Daň z nehnuteľností

>   Právne minimum

Daň z nehnuteľností je tzv. miestnou daňou, ktorú môže ukladať obec. Daň z nehnuteľností zahŕňa daň z pozemkov, daň zo stavieb a daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome (ďalej len „daň z bytov“).

Daňovník dane z pozemkov

V zásade je daňovníkom dane z pozemkov

a)  vlastník pozemku,

b)  správca pozemku vo vlastníctve štátu, správca pozemku vo vlastníctve obce alebo správca pozemku vo vlastníctve vyššieho územného celku zapísaný v katastri nehnuteľností.

Daňovníkom dane z pozemkov je však aj:

•    fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorej boli pridelené na obhospodarovanie náhradné pozemky vyčlenené z pôdneho fondu užívaného právnickou osobou až do vykonania pozemkových úprav,

•    nájomca, ak

a)  nájomný vzťah k pozemku trvá alebo má trvať najmenej päť rokov a nájomca je zapísaný v katastri nehnuteľností,

b)  má v nájme pozemky spravované Slovenským pozemkovým fondom,

c)  má v nájme náhradné pozemky daňovníka uvedeného v písmene a).

Ak nemožno určiť daňovníka podľa doteraz uvedených pravidiel, je daňovníkom osoba, ktorá pozemok skutočne užíva.

Napokon treba uviesť, že ak je pozemok v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane z pozemkov je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa všetci spoluvlastníci dohodnú, daňovníkov dane z pozemkov zastupuje jeden z nich a ostatní spoluvlastníci za daň ručia do výšky svojho podielu na dani. Ak je pozemok v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňovníkom dane z pozemkov sú obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne.

Daňovník dane zo stavieb

Daňovníkom dane zo stavieb je vlastník stavby alebo správca stavby vo vlastníctve štátu, alebo správca stavby vo vlastníctve obce, alebo správca stavby vo vlastníctve vyššieho územného celku (ďalej len „vlastník stavby“).

Pri stavbách spravovaných Slovenským pozemkovým fondom, ktoré sú v nájme, je daňovníkom nájomca.

Ak nemožno určiť daňovníka podľa doteraz spomínaných pravidiel, daňovníkom je fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá stavbu skutočne užíva.

Ak je stavba v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane zo stavieb je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa všetci spoluvlastníci dohodnú, daňovníkov dane zo stavieb zastupuje jeden z nich a ostatní spoluvlastníci za daň ručia do výšky svojho podielu na dani. Ak je stavba v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňovníkom dane zo stavieb sú obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne.

Daňovník dane z bytov

Daňovníkom dane z bytov je vlastník bytu alebo nebytového priestoru alebo správca bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve štátu, správca bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve obce, alebo správca bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve vyššieho územného celku.

Ak sú byty alebo nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daňovníkom dane z bytov je každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa všetci spoluvlastníci dohodnú, daňovníkov dane z bytov zastupuje jeden z nich a ostatní spoluvlastníci za daň ručia do výšky svojho podielu na dani. Ak je byt alebo nebytový priestor v bytovom dome v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, daňovníkom dane z bytov sú obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne.

>   Daň z nehnuteľnosti z pohľadu ZDP

Podľa § 19 ods. 3 písm. j) zákona o dani z príjmov je daňovým výdavkom aj daň z nehnuteľností. Uvedené samozrejme platí za predpokladu, že sú splnené podmienky ustanovené prostredníctvom § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov. Častokrát je totiž výdavok zachytený v účtovníctve, bol skutočne vynaložený, ale nespĺňa podmienky účelnosti jeho vynaloženia s dosahovanými príjmami, resp. nesúvisí s predmetom podnikania daňovníka.

Medzi výdavky neuznané do daňových výdavkov patria podľa § 21 ods. 2 písm. h) zákona o dani z príjmov dane zaplatené za iného daňovníka. Z tohto dôvodu je potrebné vždy preskúmať podmienky, ktoré ukladá zákon o miestnych daniach.

Príklad

Podnikateľka Anna si prenajala od spoločnosti ABC, s. r. o. skladové priestory na obdobie 5 rokov. V zmluve o nájme nehnuteľnosti sa zmluvné strany dohodli, že daň zo stavieb zaplatí podnikateľka.

Môže si podnikateľka do daňových výdavkov uplatniť daň z nehnuteľnosti v postavení nájomcu?

Vychádzajúc z ustanovenia § 9 ods. 1 zákona o miestnych daniach je daňovníkom dane zo stavieb vlastník stavby alebo správca stavby vo vlastníctve štátu, alebo správca stavby vo vlastníctve obce, alebo správca stavby vo vlastníctve vyššieho územného celku. Len pri stavbách spravovaných Slovenským pozemkovým fondom, ktoré sú v nájme, je daňovníkom nájomca. Ak nemožno určiť daňovníka podľa uvedených kritérií, daňovníkom je fyzická osoba alebo právnická osoba, ktorá stavbu skutočne užíva.

V predmetnom prípade vzniká daňová povinnosť spoločnosti ABC, s. r. o. ako vlastníkovi stavby. Ak túto daň podľa zmluvy zaplatila podnikateľka ako nájomca, nebude môcť túto daň uplatniť ako daňový výdavok, pretože nie je daňovníkom podľa zákona o miestnych daniach. V danom prípade ide o daň zaplatenú za iného daňovníka.

V praxi sa uvedená problematika rieši tak, že výška daňovej povinnosti je zakalkulovaná do ceny nájmu, a takýmto spôsobom ovplyvňuje základu dane z príjmov u nájomcu.

Príklad

Spoločnosť XYZ, a. s. si prenajala od fyzickej osoby ornú pôdu na obdobie 10 rokov. Spoločnosť ako nájomca zaplatí daň z pozemkov.

Pôjde o daň zaplatenú za iného daňovníka a teda o nedaňový výdavok?

V zmysle § 5 ods. 2 písm. b) bod 1 zákona o miestnych daniach je daňovníkom dane z pozemkov nájomca v tom prípade, ak nájomný vzťah k pozemku trvá alebo má trvať najmenej 5 rokov a nájomca je zapísaný v katastri nehnuteľnosti. Nájomné práva k pozemkom trvajúce viac ako 5 rokov sú predmetom evidencie katastra podľa zákona č. 162/­1995 Z. z. o katastri nehnuteľnosti.

Za uvedených predpokladov je teda daňovníkom dane z pozemkov spoločnosť ako nájomca a ňou zaplatená daň z pozemkov bude jej daňovým nákladom. V takomto prípade teda nejde o daň zaplatenú za iného daňovníka.

>   Daň z nehnuteľnosti z pohľadu DPH

Platenie dane z nehnuteľností nepredstavuje v zmysle ustanovenia § 2 ods. 1 zákona o DPH predmet tejto dane a nemá na problematiku DPH žiadny dopad.

>   Daň z nehnuteľnosti z pohľadu PÚ

V podvojnom účtovníctve sa zaúčtuje predpis daňovej povinnosti k dani z nehnuteľnosti na ťarchu účtu 532 – Daň z nehnuteľností súvzťažne v prospech účtu 345 – Ostatné dane a poplatky.

Príklad

Spoločnosť ABC, s. r. o. prenajala spoločnosti XYZ, s. r. o. na 24 mesiacov budovu skladu, pričom sa dohodli, že daň z nehnuteľností za uvedenú budovu bude platiť nájomca.

Ako spoločnosť XYZ, s. r. o. zaúčtuje výdavok za zaplatenú daň z nehnuteľnosti?

Za uvedených podmienok daň z nehnuteľností zaplatená nájomcom nebude pre neho predstavovať daňovo uplatniteľný náklad. Spoločnosť XYZ, s. r. o. v pozícii nájomcu teda zaúčtuje predpis dane z nehnuteľnosti za prenajatú budovu na analytický účet účtu 532 - Daň z nehnuteľností, ktorý si vytvorila k syntetickému účtu z dôvodu členenia podľa požiadaviek na vyčíslenie základu dane z príjmov.

Predpis dane z nehnuteľnosti

                   MD 532 AÚ /­ D 345

Úhrada dane z nehnuteľnosti

                        MD 345 /­ D 221

>   Daň z nehnuteľnosti z pohľadu JÚ

V peňažnom denníku sa zaplatená daň z nehnuteľností zaúčtuje medzi výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov celkom a v druhovom členení medzi „ostatné výdavky“. Uvedené samozrejme platí za predpokladu splnenia podmienok ustanovených v § 2 písm. i) zákona o dani z príjmov.