Cudzia nehnuteľnosť v podnikaní PO

V podnikateľskej praxi je bežným postupom, že k uskutočňovaniu podnikateľskej činnosti sú využívané nielen vlastné, ale aj prenajaté, či vypožičané nehnuteľnosti (pozemky a stavby). Sú využívané na obchodné, výrobné účely, ale aj na poskytovanie služieb či na administratívne účely. Ako právne predpisy legislatívne upravujú možnosti prenájmu podnikajúcou právnickou osobou? Aké sú daňové dosahy takéhoto dojednania na strane nájomcu?

Operatívny prenájom nehnuteľností

O operatívnom prenájme hovoríme vtedy, keď sa prenajatá vec po skončení nájomného vzťahu vracia prenajímateľovi. Nájomný vzťah vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorá je upravená v § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Nájomnou zmluvou prenajímateľ prenecháva vec (hnuteľnú alebo nehnuteľnú) nájomcovi za odplatu, aby ju dočasne (v dojednanej dobe) užíval alebo bral z nej úžitky. Prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Na druhej strane nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve, a ak sa nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Nájomca je povinný platiť nájomné podľa uzatvorenej zmluvy, inak nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania. Nájomné podľa Občianskeho zákonníka je vymedzené ako odplata za užívanie alebo branie úžitkov z užívania akejkoľvek veci. 

Špeciálnou právnou normou sa riadi prenájom nebytových priestorov, a to zákonom č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v z.n.p. (ďalej len „zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov“). Podľa § 1 písm. a) tohto zákona nebytovými priestormi treba rozumieť miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Nebytový priestor môže prenajímateľ prenechať na užívanie inému zmluvou o nájme.

Na účely zákona o dani z príjmov pod pojem „nájomná zmluva“ spadá podľa § 17 ods. 20 tohto zákona okrem nájomnej zmluvy podľa § 663 a násl. Občianskeho zákonníka aj iný užívací vzťah uzatvorený napríklad na základe nepomenovanej zmluvy, zmluvy o zriadení vecného bremena, zmluvy o výpožičke alebo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov (§ 51, § 151n až 151r, § 659 až 662 ObčZ, § 6 zákona o nájme a podnájme nebytových priestorov). To znamená, že ustanovenia ZDP uplatňované v súvislosti s prenájmom majetku sa rovnako uplatnia aj v prípade majetku poskytnutého na základe uvedeného iného užívacieho vzťahu.

Účtovanie u nájomcu

U nájomcu sa záväzok z nájomného v podvojnom účtovníctve účtuje na ťarchu účtu 518 – Ostatné služby, ku ktorému si vytvorí nájomca potrebnú analytickú evidenciu. Súvzťažným účtom je účet 321 – Dodávatelia.

V prípade, ak je nájomca platiteľom DPH a vzniká mu právo na odpočítanie dane, príslušnú DPH účtuje na ťarchu účtu 343 – Daň z pridanej hodnoty. Ak však nájomca – platiteľ DPH nemá právo na odpočítanie dane, príslušnú DPH účtuje na ťarchu účtu 518 – Ostatné služby (viď § 52 ods. 5 Opatrenia MF SR č. MF/23054/2002-92 v z. n. p., ďalej len „postupy účtovania v PÚ“).

Nájomné pri operatívnom prenájme budov a stavieb

je u nájomcu daňovým výdavkom až po jeho zaplatení [§ 17 ods. 19 písm. b) ZDP]. V prípade, že tieto výdavky sú zaplatené fyzickej osobe, za príslušné zdaňovacie obdobie sa uznávajú najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy prislúchajúcej na zdaňovacie obdobie.

Ak s prenájmom budov a stavieb súvisia aj platby za ostatné služby spojené s ich užívaním a tieto platby sú u prenajímateľa považované za zdaniteľné príjmy, u nájomcu budú tie isté platby súčasťou základu dane až po zaplatení. Rovnako sa budú posudzovať aj platby za energie a ostatné služby spotrebované nájomcom, ak ich platí nájomca priamo dodávateľovi energií a služieb, pričom zmluvný vzťah s dodávateľom energií a služieb má uzatvorený prenajímateľ.

Ak by po skončení operatívneho prenájmu došlo ku kúpe prenajatej budovy alebo stavby, potom kupujúci má za určitých podmienok povinnosť v tomto zdaňovacom období upraviť aj základ dane. Podľa § 17 ods. 24 písm. b) ZDP ide o situáciu, keď kúpna cena tejto nehnuteľnosti je nižšia, ako je jej daňová zostatková cena. Kupujúci (bývalý nájomca) je v tomto prípade povinný zvýšiť základ dane, a to o kladný rozdiel medzi už uplatneným nájomným v daňových výdavkoch a odpismi, ktoré by mohol ako vlastník uplatniť z tohto majetku počas trvania nájomnej zmluvy. O vyčíslený rozdiel sa však zvyšuje vstupná cena nehnuteľnosti a teda sa opäť premietne do nákladov prostredníctvom odpisov.

Výdavky na opravu a údržbu prenajatej nehnuteľnosti

Pojem oprava je v účtovníctve definovaný ako odstránenie čiastočného fyzického opotrebenia alebo poškodenia majetku za účelom jeho uvedenia do predchádzajúceho alebo prevádzkyschopného stavu. Udržiavaním sa spomaľuje fyzické opotrebovanie, predchádza jeho následkom a odstraňujú sa drobnejšie závady.

Z ustanovení Občianskeho zákonníka vyplýva, že prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, alebo ak spôsob užívania nedohodol, obvyklé užívanie, a v tomto stave ju na svoje náklady udržiavať. Nájomca je teda povinný oznámiť prenajímateľovi bez zbytočného odkladu potreby opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ. Ak nájomca vynaložil na vec náklady pri oprave, na ktorú je povinný prenajímateľ, má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa.

Nájomca je však povinný sám sa starať o to, aby na veci nevznikla škoda. Zabezpečenie tejto povinnosti nájomcom spravidla vyžaduje aj pravidelné vykonávanie jeho bežnej údržby a odstraňovanie menších aj väčších chýb v dôsledku jeho opotrebovania. Náklady vynaložené na opravy a udržovanie sú v účtovníctve posudzované ako prevádzkové náklady v okamihu vzniku, a tak sú aj účtované. Tieto výdavky je možné považovať u nájomcu za daňové výdavky v rozsahu, v akom mu vyplýva povinnosť ich vykonávania z nájomnej zmluvy uzatvorenej v súlade s osobitnými predpismi (napr. § 51, § 151n až 151r, § 664 – 669, § 687 – 695 ObčZ, zákonom č. 116/1990 Zb.). Rozsah týchto povinností by mal byť preto dohodnutý v nájomnej zmluve. Problematika udržiavania a drobných opráv (ktoré má vykonávať nájomca) je napríklad pri prenájme bytu upravená v nariadením vlády č. 87/1995 Z. z., ktorým sa vykonávajú niektoré ustanovenia Občianskeho zákonníka (§ 5 – § 7 a príloha uvedeného nariadenia k § 687 ods. 2 ObčZ). 

Ak opravy prenajatej budovy sú vykonané nájomcom nad rámec jeho povinností dohodnutých v nájomnej zmluvy, ktoré by mali byť dohodnuté len v rozsahu povinností ustanovených pre nájomcu a prenajímateľa v súlade s osobitnými predpismi, potom v zmysle § 17 ods. 21 ZDP tieto výdavky vynaložené nájomcom na opravy prenajatého majetku zahrnuté do daňových výdavkov nad rámec jeho povinností dohodnutých v nájomnej zmluve v súlade s osobitnými predpismi sú u prenajímateľa nepeňažným príjmom.

V nájomnej zmluve sa v praxi často dohodne plnenie nájomného formou opravy budovy nájomcom (oprava strechy, omietky, okien a pod.) nad rozsah bežnej údržby. Ak napr. pôjde o opravu strechy v čiastke 10 000 eur, ktorá je v nájomnej zmluve dohodnutá ako plnenie nájomného, ide na strane nájomcu o daňový výdavok v súlade s § 2 písm. i) a § 17 ods. 1 ZDP a na strane prenajímateľa o zdaniteľný nepeňažný príjem z nájomného. V tomto prípade nepôjde o povinnosti nad rámec nájomnej zmluvy, ale prekročí sa rozsah povinností nájomcu podľa osobitných predpisov.

Keďže opravu zabezpečí a uhradí nájomca, tento účtuje aj o prijatých faktúrach za vykonané opravy od ich dodávateľa a až následne bude účtovať o refundácii voči nároku prenajímateľa na nájomné. Hodnota nájomcom uhradenej opravy je u nájomcu daňovým výdavkom v zdaňovacom období, v ktorom bola oprava vykonaná (účet 511), a súčasne prefakturovanie nákladov na opravu prenajímateľovi je zdaniteľným výnosom (účet 602). Vplyv opravy na základ dane nájomcu je neutrálny. Suma opravy je súčasťou základu dane formou zúčtovania nákladov budúcich období v časovej a vecnej súvislosti s nájomným.

Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti

Podľa § 667 ObčZ nájomca je oprávnený užívať vec spôsobom určeným v zmluve, ak sa v nej nedohodlo inak, primerane povahe a určeniu veci. Pokiaľ ide o zmeny na veci, tieto je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa. Úhradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Ak zmluva neurčuje inak, je oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorým v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci. Ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale sa nezaviazal na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

V prípade, že nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Zmeny stavieb sa na účely ZDP považujú za technické zhodnotenie.

Pojem technické zhodnotenie je vymedzený v § 29 ZDP a rozumejú sa ním výdavky

•    na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, rekonštrukciu a modernizáciu a súčasne

•    prevyšujúce pri jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku 1 700 eur v úhrne za zdaňovacie obdobie.

Ak sú na prenajatej budove nájomcom vykonané práce, ktoré charakterom zodpovedajú technickému zhodnoteniu a sú vyššie ako 1 700 eur za zdaňovacie obdobie, vzniká nájomcovi podľa § 22 ods. 6 písm. d) ZDP kategória hmotného majetku – iného majetku. Technické zhodnotenie vykonané a uhradené nájomcom môže nájomca odpisovať, len ak sú splnené podmienky stanovené v § 24 ods. 2 ZDP. Základnou podmienkou je súhlas vlastníka (prenajímateľa) s odpisovaním technického zhodnotenia nájomcom na základe písomnej zmluvy a skutočnosť, že vstupná cena hmotného majetku u vlastníka nie je zvýšená o tieto výdavky.

Pri odpisovaní technického zhodnotenia postupuje nájomca spôsobom ustanoveným pre budovu alebo inú stavbu, ktorá bola technicky zhodnotená, t. j. tak, že technické zhodnotenie zaradí do odpisovej skupiny, v ktorej je zaradená technicky zhodnotená budova alebo stavba a začne ho odpisovať ako v prvom roku odpisovania rovnomerným spôsobom odpisovania. Ak je však budova používaná na niekoľko účelov, nájomca zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny na základe účelu, na ktorý nájomca využíva prenajatý majetok. Napr. ak budova je využívaná zo 40 % na výrobné účely a zo 60 % na administratívne účely, budovu ako celok zaradí prenajímateľ do 6. odpisovej skupiny ako administratívnu budovu. Nájomca má prenajatú časť využívanú na výrobné účely a preto technické zhodnotenie, ktoré vykoná na tejto časti nehnuteľnosti zaradí do 5. odpisovej skupiny. V prípade, ak by nájomca chcel zmeniť účel využitia prenajatej nehnuteľnosti z výrobného účelu na administratívny alebo naopak, môže tak urobiť len na základe povolenia v súlade s povinnosťami určenými v § 76 až 85 stavebného zákona.

Ak po skončení nájmu nebude technické zhodnotenie nájomcom plne odpísané, môže sa nájomca s prenajímateľom dohodnúť na odplatnom prevode technického zhodnotenia. V prípade, že prenajímateľ uhradí nájomcovi v určitej dohodnutej výške náklady na technické zhodnotenie, zostatková cena predaného technického zhodnotenia (iného majetku) bude u nájomcu uznaným daňovým výdavkom v súlade s § 19 ods. 3 písm. b) ZDP. Ak technické zhodnotenie bolo nájomcom vykonané na budove alebo stavbe odpisovanej v 6. odpisovej skupine, pri zahrnutí zostatkovej ceny do daňových výdavkov sa v tomto prípade neuplatní limit do výšky príjmu z predaja [§ 19 ods. 3 písm. b) ods. 1 ZDP]. U prenajímateľa táto uhradená suma zvýši vstupnú cenu budovy alebo stavby, na ktorej bolo technické zhodnotenie vykonané.

V prípade, že prenajímateľ technické zhodnotenie nájomcovi neuhradí, zostatková cena vyradeného technického zhodnotenia je u nájomcu nedaňovým výdavkom v súlade s § 21 ods. 2 písm. f) ZDP. Na strane prenajímateľa sa táto zostatková cena zdaní ako nepeňažný príjem podľa § 17 ods. 20 ZDP.

V účtovníctve nájomcu sa podľa § 41 postupov účtovania v PÚ technické zhodnotenie vykonané na prenajatej nehnuteľnosti a odpisované nájomcom odpíše v priebehu nájmu. Zostatková cena technického zhodnotenia sa pri predčasnom skončení nájmu účtuje na ťarchu účtu 551 – Odpisy dlhodobého nehmotného majetku a dlhodobého hmotného majetku. Ak sa nájomca s prenajímateľom dohodnú o odplatnom prevode technického zhodnotenia, účtuje sa o takomto prevode v účtovníctve nájomcu ako o predaji dlhodobého hmotného majetku. Technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti sa účtuje na účte, na ktorom by sa táto účtovala, ak by bol nájomca jej vlastníkom.

V praxi dochádza aj k takej situácii, že technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa vykoná nájomca, ale následne prenajímateľ hodnotu technického zhodnotenia zohľadní formou zníženia nájomného až do času, kým bude celá hodnota technického zhodnotenia vrátená.

Nájomné zaplatené vykonaním technického zhodnotenia ovplyvňuje základ dane nájomcu v súlade s účtovníctvom.

Vypožičané nehnuteľnosti

S účinnosťou od 1. 1. 2020 sa do legislatívnej skratky „nájomná zmluva“, ktorá je zavedená na účely ZDP v § 17 ods. 20, doplnili aj ustanovenia § 659 až § 662 ObčZ, ktoré upravujú zmluvu o výpožičke. V dôsledku tejto zmeny sa ustanovenia ZDP uplatňované v súvislosti s prenájmom majetku uplatnia rovnako aj pri vypožičanom majetku.

V súlade s § 659 až § 662 ObčZ zmluvou o výpožičke vznikne vypožičiavateľovi právo vec po dohodnutú dobu bezplatne užívať. Požičiavateľ je povinný odovzdať vypožičiavateľovi vec v stave spôsobilom na riadne užívanie a vypožičiavateľ je oprávnený užívať vec v súlade s účelom, ktorý sa v zmluve dohodol alebo ktorému obvykle slúži, pričom je povinný chrániť ju pred poškodením, stratou alebo zničením.

Aj keď z podstaty zmluvného vzťahu o výpožičke sa nepredpokladá, že by vypožičiavateľ mal právo robiť nejaké zmeny na vypožičanej veci, vo všeobecnosti nie je vylúčené, že zmluvné strany takéto právo vypožičiavateľa dojednajú. Práve z dôvodov, že sa takýmito dojednaniami v praxi nedodržiava zásada bezodplatnosti výpožičky (vypožičiavateľ vykonáva opravy a technické zhodnotenie na vypožičanom majetku), je výpožička pre daňové účely upravená tak, aby bola chápaná obdobne ako sa chápe nájomný vzťah.

Ak teda nastane situácia, že v zmluve o výpožičke napríklad zmluvné strany dojednajú právo vypožičiavateľa urobiť zmeny na vypožičanej veci a vypožičiavateľ s takýmto súhlasom požičiavateľa vykoná na vypožičanom majetku technické zhodnotenie, ktoré aj uhradí, za podmienky, že o toto technické zhodnotenie požičiavateľ nezvýši vstupnú cenu vypožičanej nehnuteľnosti môže toto technické zhodnotenie odpisovať aj vypožičiavateľ, a to ako iný majetok v súlade s § 22 ods. 6 písm. d) ZDP. Pri skončení zmluvy o výpožičke zostatková cena technického zhodnotenia je u vypožičiavateľa daňovým výdavkom, ak technické zhodnotenie na požičiavateľa prejde odplatne, v prípade bezodplatného odovzdania technického zhodnotenia zostatková cena u vypožičiavateľa nie je uznaným daňovým výdavkom.

Pokiaľ vypožičiavateľ opravuje vypožičanú nehnuteľnosť, pričom ide výdavky na opravy vynaložené a uhradené vypožičiavateľom nad rámec jeho povinnosti dohodnutých v zmluve o výpožičke v súlade s § 659 až 662 ObčZ, t. j. nad rámec výdavkov na také opravy, ktorými vypožičiavateľ je povinný zabezpečiť udržanie vypožičanej veci na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, tieto výdavky zahrnuté aj do daňových výdavkov sú podľa § 17 ods. 21 ZDP nepeňažným príjmom u požičiavateľa.

Obstaranie hmotného majetku formou finančného prenájmu

využívajú podnikatelia v prípade, ak by jednorazová investícia bola pre nich značnou záťažou. Takto si dokážu obstaranie majetku rozdeliť na viac rokov v mesačných splátkach a súčasne zabezpečiť kúpne právo na tento majetok.

V súvislosti s finančným prenájmom budov a stavieb uplatňuje nájomca do daňových výdavkov dva druhy výdavkov, a to odpisy a úrok. Charakter výdavkov zodpovedá podstate finančného prenájmu, ktorá spočíva v obstaraní hmotného majetku na základe nájomnej zmluvy s dojednaným právom kúpy prenajatej veci, pri ktorom cena, za ktorú prechádza vlastnícke právo k prenajatému majetku z prenajímateľa na daňovníka, ktorý obstaráva hmotný majetok formou finančného prenájmu, je súčasťou celkovej sumy dohodnutých platieb. Súčasne musia splnené tieto podmienky [§ 2 písm. s) ZDP]:

•    vlastnícke právo prechádza po skončení nájmu bez zbytočného odkladu na daňovníka, ktorý obstaráva hmotný majetok formou finančného prenájmu,

•    doba trvania nájmu je najmenej 60 % doby odpisovania podľa § 26 ods. 1 ZDP.

Odpisy budovy alebo stavby prena­jatej formou finančného prenájmu

sú daňovým výdavkom v rámci ustanovenia § 19 ods. 3 písm. a) ZDP. Spôsob odpisovania osobitne upravuje § 26 ods. 8 ZDP. V súlade s týmto ustanovením sa budovy a stavby obstarané formou finančného prenájmu odpisujú rovnako, ako budovy alebo stavby obstarané akýmkoľvek iným spôsob, teda počas doby odpisovania v príslušnej odpisovej skupine, do ktorej sa zaradia podľa kódu Klasifikácie stavieb. Vstupnou cenou je cena, za ktorú sa majetok obstaral (istina), zvýšená o náklady súvisiace s obstaraním, vynaložené nájomcom do doby zaradenia tohto majetku do užívania. Prípadné technické zhodnotenie vykonané na budove alebo stavbe obstarávanej formou finančného prenájmu sa po dokončení a uvedení do užívania stáva súčasťou vstupnej ceny. Súčasťou obstarávacej (vstupnej) ceny u daňovníka, ktorý obstaráva nehnuteľnosti formou finančného prenájmu, nikdy nie je daň z pridanej hodnoty.

Okrem tej časti celkových dohodnutých platieb, ktorá sa do daňových výdavkov premietne prostredníctvom odpisov (istina), daňovo uznaným výdavkom je aj tá časť dohodnutých platieb uhrádzaná prenajímateľovi, ktorá presahuje sumu istiny. Postupy účtovania aj ZDP túto sumu označujú ako splatný finančný náklad, t.j. úrok. Pri finančnom prenájme sa úrok zahrnie do základu dane počas celej doby trvania finančného prenájmu v súlade s účtovníctvom [§ 19 ods. 3 písm. o) ZDP)].

Ak dôjde k porušeniu podmienok finančného prenájmu ustanovených v § 2 písm. s) ZDP, potom sa podľa § 17 ods. 24 písm. a) ZDP pri vyradení budovy alebo stavby zahrnuje do daňových výdavkov daňová zostatková cena podľa 19 ods. 3 písm. b), d) e) alebo písm. g) ZDP. Uvedené sa nevzťahuje na predčasné odkúpenie predmetu finančného prenájmu, t. j. v tomto prípade nájomcovi nevzniká povinnosť upraviť základ dane a len pokračuje v odpisovaní budovy alebo stavby už ako vlastník. Suma, za ktorú sa predmet finančného prenájmu odkúpi, predstavuje určitú formu platby navyše, t. j. kompenzáciu, resp. sankciu za nezaplatené úroky, ktoré už lízingová spoločnosť nemôže od nájomcu žiadať z dôvodu predčasného odkúpenia, preto táto suma nezvyšuje vstupnú cenu. V súlade s § 17 ods. 19 písm. g) ZDP takáto kompenzácia ako zmluvná pokuta je po zaplatení uznaným daňovým výdavkom.

V praxi často dochádza aj k postúpeniu zmluvy o finančnom prenájme na nového nájomcu. V tomto prípade sa postupuje ako pri kúpe a predaji majetku. Pôvodný nájomca zostatkovú cenu zahrnie do základu dane podľa § 19 ods. 3 písm. b) ZDP, to znamená, že v prípade budovy odpisovanej v odpisovej skupine 6 sa zostatková cena zahrnie do daňových výdavkov len do výšky príjmov (výnosov) z predaja zahrnutých do základu dane. Odstupné dohodnuté pri postúpení zmluvy o finančnom prenájme je u pôvodného nájomcu zdaniteľným príjmom. Nový nájomca predmet finančného prenájmu, ktorého obstarávacia cena je vo výške zostatku istiny prevzatej od pôvodného nájomcu zvýšená o odstupné, zaradí ako novoobstaraný majetok a odpisuje ho počas doby odpisovania ustanovenej pre príslušnú odpisovú skupinu podľa § 26 ZDP.

Finančný prenájom pozemkov

je špecifický v tom, že pozemky nie sú hmotným majetkom odpisovaným, preto zákon o dani z príjmov osobitným spôsobom ustanovil minimálnu dobu finančného prenájmu. Doba trvania nájmu pozemku, na ktorom je umiestnená budova alebo stavba zaradená do odpisovej skupiny 5, je najmenej 60 % doby odpisovania takéhoto majetku a doba trvania nájmu pozemku, na ktorom nie je umiestnená budova alebo stavba zaradená do odpisovej skupiny 6, je najmenej 60 % doby odpisovania takéhoto majetku.

RADA!

V prípade, že predmetom prenájmu je budova spolu s pozemkom, cena, za ktorú prechádza vlastnícke právo k prenajatému pozemku z prenajímateľa na daňovníka, ktorý obstaráva hmotný majetok formou finančného prenájmu, musí byť vyčíslená osobitne z toho dôvodu, že pozemok nie je odpisovaný a pri predaji budovy spolu s pozemkom je možné podľa § 19 ods. 3 písm. e) ZDP uznať vstupnú cenu ako daňový výdavok len do výšky príjmu z predaja.

Ing. Jana Bielená

ZÁKON č. 595/2003 Z. z.
o dani z príjmov

Daňové výdavky

§ 19

(3) Daňovými výdavkami sú aj

a)  odpisy hmotného majetku a nehmotného majetku (§ 22 až 29), okrem hmotného majetku poskytnutého na prenájom, pri ktorom sa do daňových výdavkov prenajímateľa zahrnujú odpisy najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu tohto majetku prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie, a ak je hmotný majetok poskytnutý na prenájom iba z časti alebo len časť zdaňovacieho obdobia, výška odpisov zahrnovaných do daňových výdavkov prenajímateľa sa určí podľa rozsahu a doby prenájmu tohto majetku, pričom tento limit výšky odpisov sa nevzťahuje na prenájom hmotného majetku zaradeného v odpisových skupinách 0 až 4 u mikrodaňovníka, a ak ide o mikrodaňovníka, ktorým je fyzická osoba, len na prenájom hmotného majetku zaradeného do obchodného majetku [§ 2 písm. m)] v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2; neuplatnená časť ročného odpisu prenajatého hmotného majetku sa uplatní počnúc rokom nasledujúcim po uplynutí doby odpisovania hmotného majetku podľa § 26 ods. 1 vo výške ročného odpisu vypočítaného ako pomer vstupnej ceny hmotného majetku a doby odpisovania ustanovenej pre príslušnú odpisovú skupinu v § 26 ods. 1, a ak je hmotný majetok poskytnutý na prenájom, do výšky príjmov z prenájmu,

b)  zostatková cena (§ 25 ods. 3) alebo pomerná časť zostatkovej ceny hmotného majetku a nehmotného majetku pri jeho vyradení

1. predajom okrem zostatkovej ceny osobných automobilov zatriedených do kódu Klasifikácie produktov 29.10.2, motorových vozidiel na jazdu na snehu a podobných vozidiel s motorom zatriedených do kódu Klasifikácie produktov 29.10.52, rekreačných a športových člnov zatriedených do kódu Klasifikácie produktov 30.12, lodí a plavidiel zatriedených do kódu Klasifikácie produktov 30.11, lietadiel a kozmických lodí a podobných zariadení zatriedených do kódu Klasifikácie produktov 30.3, motocyklov a ich modifikácií zatriedených do kódu Klasifikácie produktov 30.91, bicyklov a iných kolesových vozidiel bez motora zatriedených do kódu Klasifikácie produktov 30.92.1 a budov ...