Darovanie nehnuteľnosti

Darovanie majetku upravuje Občiansky zákonník. Ten stanovuje, že darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva alebo sľubuje obdarovanému a ten dar alebo sľub prijíma. Darovať možno akýkoľvek majetok, najčastejšie sa však darovanie týka nehnuteľnosti. Darovacia zmluva musí byť v takomto prípade písomná. Čo musí darovacia zmluva obsahovať?

POJEM NEHNUTEĽNOSŤ  vymedzuje Občiansky zákonník, pričom hnuteľnými vecami sú všetky ostatné veci, ktoré nespĺňajú podmienky stanovené v zákone pre nehnuteľnosti. Podľa § 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom (ako napríklad chaty, byty, nebytové priestory, rodinné domy, bytové domy, garáže apod.).

Toto rozlišovanie medzi hnuteľnými a nehnuteľnými vecami má svoj význam pri dispozičných úkonoch a pri riešení otázky momentu prevodu vlastníckeho práva, prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam zmluvou ale aj niektoré ďalšie zmluvy týkajúce sa nehnuteľností sú viazané na prísnejšie formality, najmä na písomnú formu zmluvy a na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Darovacou zmluvou darca niečo bezplatne prenecháva (prevádza vlastnícke právo alebo iné právo k predmetu daru) alebo sľubuje obdarovanému a obdarovaný dar alebo sľub daru prijíma. Občiansky zákonník hovorí o zmluve, ktorá sa skladá z prejavu vôle darcu ako ponuka daru a z prejavu vôle obdarovaného v prijatí daru.

Je preto vylúčené, aby darovanie vzniklo na základe jednostranného právneho úkonu. Nikto nemôže druhej strane nanútiť prijatie daru a rovnako nemožno nikoho nútiť, aby daroval. Dôsledky porušenia povinnosti z darovacej zmluvy sú rovnaké ako pri ostatných zmluvných záväzkoch. Iba obdarovaný má právo domáhať sa plnenia zo strany darcu, ako je odovzdanie daru. Právo domáhať sa plnenia má aj v prípade, keď darca neplní to, čo iba sľúbil.

Podstatnými náležitosťami darovacej zmluvy je dohoda o predmete daru a dohoda o jeho bezodplatnosti. Práve bezodplatný prevod vlastníctva k veci je podstatou darovania. Bezplatnosťou treba rozumieť to, že za poskytnuté resp. sľúbené plnenie obdarovaný nie je povinný poskytnúť darcovi nejaké iné majetkové plnenie.

Darcom môže byť tak fyzická ako aj právnická osoba a obdarovaným môže byť rovnako tak fyzická ako aj právnická osoba.

Predmetom daru môže byť čokoľvek, za predpokladu, že ide o vec (pokiaľ to jej povaha pripúšťa), práva alebo iné majetkové hodnoty. Majetkovými hodnotami treba rozumieť majetkové hodnotu z hospodárskeho hľadiska. V tomto zmysle preto predmetom darovania môže byť nielen hmotná vec, ale aj pohľadávka alebo napr. vecné bremeno.

Pokiaľ ide o formu darovacej zmluvy, Občiansky zákonník predpisuje písomnú formu iba v dvoch prípadoch, a to v prípade, ak je predmetom darovania nehnuteľnosť a v prípade, ak nedochádza k odovzdaniu daru a jeho prevzatiu pri darovaní. Účinky darovacej zmluvy nastanú vkladom vlastníctva do katastra nehnuteľností.

OBSAHOVÉ NÁLEŽITOSTI DAROVACEJ ZMLUVY

Darovacia zmluva, ktorej predmetom je bezodplatný prevod vlastníckeho práva z darcu na obdarovaného je záväzok darcu, ktorý na obdarovaného vlastnícke právo prevádza a záväzok obdarovaného, že dar – predmet prevodu prijíma.

Okrem toho, zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam, vo svojom § 42 ustanovuje obligatórne náležitosti darovacej zmluvy, predmetom ktorej je prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti ako je napr. rodinný dom, pozemok, chata, garáž. Pri darovaní bytu či nebytového priestoru sa k týmto obligatórnym náležitostiam podľa katastrálneho zákona pridávajú ďalšie podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

V prípade, ak darovacia zmluva tieto obligatórne náležitosti neobsahuje, príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor, konanie o návrhu na vklad vlastníckeho práva preruší na dobu 30 dní na opravu a doplnenie zmluvy a ak tak účastníci neurobia, konanie o návrhu na vklad zastaví.

Podľa § 42 katastrálneho zákona, na zápis práva k nehnuteľnosti do katastra je spôsobilá v štátnom jazyku, českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade písomne vyhotovená zmluva, verejná listina alebo iná listina bez chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností.

Zmluva, verejná listina alebo iná listina obsahujú označenie (obligatórne náležitosti):

a)  účastníkov práv k nehnuteľnostiam. Ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, a ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje,

b)  právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu,

c)  nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku.

Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vysporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené. Ak sú tieto osoby zastúpené, ich podpis na splnomocnení musí byť tiež osvedčený. To neplatí, ak je účastníkom zmluvy štátny orgán, Slovenský pozemkový fond, obec alebo vyšší územný celok, Železnice Slovenskej republiky alebo ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom.

Ak zmluva po podaní návrhu na vklad obsahuje chyby v písaní, počítaní a iné zrejmé nesprávnosti, účastníci konania môžu vykonať opravu len dodatkom k zmluve.

BYTY A NEBYTOVÉ PRIESTORY

Iný právny režim pokiaľ ide o obsahové náležitosti darovacej zmluvy, nastáva v prípade, ak je predmetom prevodu byt alebo nebytový priestor. V tom prípade musí darovacia zmluva obsahovať okrem údajov v zmysle § 42 katastrálneho zákona aj náležitosti podľa § 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome musí byť písomná a musí obsahovať

a)  popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome,

b)  vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku, pričom veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome,

c)  určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku a prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov,

d)  úpravu práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku,

e)  vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu,

f)  vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy,

g)  úpravu práv k zariadeniam civilnej ochrany, ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov.

Povinnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru je potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv okrem prípadu, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome.

V prípade nedoloženia uvedeného potvrdenia spoločenstva alebo správcu, Okresný úrad, katastrálny odbor konanie preruší alebo zastaví.

Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností.

VRÁTENIE DARU

Podľa § 630 Občianskeho zákonníka, darca sa môže domáhať vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

Toto ustanovenie umožňuje osobitný spôsob zániku právneho vzťahu, ktorý môže darca vyvolať tým, že jednostranným úkonom vyzve obdarovaného na vrátenie daru. Darca tak môže urobiť vtedy, keď sa obdarovaný správa k nemu alebo členom jeho rodiny spôsobom hrubo porušujúcim dobré mravy.

Formuláciu, že obdarovaný sa „správa“, však nemožno vysvetľovať tak, že porušovanie dobrých mravov musí trvať ešte aj v čase výzvy na vrátenie daru. Darca sa preto môže domáhať vrátenia daru aj v prípade, keď rušivý stav už netrvá, ale k porušeniu dobrých mravov došlo v minulosti. Toto právo darcu podlieha premlčaniu vo všeobecnej premlčacej dobe, ktorá začína plynúť odo dňa, keď darca mohol právo uplatniť po prvý raz.

Podľa judikatúry, k zániku darovacieho vzťahu podľa § 630 OZ dochádza na základe jednostranného právneho úkonu darcu voči obdarovanému, ktorý hrubo porušil dobré mravy svojím správaním voči darcovi alebo voči členom jeho rodiny. Hrubým porušením dobrých mravov sa rozumie ich porušenie značnej intenzity alebo ich sústavné porušovanie.

Za členov rodiny darcu treba považovať predovšetkým jeho manžela, rodičov a deti a spravidla tiež ostatných príbuzných v priamom rade (predkov a potomkov), ako aj súrodencov a výnimočne aj ďalšie osoby v rodinnom alebo obdobnom pomere, pokiaľ by darca ich ujmu dôvodne pociťoval ako vlastnú ujmu.

Podľa iného rozhodnutia, právo darcu domáhať sa vrátenia daru nevzniká pri prostej nevďačnosti obdarovaného voči darcovi, ani pri menej významnom porušení dobrých mravov zo strany obdarovaného. Za hrubé porušenie dobrých mravov obdarovaným nemožno považovať napr. predaj darovanej veci cudzej osobe alebo nenavštevovanie darcu pri príležitosti sviatkov a jeho životných jubileí.

JUDr. Jozef Jaško

§ 42 zákona č. 162/1995 Z. z.
citácia na strane 9

Spôsobilosť zmlúv, verejných listín a iných listín na zápis do katastra

(1) Na zápis práva k nehnuteľnosti do katastra je spôsobilá v štátnom jazyku, českom jazyku alebo v úradne osvedčenom preklade písomne vyhotovená zmluva, verejná listina alebo iná listina bez chýb v písaní a počítaní a bez iných zrejmých nesprávností.

(2) Zmluva, verejná listina alebo iná listina obsahujú označenie

a) účastníkov práv k nehnuteľnostiam; ak ide o fyzickú osobu, meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu, ak ide o právnickú osobu, názov, sídlo a identifikačné číslo, ak ho má pridelené, prípadne iné identifikačné údaje,

b) právneho úkonu a jeho predmet, miesto a čas právneho úkonu,

c) nehnuteľnosti podľa katastrálneho územia, pozemku podľa parcelného čísla evidovaného v súbore popisných informácií, pozemku evidovaného ako parcela registra „C“ alebo parcela registra „E“, druhu pozemku a výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísla bytu alebo nebytového priestoru, čísla poschodia, čísla vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne na priľahlom pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom je dom postavený; ak je nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov, uvádza sa i podiel vyjadrený zlomkom k celku.

(3) Podpis prevodcu na zmluve, podpis povinného z predkupného práva, podpis povinného v prípade vzniku vecného bremena alebo podpis oprávneného v prípade zániku vecného bremena na zmluve, podpisy spoluvlastníkov na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov musia byť osvedčené...