Aktuálne zmeny zákona
o vlastníctve bytov
a nebytových priestorov

1. Úvodom

Zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov č. 182/1993 Z. z. v znení neskorších predpisov (ďalej aj „ZVBNP“, aj „zákon“) je s účinnosťou od 1. novembra 2018 opäť novelizovaný. Posledná novela zákona bola uverejnená v Zbierke zákonov SR pod číslom 283 z roku 2018 (ďalej aj „novela“, aj „posledná novela“). Vždy keď dôjde k vydaniu novely zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov zásadnejšieho charakteru, je vhodné byť o takej zmene informovaný či už ako vlastník nehnuteľnosti, alebo ako subjekt poskytujúci služby aj v tejto oblasti.

Podľa dôvodovej správy účelom novely je predovšetkým zjednodušenie a sprehľadnenie právnej úpravy rozhodovania vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj odstránenie niektorých výkladových problémov súvisiacich so správou bytového domu obomi zákonnými formami (správca a spoločenstvo vlastníkov). Podľa autorov predmetnej novely súčasné znenie dotknutých ustanovení zákona je do veľkej miery nesystematické a neprehľadné, čo v praxi so sebou prináša dlhodobo mnohé výkladové nejasnosti a praktické komplikácie, ktoré sťažujú alebo bránia riadnemu fungovaniu správy bytového domu. Nová úprava má podľa nich priniesť predovšetkým jednoznačnejšiu, systematickejšiu a prehľadnejšiu úpravu prijímania rozhodnutí vlastníkmi.

2.   Úprava práva a povinnosti vlastníkov v dome

2.1   Náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru

Najmä z dôvodu obsoletnosti, ako aj z dôvodu novej zákonnej úpravy v ostatných ustanoveniach poslednej novely, boli upravené, či vypustené niektoré náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru (ďalej aj „zmluva o prevode“), upravené v § 5 ZVBNP:

–   vypustená je povinnosť zistenia technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada [pôvodne stanovené v § 5 ods. 1 písm. f) ZVBNP],

–   prílohou zmluvy o prevode už nie je „vyhlásenie“ ale „potvrdenie“ správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv,

–   aj keď ostala povinnosť nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru urobiť vyhlásenie o pristúpení k zmluve v zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru podľa § 5 ods. 1, písm. f) ZVBNP, novelou sa spresnilo znenie ustanovení ZVBNP o pristupovaní k zmluve o výkone správy alebo k zmluve o spoločenstve. Doterajšia formulácia znejúca ako povinnosť nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru ešte niečo vykonať, t. j.  nadobúdateľ „je povinný pristúpiť k zmluve“, bola zmenená na formuláciu právnej skutočnosti spojenej so zmluvou o prevode, bez potreby akéhokoľvek ďalšieho právneho úkonu, t. j.  nadobúdateľ „pristupuje k zmluve“.

–   v prípade prvého prevodu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome už nie je vyžadované vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru (pôvodne stanovené v § 5 ods. 2 ZVBNP),

–   s návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností už nie je povinnosť predkladať dokumentáciu, z ktorej by bola zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva, nakoľko táto dokumentácia je už v katastri nehnuteľností evidovaná od prvého vkladu vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome (pôvodne stanovené v § 5 ods. 5 ZVBNP),

–   k prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa v zmysle novely pripájajú nielen situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku, ale aj vyznačenie garážových stojísk a skladových priestorov.

2.2   Uzatváranie zmlúv
so subjektmi vykonávajúcimi správu domu

Preformulovaním ustanovenia § 6 ods. 1 bola poslednou novelou explicitne stanovená povinnosť vlastníkov bytov a nebytových priestorov zabezpečiť správu domu spoločenstvom alebo správcom. Tiež bolo explicitne stanovené, že ak boli v dome uzavreté viaceré zmluvy ohľadom zabezpečenia výkonu správy domu, je platná len zmluva o výkone správy alebo zmluva o spoločenstve uzavretá ako prvá; ostatné zmluvy sú neplatné.

Pre uzatváranie zmlúv o výkone správy ako aj zmlúv o spoločenstve sú poslednou novelou stanovené presnejšie a jednotnejšie pravidlá:

–   zmluvy musia byť podpísané predsedom alebo správcom (podľa druhu zmluvy) na jednej zmluvnej strane a osobou poverenou vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome na druhej zmluvnej strane. Z doslovnej formulácie vyplýva možnosť poveriť podpísať za vlastníkov v dome zmluvu aj správcu, avšak predsedu spoločenstva nie, nakoľko tam je vyžadovaná „iná osoba“. Akým spôsobom bude taká osoba poverená nie je ZVBNP stanovené, preto je možné odporučiť, aby už pri rozhodnutí o schválení zmluvy o spoločenstve alebo o výkone správy na schôdzi alebo pri písomnom hlasovaní bola taká osoba poverená a tiež aby taká osoba na schôdzi výslovne do zápisnice poverenie prijala. Z uvedeného tiež vyplýva vhodnosť čo najpresnejšieho schválenia znenia zmluvy, aby takým znením bola poverená osoba pri podpise zmluvy viazaná.

–   pravosť podpisov osôb podpisujúcich za zmluvné strany musí byť úradne osvedčená,

–   predseda spoločenstva ako aj správca sú povinní doručiť schválenú zmluvu a pri jej zmene úplné znenie zmluvy každému vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome do 30 dní od jej schválenia vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Rozdielom medzi doručovaním vykonávaným správcom podľa § 8a ods. 1 ZVBNP a predsedom spoločenstva podľa § 7a ods. 1 ZVBNP spočíva v uvedení dosť zásadného odkazu na osobitný predpis číslo 12e) uvedeného v § 8a ods. 1, 5. vete ZVBNP, ktorý sa vzťahuje len na doručovanie vykonávané správcom. Pri doručovaní vykonávanom predsedom spoločenstva však takýto odkaz chýba. Na základe predmetného odkazu sa uľahčuje doručovanie aplikáciou ustanovení §§ 106, 112 a 113 Civilného sporového poriadku (ďalej „CSP“) o doručovaní písomností inak ako do vlastných rúk za použitia právnej domnienky doručenia. 

2.3   Právne postavenie zástupcu vlastníkov

Novelou bol preformulovaný celý odsek 5 v § 8a o zástupcoch vlastníkov. Okrem zmenenej formulácie uvedeného ustanovenia však došlo aj k týmto zmenám oproti pôvodnému zneniu ZVBNP:

–   zástupca vlastníkov už nezabezpečuje „styk“ ale „komunikáciu“ vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome so správcom,

–   zástupcom vlastníkov môže byť len vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome. Tak ako aj v minulosti bola do ZVBNP zakotvená takáto nepresne naformulovaná povinnosť pre predsedu spoločenstva vlastníkov, nie je ani v tomto prípade z doslovnej formulácie ustanovenia jasné, či zástupca musí byť vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dotknutom dome („v dome spravovanom spoločenstvom“) alebo v ktoromkoľvek dome v Slovenskej republike. Podľa § 32g ZVBNP ak zástupca vlastníkov nie je vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome, vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome zvolia nového zástupcu vlastníkov do 30. júna 2019; zákonodarca však neuvádza, čo sa stane, ak si ho vlastníci nezvolia.

–   zástupca vlastníkov je povinný uplatňovať voči správcovi nielen požiadavky vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v súlade so zmluvou o výkone správy ako tomu bolo v minulosti, ale aj v súlade s prijatými rozhodnutiami vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

–   o výške odmeny zástupcu vlastníkov rozhodujú v súlade s § 14 b ods. 1 písmeno h) ZVBNP vlastníci v dome nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome.

2.4   Preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv

Tvorba a použitie fondu prevádzky, údržby a opráv domu prešla nasledovnými zmenami:

–   do podlahovej plochy bytu sa podľa poslednej novely nezarátavajú popri balkónoch a lodžiách aj terasy, avšak do podlahovej plochy sa v zmysle § 2 ods. 7 ZVBNP zarátavajú terasy, ktoré nie sú spoločnými časťami domu. Jedná sa pravdepodobne len o terasy, ktoré boli k domu pristavané na vedľajšom pozemku, či na inej nehnuteľnosti, alebo ktoré sú spoločnými zariadeniami domu (napríklad nejaká konštrukcia zavesená na dome, slúžiaca pôvodne na iný účel – účel spoločného zariadenia), nakoľko si je len ťažko možné predstaviť, aká terasa nie je spoločnou časťou domu, keďže spravidla je identická so stropom (strechou) bytu alebo nebytového priestoru pod ňou.

–   ak k bytu ale po novom už aj k nebytovému priestoru prilieha balkón, lodžia alebo terasa, pre účely tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv domu sa zarátava do veľkosti spoluvlastníckeho podielu 25 % z podlahovej plochy balkóna, lodžie alebo terasy, avšak to len vtedy, ak k predmetnému  balkónu, lodžii alebo terase je dané právo výlučného užívania v zmysle §19 ods. 4 ZVBNP,

–   príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv domu už nie sú príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu (napr. ak dôjde k vyčleneniu a predaju pôvodnej sušiarne na účely nebytového priestoru – predajne), ale tieto príjmy sú príjmami vlastníkov v dome v rozsahu ich spoluvlastníckeho podielu,

–   z fondu prevádzky údržby a opráv sa financujú nielen opravy balkónov, lodžií ale aj opravy tých terás, ktoré sú spoločnými časťami domu.

2.5   Právo vlastníkov nahliadať do dokladov a robiť si kópie

Úpravou § 11 ods. 6 ZVBNP bolo rozšírené právo vlastníkov nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv o právo robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie.

Existencia práva robiť si výpisy, odpisy a kópie z uvedenej dokumentácie bolo doteraz nejednoznačná a kvôli nej sa sporili mnohé subjekty vykonávajúce správu s vlastníkmi v domoch.

Toto právo vlastníkov treba tiež vnímať v spojitosti s ustanovením § 9 ods. 5 ZVBNP, podľa ktorého správca alebo spoločenstvo môžu:

–   umožniť vlastníkovi nahliadnutie a urobenie si kópií, odpisov alebo výpisov, alebo

–   na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome sami z takých dokumentov vyhotoviť kópie.

Správca a predseda sú taktiež povinní pri sprístupňovaní takých informácií zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov.

2.6   Právo výlučného užívania garážového stojiska a skladového priestoru

Novelou sa do zákonných definícií pojmov zavádza nový pojem „garážové stojisko“, ktorý je podľa autorov novely v praxi dlhodobo používaný najmä v súvislosti s tzv. developerskou výstavbou. Definícia garážového stojiska je daná nasledovne:

–   môže sa jednať len o časť garáže, nie však o časť iného nebytového priestoru,

–   táto časť garáže musí byť plošne vymedzená (napr. dopravným značením)⁰¹,

–   garáž, ktorej je garážové stojisko časťou, musí byť umiestnená v dome (t. j. musí byť súčasťou domu),

–   nemôže sa jednať o časť spoločných priestorov, zariadení domu, alebo príslušenstva domu.

Z dôvodu, že garážové stojisko nespĺňa legálnu definíciu samostatného nebytového priestoru, ani samostatnej nehnuteľnosti, ku ktorej je možné previesť nezávisle od hlavnej nehnuteľnosti (t. j. bytu alebo nebytového priestoru) vlastnícke právo na inú osobu, ku garážovému stojisku sa ex lege podľa § 20a ZVBNP zavádza možnosť zriadiť právo výlučného užívania garážového stojiska. Toto právo je aj v zmysle § 20a ods. 1 a ods. 3 ZVBNP výlučným akcesorickým právom viazaným na hlavnú nehnuteľnosť, u ktorého nie je prípustný samostatný prevod alebo prechod bez prevodu alebo prechodu spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome a prechádza na jeho nadobúdateľa vždy spolu s prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome, s ktorým je spojené. Právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska môže zaniknúť len s jeho písomným súhlasom.

Spoluvlastník garáže v dome, ktorý má právo výlučne užívať určité garážové stojisko, je oprávnený ho prenechať inej osobe do užívania aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov garáže v dome, t. j. ostatní spoluvlastníci garáže nie sú nijakým spôsobom oprávnení zamedziť disponovaniu s právom výlučného užívania ku garážovému stojisku. Aj keď to je prirodzené a jasné, zákonodarca osobitne zakotvil do ZVBNP, že za právo výlučne užívať určité garážové stojisko nepatrí ostatným spoluvlastníkom garáže v dome právo na náhradu.

Tak ako bolo už uvedené, nakoľko garážové stojisko nespĺňa legálnu definíciu samostatnej nehnuteľnosti, zapisuje sa do katastra nehnuteľností len právo výlučného užívania ku garážovému stojisku v zmysle § 20a ods. 6 ZVBNP, a to tiež len formou poznámky v zmysle § 38 a § 39 zákona č. 162/1995 Z. z. v znení neskorších predpisov.

Prechodnými ustanoveniami v § 32g ods. 1 až 3 ZVBNP boli zápisy do katastra nehnuteľností upravené pre jednotlivé časové úseky nasledovne:

a)  spätne:

     Ak je k 1. novembru 2018 zapísané v katastri nehnuteľností garážové stojisko spolu so spoluvlastníctvom garáže v dome, považuje sa za právo na výlučné užívanie určitého garážového stojiska spojené so spoluvlastníckym podielom na garáži v dome podľa § 20a ZVBNP.

b)  do budúcna od účinnosti novely:

     Ak nie je k 1. novembru 2018 zapísané v katastri nehnuteľností garážové stojisko spolu so spoluvlastníctvom garáže v dome, zapíše sa do katastra nehnuteľností právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie určitého garážového stojiska na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov garáže v dome, ktorou sa určí, ktorý spoluvlastník garáže v dome je oprávnený výlučne sám alebo spoločne s iným spoluvlastníkom garáže užívať určité garážové stojisko.

Najmä s ohľadom na existenciu práva výlučného užívania garážového stojiska bolo priamo zákonným ustanovením § 20a ods. 7 ZVBNP vylúčené predkupné právo spoluvlastníkov garáže v dome na spoluvlastnícky podiel spoluvlastníka, ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na garáži v dome

a)  spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza,

b)  na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza, alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž v dome nachádza.

Novela zaviedla tiež nový pojem skladový priestor, pod ktorým sa rozumie časť nebytového priestoru, ktorý:

–   musí byť časťou určitého nebytového priestoru v dome,

–   sa nepovažuje za príslušenstvo bytu alebo nebytového priestoru (ako príslušenstvo bytov sa najčastejšie vyskytujú najmä špajze a šatníky, ktorých podlahová plocha sa započítava do podlahovej plochy bytu),

–   musí byť určený podľa rozhodnutia stavebného úradu na skladovanie,

–   musí byť fyzicky oddelený od ostatných častí nebytového priestoru v ktorom sa nachádza,

–   nemôže byť časťou spoločných priestorov, zariadení domu, alebo príslušenstva domu.

Aj keď skladový priestor v zmysle jeho legálnej definície skôr spĺňa podmienky na to, aby sa mohol stať v budúcnosti nebytovým priestorom (pretože musí byť fyzicky oddelený od ostatných častí nebytového priestoru v ktorom sa nachádza), je možné ho tiež vzhľadom na to, že nespĺňa legálnu definíciu samostatného nebytového priestoru, užívať v súlade s § 20b ZVBNP len na základe práva výlučného užívania skladového priestoru, na ktoré sa primerane použijú ustanovenia o práve výlučného užívania garážového stojiska.

Aj prechodné ustanovenia § 32g ods. 1 až 3 ZVBNP o zápise garážového stojiska do katastra nehnuteľností sa primerane použijú na zápis skladového priestoru do katastra nehnuteľností.

2.7   Výlučné užívanie spoločných častí, zariadení, príslušenstva a pozemku

Preformulovaním ustanovenia § 19 ZVBNP bolo spresnené, kedy sa môže jednať o absolútne spoločné alebo relatívne spoločné časti alebo zariadenia domu, príslušenstva či priľahlého pozemku. Vlastníkovi  alebo spoločne viacerým vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome prislúcha právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok, ak

a)  z ich stavebnotechnického alebo účelového určenia vyplýva, že majú byť užívané len s určitým bytom alebo nebytovým priestorom v dome alebo

b)  sú určené na výlučné užívanie v prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu, v prvej zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome alebo v zmluve o výstavbe, vstavbe alebo nadstavbe alebo

c)  tak rozhodnú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v súvislosti s rozhodnutím o vzniku novej spoločnej časti domu, novom spoločnom zariadení domu alebo novom príslušenstve podľa § 14b ods. 1 písmeno r) ZVBNP.

Právo výlučne užívať spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo alebo priľahlý pozemok prechádza na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, s ktorým je spojené, pričom samostatný prevod alebo prechod takého práva nie je prípustný. Zákonodarca však nepresnil, ako sa tretie osoby (a aj nadobúdateľ takého práva) dozvedia o predmetnom práve a ako bude oprávnený vlastník také právo preukazovať.

Vyznačenie uvedeného práva v katastri nehnuteľností v zásade nie je možné rovnako ako u vecného bremena, zmluva s obdobným predmetom a jej uzatváranie nie je v ZVBNP inštitucionalizovaná, takže takéto právo bude vyplývať len zo skutočností vo vyššie uvedených písmenách a), b) alebo c).

Vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nemajú právo za toto právo výlučného užívania požadovať náhradu.

3. Úprava hlasovania

Pravdepodobne najvýznamnejšou časťou poslednej novely je úplne nanovo do ustanovení § 14 až § 14b skoncipovaná úprava hlasovania vlastníkov v dome. Aj v zmysle ostatných úprav naprieč celým zákonom by tieto nové ustanovenia mali pokrývať všetky otázky hlasovania, a teda hlasovanie by už nemalo byť čiastkovo upravené v ďalších ustanoveniach zákona.

Aj keď sa jedná o na pohľad novú úpravu, nová úprava vo všetkých zásadách a princípoch vychádza z doterajšej právnej úpravy (napr. za každý byt alebo nebytový priestor jeden hlas, povinnosť vlastníkov zúčastňovať sa na hlasovaní, ako aj zásady zvolávania schôdzí, priebehu hlasovania, hlasovacích kvór, či oznamovania výsledkov hlasovania).

Toto preorganizovanie ustanovení ZVBNP o rozhodovaní vlastníkov v dome však prinieslo aj mnoho noviniek a nových postupov.

3.1   Úprava organizácie
schôdzí

Termín konania schôdze a písomného hlasovania

Po novom termín konania schôdze vlastníkov musí byť určený tak, aby sa jej mohol zúčastniť čo najväčší počet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Aj keď je to na pohľad zvláštne, uvedená povinnosť sa netýka písomného hlasovania.

Schôdza vlastníkov alebo začiatok písomného hlasovania sa musí uskutočniť do 15 dní od doručenia žiadosti predsedu alebo aspoň štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Ak správca alebo rada v tomto termíne nekoná alebo sa rada podľa § 7c ods. 6 nezriaďuje, právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo vyhlásiť písomné hlasovanie má aspoň štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome alebo predseda.

Aj napriek tejto novej úprave pre prípad nekonania osôb povinných zvolať schôdzu alebo písomné hlasovanie, nerieši opäť táto úprava možnosť zvolania schôdze v budovách podľa § 24 ZVBNP, ktorá by mohla vlastníkom v predmetných budovách, v ktorých bol výkon správy znemožnený a zrušený v minulosti, umožniť začať opätovne výkon správy alebo založiť spoločenstvo.

Termín, miesto a program schôdze vlastníkov alebo termín, miesto a otázky písomného hlasovania musia byť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome oznámené po novom najneskôr sedem kalendárnych dní vopred, doteraz to bolo päť pracovných dní.

Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo oznámenie o písomnom hlasovaní musí byť v listinnej podobe doručené každému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, avšak podľa poslednej novely môže zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy určiť iný spôsob doručenia, čo určite neprispieva k právnej istote vlastníkov v dome. Oznámenie o schôdzi vlastníkov alebo písomnom hlasovaní musí byť doručené správcovi alebo predsedovi, ak sa ich rozhodovanie dotýka. Je však nepravdepodobné, že by sa akékoľvek rozhodovanie v dome netýkalo toho, kto vykonáva správu, a teda realizuje aj každé rozhodnutie vlastníkov.

Priebeh schôdze

Aj keď priebehu schôdze je venované len jedno krátke ustanovenie zákona vo forme jednej vety v § 14a ods. 3 ZVBNP, niektoré ďalšie ustanovenia stanovujú náležitosti priebehu schôdze tak, aby následné hlasovanie bolo platné. Sú to najmä ustanovenie o preukazovaní sa splnomocnením (§ 14 ods. 4), o spôsobe hlasovania (§ 14 ods. 3), o obsahu zápisnice (§ 14a ods. 5), z ktorého vyplýva, že zo schôdze musí byť vyhotovená prezenčná listina a zápisnica a že na schôdzi musia byť zvolení alebo určení predsedajúci (spravidla sa jedná v zmysle §14a ods. 3 o predsedu alebo správcu) a overovatelia, ako aj zapisovateľ.

Tak ako doteraz vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome môže splnomocniť inú osobu, aby ho pri hlasovaní zastupovala. Ak sú splnené všetky náležitosti splnomocnenia, splnomocnená osoba sa originálom plnomocenstva po novom v zmysle §14 ZVBNP preukazuje

na začiatku schôdze vlastníkov:

–   rade, alebo

–   zástupcovi vlastníkov, alebo

–   na požiadanie aj vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome.

pri písomnom hlasovaní:

–   overovateľom, ktorí boli zvolení na schôdzi.

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže splnomocniť na zastupovanie tak ako v minulosti správcu, kandidáta na volené funkcie v spoločenstve a na funkciu zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich voľbe, a po novom aj predsedu, člena rady alebo zástupcu vlastníkov, ak ide o hlasovanie o ich odvolaní.

Písomné hlasovanie

Podľa nového ustanovenia o písomnom hlasovaní v §14a ods. 4 ZVBNP musia podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome na hlasovacej listine potvrdiť najmenej dvaja overovatelia prítomní pri podpise, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov. Takéto ustanovenie predpokladá logicky vždy pred konaním písomného hlasovania konanie schôdze, na ktorej by boli zvolení overovatelia pre písomné hlasovanie. Takúto komplikáciu je možné v praxi obísť tak, že sa či už na určité obdobie, alebo generálne zvolia overovatelia pre prípady, ak nepredchádza písomnému hlasovaniu schôdza vlastníkov v dome.

Pred novelou bolo stanovené, že podpis vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome môže okrem overovateľov overiť notár alebo obec. Po novom je však ponechané výlučne na zmluvu o spoločenstve alebo zmluvu o výkone správy, ktoré môžu určiť, kedy je potrebné úradné osvedčenie pravosti podpisov pri hlasovaní.

Výsledok písomného hlasovania zisťuje tak ako doteraz správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, avšak po novom už za účasti dvoch overovateľov.

Zápisnica

V súlade s ustanoveniami poslednej novely musí byť nielen zo schôdze vlastníkov ale aj  z písomného hlasovania vyhotovená zápisnica, ktorú spíše správca, predseda, člen rady, zástupca vlastníkov alebo zvolený vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a podpíšu ju overovatelia (pozn.: vzhľadom na použité množné číslo „overovatelia“ je ich minimálny počet dvaja).

Prílohou zápisnice je originál prezenčnej listiny alebo hlasovacej listiny s priloženými splnomocneniami a vyjadrenie overovateľa, ktorý ju odmietol podpísať.

Vzhľadom na to, že vlastník je povinný v zmysle § 14 ods. 3 ZVBNP sa originálom plnomocenstva len preukázať,  splnomocnenia môžu byť priložené len v prípade, ak ich vlastník dobrovoľne odovzdal. Evidentne na škodu je skutočnosť, že zákonodarca neuviedol presnejšie, aký ďalší právny osud postihne zápisnicu, ktorú overovateľ odmietne podpísať.

Z ďalšej časti ustanovenia, a to podstatných náležitostí zápisnice by sa dalo usudzovať, že zápisnica bez podpisov overovateľov nie je v súlade so zákonom, a teda je neplatná.

Novým ustanovením zákona je aj ustanovenie o podstatných náležitostiach zápisnice:

a)  termín a miesto konania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania,

b)  odsúhlasený program schôdze vlastníkov a výsledky hlasovania k jednotlivým bodom programu,

c)  znenie prijatých rozhodnutí schôdze vlastníkov,

d)  iné skutočnosti, o ktorých rozhodli vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome na schôdzi vlastníkov,

e)  otázky písomného hlasovania a jeho výsledky,

f)  meno, priezvisko a podpisy predsedajúceho, zapisovateľa a overovateľov. Kto je predsedajúcim stanovuje ZVBNP v § 14a ods. 3, keď určuje, že schôdzu vlastníkov vedie predseda alebo správca, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome nerozhodli inak.

Zverejnenie výsledkov

Výsledok písomného hlasovania sa zisťuje tak, že za účasti (prítomnosti) dvoch overovateľov ho zisťuje správca, predseda, rada alebo zvolený zástupca aspoň jednej štvrtiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Uvedené vyžaduje vždy po ukončení písomného hlasovania, aby overovatelia „zbierajúci podpisy“ od vlastníkov navštívili správcu, predsedu, alebo radu (príp. zástupcu štvrtiny vlastníkov) a spoločne zistili výsledok písomného hlasovania.

Zápisnicu a výsledok hlasovania schôdze vlastníkov alebo písomného hlasovania musí zverejniť ten, kto schôdzu vlastníkov zvolal alebo vyhlásil písomné hlasovanie, a to po novom do  siedmich kalendárnych dní od konania schôdze vlastníkov alebo od skončenia písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Ak bola schôdza zvolaná alebo písomné hlasovanie vyhlásené aspoň štvrtinou vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome originál zápisnice a výsledok hlasovania musí predsedovi spoločenstva alebo správcovi doručiť poverený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome v tej istej lehote. Oznámenie o výsledku hlasovania na rozdiel od predošlej právnej úpravy musí navyše obsahovať dátum jeho zverejnenia.

Spôsob zverejňovania, ktorý sa považuje v dome za obvyklý, si vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome upravia v zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Mohlo by sa javiť, že je potrebné zo strany spoločenstiev a správcov upraviť zmluvy. Avšak nové ustanovenie stanovuje povinnosť výslovne vlastníkom v dome, aby si taký spôsob našli a premietli ho do zmlúv, inými slovami, iniciatíva musí vychádzať zo strany vlastníkov. A to je v praxi veľmi málo očakávateľné. Zásadnejší problém však spôsobuje skutočnosť, že pokiaľ zo zmluvy o výkone správy, alebo zo zmluvy o spoločenstve nevyplýva spôsob zverejňovania v dome obvyklý, nie je možné účinne spôsobom v dome obvyklým zverejniť žiadny výsledok hlasovania, a teda bude potrebné výsledky hlasovania doručovať preukázateľne všetkým vlastníkom v dome (napr. proti podpisu, alebo doporučene poštou). Je neporozumiteľné, že do novely nebolo dané prechodné ustanovenie, ktoré by stanovilo zverejňovanie počas určitej prechodnej doby.

Pozastavenie účinnosti rozhodnutia

Poslednou novelou bola v § 14a ods. 8 ZVBNP stanovená pre prehlasovaného vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome možnosť na príslušnom súde, zároveň s „obrátením sa“ na súd v merite veci, domáhať sa aj dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v súlade s §§ 324 až 340 CSP. Aj keď to explicitne zo ZVBNP nevyplývalo, takú možnosť mal prehlasovaný vlastník aj v minulosti.

Hoci takúto možnosť zákonodarca nestanovil pre vlastníkov, ktorí sa nemohli o výsledku hlasovania dozvedieť, v prípade splnenia podmienok daných CSP je oprávnený domáhať sa dočasného pozastavenia účinnosti rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov aj takýto vlastník.

3.2   Zmeny v hlasovacích kvórach

Nakoľko došlo k zásadnému prepracovaniu ustanovení o hlasovacích kvórach, nie je celkom dobre možné a ani by nebolo praktickým prínosom porovnanie doterajších a nových hlasovacích kvór. Aj po preformulovaní ustanovení zostalo zachované rozdelenie a veľkosti kvalifikovanejšieho kvóra pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka.

Pred prehľadom jednotlivých kvór však možno uviesť tie najpodstatnejšie rozdiely v zmysle novej právnej úpravy:

1.  nie je potrebné splniť prítomnosť určitého počtu vlastníkov pre uznášaniaschopnosť schôdze,

2.  nie je potrebné čakať po začatí schôdze určitý čas – hodinu, po ktorej možno rozhodovať nadpolovičnou väčšinou prítomných, a teda bezprostredne po začatí schôdze môžu prítomní vlastníci bytov a nebytových priestorov rozhodovať,

3.  pri písomnom hlasovaní nie je paušálne vyžadovaná nadpolovičná väčšina vlastníkov pre platné rozhodnutie, potreba hlasovacieho kvóra sa riadi výlučne podľa druhu veci, o ktorej vlastníci rozhodujú presne tak ako na schôdzi vlastníkov,

4.  o hospodárení s fondom prevádzky, údržby a opráv - presnejšie o preddavkoch, účele použitia a zásadách hospodárenia, vrátane rozsahu oprávnenia disponovania s nimi sa rozhoduje nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov v dome. Uvedené ustanovenie výrazne znížilo pružnosť používania fondu, avšak zvýšilo dohľad vlastníkov nad jeho používaním. V zmysle uvedeného od účinnosti novely aj na drobné výdavky, ako napr. na vymaľovanie steny, či zasklenie dverí len jedného vchodu v prípade viacvchodových bytových domov budú musieť súhlasiť aj vlastníci z iných vchodov.

Z uvedenej formulácie ustanovenia však podľa nášho názoru vyplýva, že je možné vlastníkmi stanoviť určité zásady a účely disponovania s fondom, pričom:

–   následne by vlastníci mohli rozhodovať v určitých prípadoch aj nižším kvórom,

–   rozhodovať o určitých účeloch použitia, alebo v určitom limite by mohli tiež konkrétne určené osoby napríklad predseda, predseda s radou alebo zástupca vlastníkov.

3.3     Nová úprava hlasovacích kvór

ZVBNP upravuje po novom podľa veľkosti kvóra vyžadovaného na platnosť rozhodnutia v §14b nasledovné druhy hlasovania vlastníkov:

Súhlas väčšiny hlasov prítomných vlastníkov

Na prijatie rozhodnutia v bežných, a teda iných prípadoch, ktoré nie sú explicitne uvedené v §14 ods. 1 až 3 ZVBNP, postačuje súhlas väčšiny hlasov prítomných vlastníkov.

Súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov

Na platné hlasovanie o koncepčných otázkach prevádzky domu, ako sú zmluvné vzťahy, personálne otázky, rozsah tvorby a použitia fondu prevádzky, údržby a opráv a mesačných úhrad za plnenia sa vyžaduje súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov. Prijatie nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov je teda nevyhnutné v prípadoch hlasovania o:

a)  zmluve o spoločenstve, jej zmene alebo o zrušení, zlúčení, splynutí alebo rozdelení spoločenstva a o poverení osoby oprávnenej podpísať zmluvu o spoločenstve,

b)  voľbe alebo odvolaní predsedu,

c)  stanovách spoločenstva a zásadách hospodárenia spoločenstva,

d)  výške odmeny predsedovi a členom rady a výške mesačných platieb za správu spoločenstva,

e)  zmluve o výkone správy, jej zmene, zániku alebo výpovedi a o poverení osoby oprávnenej podpísať tieto právne úkony po schválení vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome,

f)  výške platby za správu,

g)  zmene formy správy,

h)  výške odmeny zástupcu vlastníkov, 

i) preddavkoch do fondu prevádzky, údržby a opráv a účele použitia prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv, zásadách hospodárenia s týmito prostriedkami vrátane rozsahu oprávnenia disponovania s nimi,

j) zásadách určenia výšky mesačných úhrad za plnenia,

k)  zohľadnení miery využívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu vlastníkmi nebytových priestorov a garáží v dome,

l) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorou môžu byť ohrozovaní alebo rušení ostatní vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome v neprimeranom rozsahu,

m) súhlase s úpravou bytu alebo nebytového priestoru, ktorou vlastník bytu a nebytového priestoru v dome mení vzhľad domu a zasahuje do spoločných častí domu, zasahuje do spoločných zariadení domu vrátane odpojenia od spoločných rozvodov vykurovania a teplej úžitkovej vody v dome, príslušenstva alebo priľahlého pozemku, ak zmluva o spoločenstve alebo zmluva o výkone správy neurčuje inak,

n)  inštalácii alebo úprave spoločnej antény alebo umiestnení elektronických komunikačných sietí v dome, vrátane zavedenia bezpečnostného kamerového systému v spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu,

o)  podaní návrhu na exekučné konanie, alebo návrhu na vykonanie dobrovoľnej dražby bytu alebo nebytového priestoru v dome,

p)  nájme a výpožičke spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva,

r)  práve výlučne užívať nové spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu alebo príslušenstvo len niektorými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 19 ods. 8 ZVBNP.

Súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov

Pre platnosť nasledovných hlasovaní sa vyžaduje súhlas dvojtretinovej väčšiny všetkých vlastníkov:

a)  zmene účelu užívania spoločných častí domu a spoločných zariadení domu,

b)  zmluve o úvere alebo jej zmene,

c)  zmluve o zabezpečení úveru alebo jej zmene,

d)  zmluve o nájme a kúpe veci, ktorú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome užívajú s právom jej kúpy po uplynutí dojednaného času užívania, alebo jej zmene,

e)  zmluve o vstavbe alebo nadstavbe bytu alebo nebytového priestoru v dome, vstavbe alebo nadstavbe novej spoločnej časti domu, nového spoločného zariadenia domu alebo nového príslušenstva, alebo o ich zmene; ak sa rozhoduje o nadstavbe alebo o vstavbe v podkroví alebo povale, vyžaduje sa zároveň súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorí majú s nadstavbou alebo vstavbou bezprostredne susediť,

f)  zriadení vecného bremena k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, príslušenstvu a k priľahlému pozemku. 

Súhlas všetkých vlastníkov

Na prevod vlastníctva nebytového priestoru, priľahlého pozemku, príslušenstva alebo ich častí, ktoré sú v podielovom spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytového priestoru v dome sa vyžaduje súhlas všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Aj keď to zákon explicitne neuvádza, podobne ako pred účinnosťou poslednej novely sú aj ďalšie prípady, kedy je nevyhnutná jednomyseľnosť vlastníkov v dome.

Ide o prípady, keď sa má zmeniť rozsah vlastníctva a rozsah spoluvlastníckych podielov na spoluvlastníctve spoločných častí. Inými slovami,  ide o prípady, kedy sa jednotlivým vlastníkom mení rozsah vlastníctva (napr. podlahová plocha bytu) a veľkosť spoluvlastníckych podielov (napr. v prípade uzatvárania dohody vlastníkov o vylúčení spoluvlastníctva k určitým spoločným častiam domu a spoločným zariadeniam domu a príslušenstvu alebo keď sa zabezpečuje záložným právom k nehnuteľnosti dlh v zmluve o zabezpečení úveru).

Aj keď zákon o vlastníctve bytov vychádza vo viacerých ustanoveniach z princípu rozhodovania na základe väčšinového princípu, nemožno ho použiť na zmenu alebo odňatie vlastníckeho práva jednotlivých vlastníkov.

Súhlas osobitných, kvalifikovanejších kvór vlastníkov

Súhlas osobitných, kvalifikovanejších kvór vlastníkov v dome s porovnaním so štandardným hlasovaním sa vyžaduje pri hlasovaní o tej istej veci do jedného roka. Nie je však celkom zrejmé, čo je podľa zákonodarcu tá istá vec, najmä do akej miery to musí byť tá istá vec.

4. Úprava právneho postavenia subjektov vykonávajúcich správu domu

4.1   Spôsob konania za vlastníkov

Úpravou ustanovení § 7b ods. 2 a § 9 ods. 2 ZVBNP bola odstránená doterajšia pochybnosť v prípade spoločenstiev, že spoločenstvá konajú v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome a že rovnako tak aj v prípade spoločenstiev aj v prípade správcov právne úkony týkajúce sa domu, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu, príslušenstva a pozemku zaväzujú priamo všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Spoločenstvo a správca vykonávajú v súlade s § 9 ods. 7 a 8 ZVBNP správu domu samostatne v mene a na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Spoločenstvo a správca ex lege vo vlastnom mene zastupujú a konajú na účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome aj pred súdom a iným orgánom verejnej moci, a to len dovtedy, pokiaľ sa v konaní pred súdom alebo iným orgánom verejnej moci nepreukáže rozpor záujmov spoločenstva alebo správcu so záujmom zastupovaných vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Spoločenstvo a správca zastupujú v osobitných konaniach pred súdom a iným orgánom verejnej moci  vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

–   proti ktorým smeruje návrh na začatie konania podaný prehlasovaným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome,

–   proti ktorým smeruje návrh na začatie konania o zdržanie sa výkonu záložného práva alebo zákaz výkonu záložného práva podaný iným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome,

–   ktorí sa domáhajú úhrady dlhu alebo plnenia inej povinnosti vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome.

4.2   Zodpovednosť za záväzky vlastníkov

Správca a spoločenstvo zodpovedajú za záväzky vzniknuté pri výkone správy domu až do výšky splatených úhrad za plnenia alebo do výšky zostatku fondu prevádzky, údržby a opráv v príslušnom dome. Ak tieto záväzky nie sú kryté zaplatenými úhradami za plnenia alebo úhradami preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, vlastník bytu a nebytového priestoru v dome zodpovedá za záväzky nad rámec zaplatených úhrad za plnenia alebo preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv v rozsahu svojho spoluvlastníckeho podielu podľa § 5 ods. 1 písm. b) ZVBNP.

4.3   Povinnosti subjektov vykonávajúcich správu

Úpravou viacerých ustanovení ZVBNP, najmä však doplnením § 9 boli zavedené, resp. zosúladené niektoré povinnosti spoločenstiev a správcov.

Práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a škody voči zhotoviteľovi domu už neprechádzajú na spoločenstvá, ale priamo na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Podľa prechodných ustanovení práva a povinnosti zo zodpovednosti za vady a za škody voči dodávateľovi domu, ktoré prešli pred poslednou novelou z pôvodného vlastníka domu na spoločenstvo, prechádzajú dňom účinnosti poslednej novely na vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktorý spravuje spoločenstvo. Významnou, avšak nie celkom zrozumiteľnou skutočnosťou je, že k uvedenému dátumu prechádzajú na vlastníkov v dome aj práva a povinnosti spoločenstva zo zákonného záložného práva, čo je podľa nášho názoru v kolízii s ustanovením nenovelizovaného § 15 ZVBNP.

4.4   Prehľad nových povinností správcov, spoločenstiev a predsedov spoločenstiev

Tak ako doteraz, aj naďalej ostáva veľkou zvláštnosťou pri formulácii ustanovení ZVBNP, že mnohé aj nové povinnosti, ktoré by malo správne plniť spoločenstvo, sú stanovené ex lege priamo predsedovi.

To pri doslovnom gramatickom výklade tých ustanovení znamená, že ak povinnosť nebude splnená a jej porušením vznikne škoda, bude ju musieť nahradiť predseda a nie spoločenstvo. A v prípade, ak predsedu spoločenstvo nemá a zastupuje ho člen rady zvolený radou, zodpovednosť je prenesená na člena zvoleného radou.

Správca alebo predseda sú od účinnosti novely povinní tiež:

–   zabezpečiť aj bez súhlasu vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome odstránenie chyby, poruchy alebo poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ak bezprostredne ohrozujú život, zdravie alebo majetok,

–   priebežne aktualizovať evidenciu rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, pričom predseda alebo správca zodpovedajú za správnosť evidencie (aj keď je táto povinnosť  formulovaná ako povinnosť spoločenstva, podľa zákonnej formulácie je zodpovedný predseda),

–   pri poskytovaní informácií pri využití práva vlastníka nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv je predseda alebo správca povinný zabezpečiť ochranu osobných údajov podľa zákona č. 18/2018 Z. z. o ochrane osobných údajov a o zmene a doplnení niektorých zákonov.

Správca alebo spoločenstvo sú od účinnosti novely povinní tiež:

–   evidovať a uchovávať všetky prijaté rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, vrátane zápisníc zo zhromaždení, schôdzí vlastníkov a výsledkov písomných hlasovaní vrátane hlasovacích listín,

–   viesť zoznam a dokumentáciu súdnych sporov týkajúcich sa domu,

–   umožniť vlastníkovi bytu a nebytového priestoru v dome na požiadanie nahliadnuť do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv, robiť si z nich výpisy, odpisy a kópie alebo môžu na náklady vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome vyhotoviť z nich kópie,

–   uplatňovať práva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome vyplývajúce zo zodpovednosti za vady domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku voči tretím osobám,

–   doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca v prípade zániku zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy alebo ak správca alebo spoločenstvo končia svoju činnosť, najneskôr v deň zániku zmluvy alebo v deň skončenia činnosti predložiť vlastníkom bytov a nebytových priestorov v dome správu o svojej činnosti týkajúcej sa tohto domu a previesť zostatok majetku vlastníkov na účtoch v banke na nový účet domu zriadený novým správcom alebo novým spoločenstvom,

–   doterajšie spoločenstvo alebo doterajší správca v prípade zániku zmluvy o spoločenstve alebo zmluvy o výkone správy alebo ak správca alebo spoločenstvo končia svoju činnosť v rovnakej lehote zároveň odovzdať novému správcovi, predsedovi založeného spoločenstva alebo na tento účel poverenému vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru v dome, celú dokumentáciu týkajúcu sa správy domu, najmä dodávateľské zmluvy, pracovné zmluvy a poistné zmluvy, účtovné doklady, technickú dokumentáciu domu, vyúčtovania úhrad za plnenia a vyúčtovania fondu prevádzky, údržby a opráv, zápisnice a rozhodnutia vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ako aj ďalšie dokumenty nevyhnutne potrebné pre riadny výkon správy domu novou osobou,

–   riadiť sa rozhodnutím vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o výbere dodávateľa, ak nejde o zabezpečenie odborných prehliadok a skúšok technického zariadenia, ktoré je správca povinný vykonávať pri správe domu.

4.5   Úpravy pre orgány spoločenstiev

Vo vzťahu len k spoločenstvám boli poslednou novelou vykonané dve zásadnejšie zmeny:

a)  Rada sa už nezriaďuje v domoch, v ktorých je najviac osem bytov a nebytových priestorov a jej kompetencie vykonáva zhromaždenie.

b) Kompetencie zhromaždenia sú určené odkazom na ostatné ustanovenia zákona a tiež všeobecnou klauzulou v § 7c ods. 9 ZVBNP nasledovne:

–   zhromaždenie rozhoduje o veciach, o ktorých rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov podľa § 14 až § 14b ZVBNP,

–   a „rozhoduje tiež o ďalších skutočnostiach, o ktorých podľa tohto zákona nerozhoduje iný orgán spoločenstva“. Na základe takejto formulácie, najmä použitím slovného spojenia „podľa tohto zákona“, však nie je celkom jasné, či zmluvou o spoločenstve je možné meniť uvedené ustanovenie a určiť orgánom spoločenstva aj iné kompetencie, napríklad právo predsedu na rozhodovanie o určitých veciach, či v určitom limite.

Z praktického hľadiska, ako aj na základe faktu, že v prechodných ustanoveniach nie je stanovená povinnosť upraviť zmluvy o spoločenstve podľa poslednej novely, je potrebné sa prikloniť k názoru, že táto možnosť ostala zachovaná. 

Záverom