Daň z nehnuteľnosti
– kto má povinnosť platenia dane

Termín podania daňového priznania k dani z nehnuteľností sa blíži. Každoročne musí byť táto povinnosť splnená do konca januára roka, ktorého sa povinnosť týka. To znamená, že povinnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností musí byť splnená najneskôr do konca januára 2025. Povinnosť priznania dane k nehnuteľnosti sa však netýka každého. Kto a kedy musí priznanie podať a kto túto daň musí zaplatiť, sa dozviete v tomto príspevku.

Daň z nehnuteľností ako miestna daň

Miestne dane upravuje zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o miestnych daniach“). Ide o daň, ktorú ukladá mesto alebo obec. Uvedený právny predpis pojem nehnuteľnosť osobitne nevymedzuje. Tento pojem vychádza zo všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka, čiže zákona č. 40/1964 Zb., ktorý vymedzuje hnuteľné veci alebo nehnuteľné veci. Pod nehnuteľnými vecami, respektíve pod nehnuteľnosťami rozumie pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Daňou z nehnuteľnosti je teda daň z pozemkov, daň zo stavieb, daň z bytov a daň z nebytových priestorov v bytovom dome.

Daň z nehnuteľnosti ukladá obec alebo mesto a príslušnosť je stanovená podľa miesta, kde sa táto nehnuteľnosť nachádza.

Povinnosťou mesta alebo obce je určiť vo svojom všeobecne záväznom nariadení všetky podrobnosti o výške dane, o znížení dane alebo podrobnosti o oslobodení od dane. Zároveň obec alebo mesto určí aj možnosť podať daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti elektronicky.

Daňová povinnosť, jej vznik a zánik

Priznanie k dani z nehnuteľností musí byť podané daňovníkom, ktorému vznikla povinnosť k dani z nehnuteľnosti, a to za splnenia predpokladu, že v priebehu uplynulého roka sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľností, ktorá je predmetom dane z nehnuteľností, a to 1. januára zdaňovacieho obdobia nasledujúceho po zdaňovacom období, v ktorom daňovníkovi táto povinnosť vznikla.

Je potrebné rozlišovať medzi podaním daňového priznania a zaplatením dane z nehnuteľností. Ak počas uplynulého roka, teda od 2. 1. 2024 do 1. 1. 2025 nedošlo k žiadnym zmenám v nehnuteľnostiach, ktoré daňovník vlastní, má v nájme prípadne užíva, tak daňové priznanie k dani z nehnuteľností nepodáva. Od mesta alebo obce príde daňovníkovi automaticky rozhodnutie na zaplatenie vyrubenej dane z nehnuteľností. Platí teda zásada, že v nasledujúcich zdaňovacích obdobiach sa daňové priznanie k tej istej nehnuteľnosti zo strany daňovníka nepodáva. V prípade spoluvlastníctva musí byť priznanie podané každou FO alebo PO s ohľadom na spoluvlastnícky podiel alebo prostredníctvom spoločného zástupcu zvoleného na základe dohody spoluvlastníkov s výnimkou manželov, ktorí majú pozemok, stavbu, byt alebo nebytový priestor v bytovom dome v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.

Daňovník má povinnosť podať DP v prípade, ak sa vo vyššie uvedenom období stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti.

Daňovník má povinnosť podať čiastkové daňové priznanie k dani z nehnuteľností, a to v prípade, že došlo k zmene druhu alebo výmery pozemku, účelu využitia stavby, bytu alebo nebytového priestoru alebo daňovníkovi zaniklo vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľností.

Príklad 1

Daňovník sa stal vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, a práve preto mu vzniká daňová povinnosť práve týmto dňom.

Aktuálne má daňovník uvedenú povinnosť najneskôr do konca januára 2025, a práve do tohto dátumu musí podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností. Rovnaký termín sa týka aj podania žiadosti o oslobodenie alebo zníženie dane z nehnuteľností.

Čo v prípade, že 31. január pripadne na víkend? Podľa zákona o miestnych daniach posledným dňom na splnenie povinnosti je najbližší pracovný deň. Daňová povinnosť zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovníkovi zanikne vlastníctvo, správa, nájom alebo užívanie nehnuteľnosti.

Zákon o miestnych daniach rozlišuje tieto tri druhy daní z nehnuteľnosti:

-    daň zo stavieb (dom, chata, garáž, humno, drobná stavba, napr. letná kuchynka, chliev, dreváreň, altánok a iné),

-    daň z bytov a z nebytových priestorov v bytovom dome (byty v bytovom dome, nebytové priestory, a to napr. garážové státie v suteréne bytového domu, prípadne časti bytu, pri ktorých bola urobená zmena v užívaní a z časti alebo celého bytu sa tak stal nebytový priestor),

-    daň z pozemkov (záhradky v záhradkárskych osadách, záhrady pri domoch, dvory, stavebné pozemky, orná pôda, trvale trávnaté porasty, lesy, vinice a iné).

Čo má vplyv na podanie DP?

Medzi zmeny, pri ktorých sa vyžaduje podanie daňového priznania patrí:

-    kúpa alebo predaj nehnuteľnosti,

-    darovanie nehnuteľnosti alebo nadobudnutie nehnuteľnosti darom,

-    nadobudnutie nehnuteľnosti dedením,

-    nadobudnutie nehnuteľnosť dražbou,

V prípade, že daňovník nadobudne nehnuteľnosť dedením alebo dražbou, tak je jeho povinnosťou podať daňové priznanie do 30 dní od vzniku daňovej povinnosti.

Príklad 2

Daňovník zdedili byt a na Osvedčení o dedičstve je uvedený dátum nadobudnutia právoplatnosti 25. 8. 2024. Čo sa týka vzniku daňovej povinnosti, tak tá vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, keď Osvedčenie o dedičstve nadobudlo právoplatnosť. To znamená, že daňovník má na podanie daňového priznania 30 dní, a to do od 1. 9. 2024.

-    rozhodnutie súdu o majetkovom vysporiadaní po rozvode,

-    získanie právoplatného stavebného povolenia alebo dodatočného stavebného povolenia,

-    získanie právoplatného kolaudačného rozhodnutia,

-    získanie právoplatného povolenia na zmeny v užívaní stavby,

-    získanie právoplatného povolenia na zmeny v užívaní bytu alebo časti bytu,

-    zbúranie stavby,

-    pozemkové úpravy,

-    dlhodobý nájomný vzťah zapísaný v katastri,

-    zmena výmery parcely rozdelením,

-    iné dôležité skutočnosti, ktoré majú vplyv na vyrubenie dane z nehnuteľností.

Vyrubenie dane a podanie DP

Rozhodujúcim je stav k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Na ostatné zmeny skutočností rozhodujúcich pre daňovú povinnosť v priebehu zdaňovacieho obdobia sa neprihliada. Povinným pre výpočet dane je mesto alebo obec. Daň je vyrubená rozhodnutím, v ktorom je stanovený aj spôsob platby dane a číslo účtu, na ktorý sa platba poukáže. Zákon nevylučuje možnosť platenia dane z nehnuteľností aj v splátkach. Uvedenú možnosť môže určiť správca dane, pričom musí byť v rámci rozhodnutia stanovená aj lehota splatnosti jednotlivých splátok.

Na podanie daňového priznania musí byť použité predpísané tlačivo, a to bez ohľadu na to, či je daňovníkom fyzická osoba alebo je daňovníkom právnická osoba. Tlačivo je možné si stiahnuť zo stránky Ministerstva financií, prípadne si ho vypýtať na mestskom či obecnom úrade. Vyplnené tlačivo daňového priznania daňovník podáva príslušnému správcovi dane, čiže mestu alebo obci, taktiež ho môže daňovník poslať poštou alebo elektronicky. K elektronickému spôsobu podania je možné pristúpiť po registrácii na portáli Finančnej správy SR.

Elektronické služby

Systém elektronických služieb upravuje ustanovenie § 98b zákona o miestnych daniach. Ustanovenie upravuje možnosť poskytovania elektronických služieb obcou pre miestne dane a poplatky a sprístupnenie osobného spisu daňového subjektu v klientskej zóne elektronickej služby. Ustanovenie okrem iného vymedzuje jednotlivé druhy služieb obce, a to

–   službu zasielania oznámení o výške dane alebo poplatku na príslušné zdaňovacie obdobie,

–   službu predvyplneného priznania k dani z nehnuteľnosti.

Služba oznámenie o výške dane alebo poplatku je určené pre fyzické osoby nepodnikateľov, ktorí nepoužívajú aktivovanú eGov schránku a chcú sa odbremeniť od doručovania písomných rozhodnutí obce do vlastných rúk, čiže žlté upovedomenie o uložení zásielky. Uvedené riešenie šetrí daňovému subjektu čas a obci financie za doručovanie písomností poštou. Takýto spôsob môže byť použitý pri každej miestnej dani a poplatku upravenej v zákone o miestnych daniach. Oznámenie sa zasiela na email určený daňovým subjektom alebo do jeho osobnej zóny na klientskom portáli obce.

Služba predvyplneného priznania k dani z nehnuteľnosti je určené pre tých daňovníkov, ktorí využijú elektronickú službu návrhu na vklad do katastra nehnuteľností v štruktúrovanej forme s náležitosťami rozhodujúcimi pre určenie priznanej nehnuteľnosti s tým, že daňovník má možnosť priznanie opraviť, doplniť alebo ho podpísať a doručiť samospráve.

Oslobodenie od dane

Priamo zo zákona je ustanovená možnosť pre správcu dane oslobodiť od dane ďalšie kategórie pozemkov, stavieb alebo bytov. Zákon o miestnych daniach a miestnom poplatku obsahuje výnimky na oslobodenie. Zákon presne určuje, kedy a kto je od platenia dane oslobodený. Ide najmä o majetok štátu, samospráv, vyšších územných celkov a i.

Musia byť splnené podmienky ustanovené vo všeobecne záväznom nariadení obce alebo mesta.

Mesto alebo obec má možnosť poskytnúť úľavu, či odpustenie dane hlavne z dôvodu veku, získania preukazu ŤZP, poberania dávok v hmotnej núdzi, prevažnej či úplnej bezvládnosti, obmedzeného využitia z dôvodu rozsiahlej rekonštrukcie, stavebnej uzávery alebo umiestnenia na podkopanom pozemku.

Daňovník môže požiadať správcu dane o úľavu alebo o odpustenie dane do 31. januára. Aj v tomto prípade je rozhodujúci stav k 1. januáru. Ak termín splnený nebude, tak nárok na úľavu zaniká a daňovník má možnosť opätovne požiadať o úľavu alebo odpustenie až v nasledujúcom roku.

Nepodanie priznania v riadnom termíne

Zákon o miestnych daniach vymedzuje sankčný mechanizmus pre prípad, ak fyzická osoba alebo právnická osoba nepodá daňové priznanie k dani z nehnuteľnosti v riadnom termíne. V uvedenom prípade bude tejto osobe uložená pokuta, ktorú vyrubuje správca dane. Výška pokuta nemôže byť viac ako vo výške 3 000 eur.

Daň z pozemkov

Ustanovenie § 6 vymedzuje čo je predmetom dane z pozemkov na území Slovenskej republiky. Podľa právnej úpravy majú vlastníci a užívatelia ostatných poľnohospodárskych plôch povinnosť platiť dane v súlade so zákonom o miestnych daniach, pričom je určujúce zaradenie pozemku podľa katastra, ak nie je v zákone ustanovené inak. Ide o zaradenie pozemku do príslušnej skupiny podľa § 6 ods. 1 zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku.

Je ustanovené, aby sa ostatné plochy, ktoré sa používajú v poľnohospodárstve alebo lesnom hospodárstve a súčasne sú evidované v katastri nehnuteľnosti so samostatným kódom využitia pozemku na poľnohospodárske a lesné využitie, boli klasifikované medzi ornú pôdu, chmeľnice, vinice, ovocné sady a trvalé trávne porasty, ktoré sú predmetom dane z pozemkov. Výsledkom uvedenej úpravy je určenie sadzby dane z pozemkov za takéto ostatné plochy ako pri ornej pôde a ďalších poľnohospodárskych pozemkoch. Nutnou podmienkou je, aby tieto ostatné plochy boli vedené na liste vlastníctva v katastri nehnuteľnosti s priradeným kódom spôsobu využitia pozemkov.

V súvislosti s reformou stavebnej legislatívy sa od 1. 4. 2025 zosúlaďujú osobitné právne predpisy so schválenými zákonmi na úseku územného plánovania a výstavby. Dôjde k odstráneniu prekážky fungovania novej stavebnej legislatívy v osobitnej právnej úprave a reflektujúc zmeny v procesoch územného konania a výstavby v osobitných predpisoch. Od uvedeného dátumu sa mení aj zákon o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady.

V ustanovení § 6 odseku 5, ktorý upravuje predmet dane z pozemkov, je negatívne vymedzený stavebný pozemok na účely dane z nehnuteľností. Za stavebný pozemok sa nepovažuje pozemok, na ktorom sa realizuje drobná stavba, zmena stavby, prístavba alebo nadstavba. Ak rozhodnutie o povolení stavby stratí platnosť a zároveň sa nezačali stavebné práce na pozemku, taký pozemok nie je ďalej stavebným pozemkom a zaradí sa na účely dane z pozemkov podľa evidencie v katastri nehnuteľností. Ak v rozhodnutí o povolení stavby bude uvedený aj pozemok (parcela) vo vlastníctve inej osoby ako osoby stavebníka a na tomto pozemku budú realizované len inžinierske stavby, pozemok sa na účely dane z nehnuteľností nepovažuje za stavebný pozemok.

V ustanovení § 7 je zavedená úprava, podľa ktorej sa za hodnotu pozemkov, na ktorých sú ostatné plochy využívané na poľnohospodárstvo a lesné hospodárstvo, použila rovnaká hodnota ako je v prílohe č. 1 zákona pre ornú pôdu. Bola ustanovená primeraná lehota na reevidenciu pozemkov v katastri nehnuteľnosti a prípravu nového tlačiva priznania k dani nehnuteľnosti, ako aj prípravu VZN a informačných systémov samosprávy. V súvislosti s novou stavebnou legislatívou od 1. 4. 2025 dochádza k zmene pojmu stavebné povolenie na pojem rozhodnutie o povolení stavby.

Ročná sadzba dane z pozemkov je 0,25 %. Ročná sadzba dane z pozemkov môže byť zo strany správcu dane upravená všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo v jej jednotlivej časti alebo v jednotlivom katastrálnom území, a to môže byť nielen znížená ale i zvýšená vždy k účinnosti 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Daň z pozemkov bude vypočíta ako súčin základu dane a ročnej sadzby dane z pozemkov.

Daň zo stavieb

Predmetom dane sú predmety, ktoré vymedzuje zákon o miestnych daniach v ustanovení § 10.

Od 1. 4. 2025 dochádza k spresneniu definície stavba na bývanie. Ide o zmenu v súvislosti s úpravou pojmov v zákone o výstavbe.

Daňovníkom je vlastník stavby alebo správca stavby vo vlastníctve štátu, alebo správca stavby vo vlastníctve obce, alebo správca stavby vo vlastníctve vyššieho územného celku.

Stavbou na bývanie je bytová budova, v ktorej je viac ako polovica podlahovej plochy všetkých podlaží určená a vhodná na trvalé bývanie a takou stavbou bude aj rodinný dom určený na trvalé bývanie, ktorý má najviac tri byty. Aby neboli bytové budovy s najviac troma bytmi a rodinné domy s najviac troma bytmi zdaňované v režime dane z bytov, ustanovená bola lex specialis podmienka zdanenia stavieb na bývanie s najviac troma bytmi priamo v zákone o miestnych daniach. Uvedeným sa zabezpečuje, že všetky bytové budovy s najviac troma bytmi a rodinné domy s najviac troma bytmi budú zdanené ako stavba na bývanie a bytové budovy s najmenej štyrmi bytmi budú zdanené v režime dane z bytov a nebytových priestorov.

Základom dane zo stavieb je výmera zastavanej plochy v m². Ročná sadzba dane zo stavieb je 0,033 eura za každý aj začatý m² zastavanej plochy. Správca dane má možnosť všeobecne záväzným nariadením podľa miestnych podmienok v obci alebo jej jednotlivej časti alebo v jednotlivom katastrálnom území upraviť, čiže znížiť alebo zvýšiť sadzbu tejto dane, a to od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Daň zo stavieb sa vypočíta ako súčin základu dane a ročnej sadzby dane zo stavieb.

Bolo upresnené ustanovenie zákona o určení ročnej sadzby dane zo stavieb. Upresnila sa povinnosť správcu dane upraviť rozdiel medzi sadbami tejto dane na 10-násobok medzi najvyššou a najnižšou ročnou sadzbou dane. Uvedený násobok najnižšej ročnej sadzby dane sa vzťahuje na sadzby dane určené v jednotlivej časti obce, ak má obec určené jednotlivé časti v zmysle § 17a zákona, a to na sadzby dane určené v jednotlivom katastrálnom území, ak má obec viac katastrálnych území.

Takto zavedené riešenie má za cieľ ochrániť najmä menej ekonomicky alebo sociálne slabších občanov, u ktorých by mohol byť spôsobený dosť značný nárast tejto daňovej povinnosti.

Splnenie povinnosti zavedenia upraviť rozdiel medzi ročnými sadbami tejto dane na 10-násobok medzi najvyššou a najnižšou ročnou sadzbou dane, bol posunutý zo zdaňovacieho obdobia 2024 na zdaňovacie obdobie 2027. Uvedený časový priestor pomôže obciam a mestám sa čo najlepšie pripraviť na uvedenú skutočnosť. V praxi majú mestá a obce ako správcovia dane, väčšie rozdiely medzi sadzami dane ako desaťnásobok, ale aj to je spôsobené tým, že ide o kvalitatívne rozdielne časti obce alebo rozdielne katastrálne územia. Práve preto bola doplnená zákonná povinnosť tak, že uvedené maximálne rozpätie (10 -násobok) medzi sadzbami tejto dane sa posudzuje v rámci jednotlivej časti obce (ak sú správcom dane určené) alebo jednotlivé katastrálne územie, ak má obec viac katastrálnych území.

Daň z bytov

Daňovníkom tejto dane je

-    vlastník bytu alebo nebytového priestoru,

-    správca bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve štátu,

-    správca bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve obce,

-    správca bytu alebo nebytového priestoru vo vlastníctve vyššieho územného celku.

Predmetom uvedenej dane z bytov v bytovom dome, v ktorom aspoň jeden byt alebo nebytový priestor nadobudli do vlastníctva fyzická osoba alebo právnická osoba, sú byty a nebytové priestory. Byt alebo časť bytu v bytovom dome, ktorý sa k 1. januáru zdaňovacieho obdobia využíva na iný účel ako bývanie, sa na účely tohto zákona považuje za nebytový priestor. Nebytový priestor alebo jeho časť v bytovom dome, ktorý sa k 1. januáru zdaňovacieho obdobia využíva na bývanie, sa na účely tohto zákona považuje za byt.

S účinnosťou od 1. 4. 2025 sa za nebytový priestor využívaný na bývanie bude považovať byt, a teda pri výpočte dane z bytov za takýto nebytový priestor alebo jeho časť sa použije sadzba dane z bytov, čím došlo k riešeniu zdanenia rôznych apartmánov a apartmánových bytov slúžiacich na trvalé bývanie tým, že sa jednoznačne zdania ako byty.

Základom tejto dane je výmera podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru v m². Ročná sadzba dane z bytov je 0,033 eura za každý aj začatý m² podlahovej plochy bytu a nebytového priestoru. Daň z bytov sa vypočíta ako súčin základu dane podľa § 15 a ročnej sadzby dane z bytov podľa § 16.

RADA!

V budúcnosti môže dôjsť k rôznym zmenám, kedy sa napríklad za luxusnú nehnuteľnosť bude platiť vyššia daň. Uvedené vízie prichádzajú nielen zo strany centrálnej banky, ale i zo strany ministerstva financií. Na základe analýzy Národnej banky by bol spravodlivejší iný model výberu daní, ktorý je bežný v západnej Európe, a to na základe cenovej mapy. Všetko by sa odvíjalo nielen od katastra nehnuteľnosti, ale i od rozhodnutí finančnej správy, prípadne i od rozhodnutia ministerstva financií. Uvedené subjekty by v podstate museli ohodnotiť všetky nehnuteľnosti, na základe čoho by bola vytvorená akási cenová mapa Slovenska. Zároveň by neboli vylúčené výnimky, a to v prípade dôchodcov, ktorí majú byty i v centrách väčších miest. Vytvorenie cenových máp však trvá veľmi dlhé obdobie a len čas ukáže, či sa ministerstvo financií prikloní k uvedenému spôsobu a tým by mohlo dôjsť k znižovaniu deficitu.

Ing. Daniela Ivanáková