Nájom a podnájom
majetku obcí

Majetok obcí je rozsiahly, tvoria ho veci (hnuteľné alebo nehnuteľné), majetkové práva a pohľadávky, ktoré sú v ich vlastníctve. Aké sú základné zásady, ktorými sa majú obce riadiť pri využívaní majetku a s jeho nakladaním? Treba zdôrazniť, že bezplatné užívanie veci, ktoré dosť často obce poskytujú svojim občanom nemá charakter nájmu, ale ide o pôžičku.

Základné zásady upravuje zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení, v znení zák. č.  481/1992 Z. z. úplné znenie a zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí, v z.n.p. Okrem týchto právnych noriem platia pre nájom všeobecné ustanovenia Občianskeho zákonníka (zák. č. 40/1964 Zb., v z.n.p.) a osobitný zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z.n.p. Aj v prípade nájmu a prenájmu majetku obcí v praxi dochádza k porušovania týchto právnych noriem. Ide najmä o prenájom nehnuteľného majetku obcí a miest na FO bez dodržania základných zásad (prekračovanie právomoci starostu obce nad stanovený rámec zákona a schválených Zásad hospodárenia s majetkom obce obecným zastupiteľstvom, nepresné a neúplné vymedzenie podstatných náležitostí v nájomnej zmluve a pod.).

Základné znaky nájmu

- Predmet nájmu a prenájmu tvoria hnuteľné a nehnuteľné veci, časť veci, prípadne súčasť alebo príslušenstvo veci. Podmienkou je tá skutočnosť, že ide o vec, ktorá je vhodná na užívanie a užívaním sa nespotrebuje.
- Dočasnosť neznamená, že nájomná zmluva musí byť uzavretá na dobu určitú. Obec môžu uzavrieť nájomnú zmluvu aj na dobu neurčitú, avšak musí dodržať zákonné výpovedné lehoty a podmienky, za ktorých je možné ukončiť nájom.
- Odplata ako charakteristický pojmový znak nájmu môže mať rôznu formu (peňažnú, naturálnu, užívanie veci za inú vec). Dohoda o odplate za nájom je nájomné, ktoré môže mať podobu jednorazového alebo opakujúceho plnenia.

Práva a povinnosti účastníkov nájomného vzťahu
Obec (ďalej len „prenajímateľ“) je povinná odovzdať prenajatú vec PO alebo FO (ďalej len „nájomca“) v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie.
Prenajímateľ odovzdá nájomcovi celú vec aj s príslušenstvom podľa predmetu nájmu uvedenom v nájomnej zmluve. Počas celej doby nájmu udržuje na svoje náklady vec tak, aby spĺňala kvalitatívne (aj kvantitatívne) podmienky. Nesmie byť zaťažená vecnými bremenami v prospech tretích osôb, ktoré by nájomcu obmedzovali v jeho užívaní. Prenajímateľ má právo kontroly a oprávnený prístup k prenajatej veci za účelom zistenia, či nájomca dodržiava dohodnuté podmienky nájmu (riadne užívanie veci).

Neumožnenie tejto kontroly má za následok odstúpenie od zmluvy, prípadne prenajímateľ sa môže domáhať svojich práv podaním žaloby na súde. Na zabezpečenie nájomného má prenajímateľ nehnuteľnosti zákonné
záložné (zádržné) právo k hnuteľným veciam, ktoré patria nájomcovi a nachádzajú sa na nehnuteľnosti.

Prenajatá vec
Nájomca je oprávnený prenajatú vec užívať spôsobom uvedeným v nájomnej zmluve. Je to jeho právo, nie však povinnosť , ak táto skutočnosť nevyplýva z nájomnej zmluvy alebo neužívaním hrozí znehodnotenie veci. Nájomca v zásade nemôže meniť stav prenajatej veci. Z toho vyplýva, že akékoľvek zmeny môže uskutočniť iba so súhlasom prenajímateľa. Len v tomto prípade má nárok na úhradu nákladov, ktoré vynaložil na zmenu. Ak nájomca vykonal zmeny bez súhlasu prenajímateľa je povinný po skončení nájmu uviesť vec do pôvodného stavu. Môže si vziať späť oddeliteľné veci (napr. pri nehnuteľnosti). V prípade takej zmeny, ktorá spôsobí značnú škodu, môže prenajímateľ odstúpiť od nájomnej zmluvy.
Na druhej strane ak prenajímateľ vec riadne neudržuje alebo nevykoná nájomcom oznámené potrebné opravy, môže tieto opravy vykonať nájomca. Voči prenajímateľovi má nárok na úhradu nákladov spojených s vykonanou opravou. Nájomca je povinný starať sa o to, aby na prenajatej veci nevznikla škoda. Ak je v nájomnej zmluve dohodnuté, je nájomca povinný prenajatú vec poistiť. V opačnom prípade zodpovedá za prípadne vzniknutú škodu.
Prenajatú vec môže dať nájomca do podnájmu – ďalšieho nájmu za predpokladu, že nájomná zmluva túto možnosť neobmedzuje alebo nevylučuje.
V prípade, ak nájomca uzavrie zmluvu o podnájme napriek výhrade uvedenej v nájomnej zmluve, má prenajímateľ právo odstúpiť od nájomnej zmluvy.

Aj keď je podnájomný pomer vzťahom medzi nájomcom a podnájomníkom, nemôže byť v rozpore s nájomnou zmluvou (obsah, doba trvania podnájmu a pod.).
Zánikom hlavného nájomného pomeru zaniká aj podnájomný vzťah. Aj napriek tomu, že medzi prenajímateľom a podnájomníkom nie je splnená podmienka tzv. aktívnej legitimácie (nemajú voči sebe žiadne práva a povinnosti), po skončení nájmu ak podnájomník naďalej vec užíva, prenajímateľ ako vlastník môže sa domáhať vydania alebo vypratania veci súdnou cestou.

Nájomca je povinný platiť dohodnuté nájomné
Spravidla táto odplata za prenechanie určitej veci na dočasné užívanie sa uskutočňuje vo finančnej forme – v peniazoch.
Zákon nevylučuje aj iné plnenie (naturálne a iné), avšak táto forma a výška musí byť uvedená v  nájomnej zmluve.
Nájomca nie je povinný platiť nájomné, ak prenajatá vec:

- neumožňuje užívanie dohodnutým alebo obvyklým spôsobom,
- vykazuje neodstrániteľné vady, ktoré nájomca nespôsobil,
- neumožňuje dosiahnutie žiadneho výnosu (pozemok).

Ak nájomca môže užívať prenajatú vec obmedzene (napr. pokles úžitku na polovicu), má nárok na primeranú zľavu. Zľavu si musí uplatniť bez zbytočného odkladu, najneskoršie do 6 mesiacov odo dňa vzniku, napr. poklesu úžitku.

Okrem dohodnutých podmienok, zákonných ustanovení, nájomný vzťah zanikne:

- ak prenajatá vec bola zničená (odcudzená, trvale poškodená – neschopná užívania),
- ak dôjde k zmene vlastníctva prenajatej veci (nájomca sa môže zbaviť záväzkov voči pôvodnému prenajímateľovi).

ktoré sa vzťahujú na prevod majetku je obec povinná primerane uplatniť aj pri prenechávaní majetku obce do nájmu, a to najmenej za také nájomné, za aké sa v tom čase a na tom mieste obvykle prenechávajú do nájmu na dohodnutý účel rovnaké alebo porovnateľné nehnuteľnosti, okrem:

- hnuteľnej veci , ktorej zostatková cena je nižšia ako 3 500 €,
- nájmu majetku obce, ktorého trvanie s tým istým nájomcom neprekročí desať dní v kalendárnom mesiaci,
- prípadov, o ktorých obecné zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou väčšinou prítomných poslancov.

Obecné zastupiteľstvo
ako najvyšší zastupiteľský orgán obce, schvaľuje zásady hospodárenia s majetkom obce. Zásady hospodárenia upravujú:

- práva a povinnosti orgánov obce pri zveľaďovaní a zhodnocovaní majetku obce a organizácií, ktorým bol majetok obce zverený. Súčasne určuje aj podmienky, za ktorých môže byť tento majetok organizácii odňatý,
- postup prenechania majetku do užívania jednotlivým subjektom vrátane nájmu,
- spôsob nakladania s cennými papiermi,
- rozsah a konkretizácia úkonov organizácií, ktoré obec zriadila a ktoré podliehajú schváleniu orgánmi obce.

Bez schválenia obecným zastupiteľstvom nie sú platné:

- zmluvné prevody vlastníctva alebo prenájom nehnuteľného majetku,
- prevody hnuteľného majetku a majetkových práv nad hodnotu určenú obecným zastupiteľstvom,
- vklady nehnuteľného majetku do majetku obchodných spoločností (nových alebo existujúcich),
- vklady iného ako nehnuteľného majetku do majetku obchodných spoločností v určenej hodnote obecným zastupiteľstvom (nových – zakladajúcich alebo už existujúcich).

Obec nemôže previesť vlastníctvo
svojho majetku priamym predajom na FO, ktoré sú v tejto obci:

- starostom obce,
- štatutárnym orgánom alebo členom štatutárneho orgánu PO zriadenej alebo založenej obcou,
- prednostom obecného úradu,
- zamestnancom obce,
- hlavným kontrolórom obce,
- blízkou osobou uvedených osôb.

Obec taktiež nemôže previesť vlastníctvo svojho majetku priamym predajom na PO, v ktorej zakladateľom, vlastníkom obchodného podielu, štatutárnym orgánom alebo členom štatutárneho orgánu, členom riadiaceho, výkonného alebo dozorného orgánu je osoba uvedená v predch. odseku.

Výnimkou je, ak ide o PO, ktorej zakladateľom je obec alebo v ktorej má obec obchodný podiel.
Uvedené predchádzajúce obmedzenia prevodu majetku obce sa nevzťahujú ak ide o prevod alebo prenájom:

- bytu alebo pozemku podľa zák. č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení zák. č. 70/2010 Z. z.,
- pozemku zastavaného stavbou vo vlastníctve nadobúdateľa, vrátane priľahlej plochy, ktorá svojím umiestnením a využitím tvorí neoddeliteľný celok so stavbou,
- podielu majetku obce, ktorým sa realizuje zákonné predkupné právo,
- hnuteľnej veci, ktorej zostatková cena je nižšia ako 3 500 € ,
- v prípadoch hodných osobitného zreteľa, o ktorých obecné zastupiteľstvo rozhodne trojpätinovou väčšinou prítomných poslancov.

Nájom a prenájom nebytových priestorov

Nájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z.n.p. (ďalej len „zákon“). V tých prípadoch keď tento zákon neobsahuje príslušné ustanovenia, uplatňujú sa pri nájme nebytových priestorov prísl. ustanovenia uvedené v  § 663 až 684 VII. hlavy Občianskeho zákonníka. To platí aj v prípade, že ide o zmluvný vzťah medzi podnikateľskými subjektmi (okrem iných prípadov, ktoré upravuje Obchodný zákonník).

Za nebytové priestory sa považujú podľa zákona miestnosti alebo súbory miestností, ktoré príslušný stavebný úrad určil na iné účely ako na bývanie. Prenajímateľ musí prenechať nebytový priestor na užívanie inému zmluvou o nájme. Zmluvné strany tohto vzťahu (prenajímateľ a nájomca) pre jeho platnosť musia uzavrieť nájomnú zmluvu písomnou formou. Zmluva musí spĺňať všeobecné podmienky platnosti právneho úkonu podľa OZ, t.j. musí sa urobiť slobodne a vážne, určite a zrozumiteľne.

Zmluva
musí obsahovať tieto náležitosti:

- predmet a účel nájmu,
- výšku a splatnosť nájomného (spôsob platenia),
- čas, na ktorý sa uzaviera (nájom na určitý čas).

Zmluva o nájme nebytových priestorov je neplatná, ak neobsahuje čo i len jednu z týchto náležitostí. Ak je predmetom nájmu nebytových priestorov objekt, ktorý je stavebným úradom určený na prevádzkovanie obchodu a služieb, sa okrem uvedeného vyžaduje aj predchádzajúci súhlas obce v rámci správneho konania. Pokiaľ obec nerozhodne v lehote do 15 dní odo dňa podania žiadosti, predpokladá sa, že súhlasí s prevádzkovaním uvedenej služby. V nájomnej zmluve je potrebné uviesť v predmete nájmu číslo listu vlastníctva, za účelom identifikácie nielen katastrálneho územia, ale najmä čísla parcely a výmery, aby sa predišlo v budúcom období prípadným sporom a pochybnostiam.
Obec nemá právo prikázať žiadnej PO ani FO, aby prenajala nebytový priestor. Výnimku tvoria prípady, ktoré taxatívne ustanovuje zák. č. 500/1991 Zb. o pôsobnosti obcí vo veciach nájmu a podnájmu nebytových priestorov, v z.n.p. Obec určí nájomníka tej PO, ktorá má právo hospodárenia alebo spravuje majetok štátu prípadne obce. Ide o nasledovné prípady:

- ak je potrebné umiestniť zariadenie sociálnej starostlivosti, zdravotnícke zariadenie alebo zariadenie pre pracovnú rehabilitáciu, školu alebo školské zariadenie,
- ak je potrebné umiestniť poštu alebo stanicu poriadkovej alebo dopravnej polície,
- ak je to potrebné na splnenie zákonnej povinnosti uloženej obci,
- ak ide o prinavrátenie nebytového priestoru účelu, na ktorý je stavebne určený,
- ak je potrebné umiestniť zastupiteľský úrad cudzieho štátu, medzinárodnú vládnu organizáciu alebo inštitúciu, ktorým podľa medzinárodného práva patria diplomatické výsady a imunity, kultúrne alebo informačné stredisko cudzieho štátu.

Do toho istého nebytového priestoru obec môže prikázať nájomcu iba raz, a to na dobu určitú najviac na 5  rokov.

Nájomca má právo
užívať nebytový priestor v takom rozsahu ako bol dohodnutý v nájomnej zmluve. Okrem platenia dohodnutého nájomného nájomca je povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním predmetu nájmu (napr. maľovanie a pod.). Je však povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré nemajú charakter bežných opráv a  umožniť ich vykonanie. Ak si nesplní túto povinnosť zodpovedá za vzniknutú škodu. Zákon upravuje skončenie nájmu v dohodnutom čase (nájomná zmluva uzavretá na dobu určitú), podmienky výpovede, ako i odstúpenie od zmluvy.

Nájom uzavretý na dobu neurčitú možno vypovedať aj bez udania dôvodu, ak sa zmluvné strany nedohodli písomne v nájomnej zmluve inak. Výpoveď musí mať vždy písomnú formu, inak je neplatná. Ak v zmluve nie je dohodnuté inak, platí zákonná výpovedná lehota v trvaní troch mesiacov.

Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede druhému účastníkovi zmluvy (napr. pri výpovedi, ktorá bola doručená 14. 10. 2010 výpovedná lehota začína plynúť od 1.  11. 2010 a skončí 31. 1. 2011). Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bol predmet nájmu odovzdaný v stave, ktorý neumožňuje obvyklé alebo dohodnuté užívanie. Prenajímateľ je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu užíva predmet nájmu (alebo jeho podnájomník) takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo mu hrozí značná škoda. V nájomnej zmluve môžu byť dohodnuté aj ďalšie podmienky odstúpenia od zmluvy.
Pri skončení nájmu nebytového priestoru je nájomca povinný vrátiť nebytový priestor v stave, v akom bol prevzatý, pričom sa prihliada na obvyklé opotrebovanie.
Nájomca je povinný prenajímateľovi platiť nájomné až do doby vrátenia nebytového priestoru, bez ohľadu nato, že podľa zmluvy nájom už skončil. Prenajímateľ môže požadovať aj poplatok z omeškania, ak je nájomca s vrátením veci v omeškaní.

Príloha č. 1 Žiadosť o prenájom nebytových priestorov – V z o r

Zora Myjavská, Horný Almáš 330, podnikateľka, IČO: 43521634, bankové spojenie: 42653265/0200                                                                       

Obec
Horný Almáš                                                                 Horný Almáš 1. 11. 2010

Vec: Žiadosť o nájom novinového stánku na Hornej ul.

Za účelom predaja novín, časopisov a tabakových výrobkov, žiadam o nájom novinového stánku, formou uzatvorenia nájomnej zmluvy. Stánok je majetkom obecného úradu a je umiestnený na Hornej ul. v našej obci oproti zástavke SAD. Podnikanie chcem začať od 1.12.2010 a nájom chcem uzatvoriť na dobu neurčitú. K žiadosti prikladám výpis zo živnostenského listu, doklad z peňažného ústavu o založení bežného účtu.
Očakávam kladné vybavenie mojej žiadosti  a ostávam s úctou

                                                                                                              ..............................
                                                                                                                        podpis
Príloha č. 2 Zmluva o nájme nebytových priestorov – V z o r

uzatvorená podľa č.116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z.n.p.  medzi zmluvnými stranami:

A) Prenajímateľ: Obecný úrad Horný Almáš, zastúpený JUDr. Jánom Bystrickým,    starostom obce,  Bankové spojenie: 32456824/1100       
B) Nájomca: Zora Myjavská, Horný Almáš 330, podnikateľka, IČO: 43521634, bankové spojenie: 42653265/0200                                                                        

l. Predmet nájmu

Predmetom nájmu je: predaj novín, časopisov, tabakových výrobkov v predajnom novinovom stánku  na Hornej ulici, oproti zástavke SAD.

Nájomca je oprávnený užívať predmet nájmu na prevádzkovanie obchodnej činnosti- maloobchod v rozsahu voľných živností.

Za užívanie priestorov podľa bodu l. tejto zmluvy bude nájomca platiť prenajímateľovi nájomné v dohodnutej výške 20   mesačne.
Poplatky za spotrebovanú elektrickú energiu  bude hradiť nájomca podľa skutočnej spotreby  vždy do 10 dní od obdržania faktúry ZSE.

Mesačné nájomné a poplatok za spotrebovanú elektrickú energiu, podľa bodu lll. tejto zmluvy, nájomca bude platiť prenajímateľovi vždy najneskôr do 10 dňa prísl. mesiaca na účet prenajímateľa.

V. Doba nájmu

Nájom nebytových priestorov sa uzatvára na dobu neurčitú od 1. decembra 2010.

1) Prenajímateľ je povinný umožniť nájomcovi užívať predmet nájmu a zabezpečiť mu nerušený výkon práv spojených s nájmom.
2) Nájomca je povinný prenajatý novinový stánok poistiť pre prípad vzniku živelných poistných udalostí. Nesplnenie tejto povinnosti má za následok zrušenie nájmu.
3) Nájomca nemôže bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa. Zmeniť dohodnutý účel užívania predmetu nájmu.
4) Nájomca nie je oprávnený prenechať nebytové priestory do podnájmu inej právnickej či fyzickej osobe.
5) Nájomca je povinný umožniť prenajímateľovi kontrolu prenajatého priestoru na základe jeho požiadavky.

1) Nájom nebytových priestorov podľa tejto zmluvy zaniká:
a) dohodou zmluvných strán kedykoľvek
b) výpoveďou ktoréhokoľvek účastníka zmluvy aj bez uvedenia dôvodu v 3-mesačnej výpovednej lehote. Výpovedná lehota začne plynúť prvý deň mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede.
2) v prípade skončenia nájmu je nájomca povinný priestory odovzdať prenajímateľovi bez závad a poškodenia nad rozsah bežného opotrebenia.

1) Právne vzťahy, neupravené v tejto zmluve, sa posudzujú podľa  príslušných ustanovení zákona a Občianskeho zákonníka.
2) Zmeny alebo doplnky tejto zmluvy je možné vykonať na základe vzájomného súhlasu písomne dodatkami k tejto zmluve.
3) Zmluva je vyhotovená v 4 vyhotoveniach, každá zmluvná strane obdrží rovnaký počet.

Horný Almáš dňa 15. novembra 2010

Prenajímateľ:
JUDr. Ján Bystrický, starosta obce                                       ....................................
                                                                                            (pečiatka, podpis)
Nájomca:
Zora Myjavská                                                                ....................................
                                                                                                   podpis

Nájom nebytových priestorov obce využívajú v rámci svojej podnikateľskej činnosti ako doplnkový zdroj. Získané finančné prostriedky používajú na rozvoj obce, zabezpečenie služieb obyvateľstvu, prípadne na ochranu životného prostredia. Dodržiavanie Zásad hospodárenia s majetkom obce, aktívny prístup poslancov a čelných predstaviteľov obce vo využívaní svojho majetku, v nemalej miere môže prispieť k prekonávaniu súčasného nepriaznivého finančného stavu. Príkladom sú obce, v ktorých nájmom nebytových priestorov získali aj rozšírenie služieb pre svojich občanov a súčasne i finančné prostriedky pre ďalší rozvoj obce.

JUDr. Ján Kašiar

Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne (v dojednanej
dobe) užíval alebo z nej bral aj úžitky.

(1) Nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve; ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Prenajímateľ je oprávnený požadovať prístup k veci za účelom kontroly, či nájomca užíva vec riadnym spôsobom.
(2) Nájomca je povinný vec užívať iba v prípade, že sa tak dohodlo alebo že neužívaním by sa vec znehodnotila viac než jej užívaním.

(1) Nájomca je oprávnený dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak.
(2) Ak nájomca dá vec do podnájmu v rozpore so zmluvou, prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy.

(1) Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
(2) Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci...