000 € je zdaniteľným príjmom. V účtovníctve nájomcu sa pri predčasnom ukončení nájomnej zmluvy zúčtuje účtovná zostatková cena účtovným zápisom 541/081 a následne vyradenie technického zhodnotenia v obstarávacej cene účtovným zápisom 081/021. Keďže daňovým výdavkom je daňová zostatková cena, súčasne nájomca upraví výsledok hospodárenia pri jeho transformácii na základ dane o rozdiel medzi účtovnou a daňovou zostatkovou cenou.

U prenajímateľa kúpna cena technického zhodnotenia vo výške 15 000 € zvýši vstupnú (obstarávaciu) cenu nehnuteľnosti pre účely odpisovania.

Otázky 612 – 615 vypracovala Ing. Jana Bielená

616. Výmeny okien

V budove skladu boli vymenené staré drevené okná za nové plastové vo výške 8 500 €.

Ide o technické zhodnotenie budovy alebo opravu?

Keďže sa vymieňajú staré okná za nové, výmenu okien je možné považovať za opravu.

Ing. Anton Kolembus

ZÁKONY 2026

ZÁKONY 2026

Vypredané

8,80 €